برآورد طلب شهرداری‏ ها از دولت بابت عوارض ساخت مسکن، ابعاد تازه‏ ای از آنچه در بیش از یک دهه گذشته در چارچوب تکالیف حمایتی نوسازی، اجرا شده است را نمایان می کند.به گزارش اخبار ساختمان، نتایج بررسی‏ های به عمل آمده نشان می دهد هم‏‌اکنون رقم طلب شهرداری‏ ها از دولت بابت تخفیف صدور پروانه و عوارض ساخت و ساز در بافت‏ های فرسوده حول و حوش چهار تا پنج همت (چهار تا پنج هزار میلیارد تومان) است. مقامات نوسازی شهر تهران نیز می‏ گویند طلب انباشته آنها از دولت بابت تخفیف عوارض ساخت مسکن در بافت فرسوده رقمی حدود ۲ همت (۲‌ هزار میلیارد تومان) است که تاکنون کمتر از ۵۰۰ میلیارد تومان از آن تسویه شده است.
بر اساس اعلام مسوولان دولتی و مقامات شهرداری، این مطالبات از زمان شروع جنبش نوسازی مسکن از دهه ۸۰ یعنی زمان تصویب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن (مصوب ۸۷)، تاکنون بوده است. قانونی که به موجب آن و قوانینی که بعد از آن نوشته شد، شهرداری ها مکلف به تخفیف حداقل ۵۰ درصدی در عوارض صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده شدند و دولت نیز متعهد شد ۱۰۰‌ درصد این مبالغ تخفیف داده شده را به شهرداری ها پرداخت کند. عدم پرداخت مطالبات شهرداری از دولت بابت تکلیف قانونی تعیین شده برای آ‌نها، این سوال را ایجاد می کند که آیا تکالیف حمایتی شهرداری ها در بافت های فرسوده با بدعهدی دولت همراه شده است؟
اجرای یک طرفه قانون؟
بررسی های به عمل آمده با استناد به اظهارات مقامات شهرداری ها نشان می دهد که قانون دهه ۸۰ در حوزه نوسازی بافت های فرسوده و تکالیف بعدی آن از بابت اعطای تخفیف های ساخت مسکن در محدوده های هدف نوسازی، در همه سال های اخیر به صورت یک طرفه و تنها از سوی شهرداری ها اجرا شده است.
تکلیف قانونی برای در نظر گرفتن حداقل ۵۰‌ درصد تخفیف عوارض صدور پروانه ساخت مسکن در بافت های فرسوده در شرایطی که مالکان خانه های فرسوده به لحاظ شرایط مالی در مضیقه قرار دارند، یک محرک قوی برای نوسازی محسوب می شود که هم قانون و هم دولت بر ضرورت پایبندی شهرداری ها به این موضوع تاکید ویژه دارد. اما شهرداری ها معتقدند این تکلیف در همه سال های گذشته به صورت یک طرفه اجرا شده است و مطالبات معوق قابل توجهی در این زمینه وجود دارد.
در حالی که دولت مکلف بوده است همه ارقامی که مراجع صدور پروانه بابت عوارض ساخت و ساز در بافت های فرسوده به سازنده ها و مالکان این خانه ها تخفیف داده، را به شهرداری ها پرداخت کند اما هم‌‌اکنون این مطالبات در کشور حول و حوش چهار تا پنج همت (بر اساس برآورد دولت)، اعلام می شود. هر چند در سال های اخیر توجه دولت نسبت به بافت فرسوده بیشتر از قبل شده است و مدل های جدیدی برای تسویه مطالبات معوق شهرداری ها از دولت در نظر گرفته شده است تا این مطالبات در مسیر پرداخت قرار بگیرد.
چهار مدل تسویه طلب شهرداری ها
یافته های به دست آمده نشان می دهد اخیرا مطالبات شهرداری ها از دولت در حوزه نوسازی بافت های فرسوده و ارقامی که به عنوان تخفیف عوارض صدور پروانه ساخت مسکن در محدوده های هدف نوسازی شهرها برآورد می شود، از مدل های مختلف (عمدتا چهار مدل)، در مسیر پرداخت قرار گرفته است. دولت به شهرداری ها اعلام کرده است که با ثبت مطالبات خود از دولت در سامانه ای با عنوان سامانه «مرکز مدیریت بدهی ها و دارایی های مالی عمومی (سماد نو)»، از طرق مختلف مطالبات خود را تسویه کنند.
یکی از این روش ها استفاده از مطالبات به عنوان ضمانت است. شهرداری ها می توانند در مواردی که به ضمانت های معتبر برای پیشبرد اهداف و برنامه های خود نیاز دارند از این مطالبات به عنوان ضمانت استفاده کنند.
روش دیگر تهاتر بدهی با سایر دستگاه ها و سازمان ها است. در مواردی که شهرداری ها به سازمان یا دستگاه دولتی بدهی دارند می توانند این بدهی را با طلب خود از دولت تهاتر کنند.
یک روش دیگر، بهره مندی از کمک های دولتی (نظیر دریافت قیر و…) است. روش دیگر تهاتر بدهی با پروژه (ساخت پارک، پیاده‌‌رو و… در شهرها از سوی دولت برای کمک به شهرداری ها) است. دولتی ها می گویند در برخی موارد دولت در ازای بدهی خود به برخی شهرداری ها، اجرای عملیات ساخت بعضی پروژه های شهری را برعهده می گیرد. علاوه بر این چهار روش، بر اساس اعلام مسوولان دولت، روش های دیگری هم برای تسویه مطالبات شهرداری ها از دولت، در این بخش وجود دارد.
بزرگنمایی یا واقعیت؟
اما در شرایطی که بر اساس برآورد دولتی ها، هم‌‌اکنون شهرداری ها از بابت تکالیف حمایتی نوسازی بافت های فرسوده شهری (تخفیف عوارض صدور پروانه) چهار تا پنج هزار میلیارد تومان طلب انباشته دارند، برخی مسوولان ارزش این بدهی ها را چندان قابل توجه نمی دانند و معتقدند برخی شهرداری ها در اعلام ارقام بدهی های این چنینی بزرگنمایی می کنند در حالی که این گونه نیست.
برآوردها نشان می دهد این مطالبات از دو دهه قبل تاکنون ایجاد شده است و بنابراین در صورتی که ارزش روز این بدهی های چند ساله محاسبه شود، ارقام مربوط به این بدهی ها (به ارزش روز) قابل توجه است.
در فاصله دهه ۸۰ تاکنون سطح عمومی قیمت ها دست‌‌کم ۱۶ برابر و قیمت ملک در تهران نیز بیش از ۴۰ برابر شده است. همین دو مقیاس مشخص می کند که ارزش روز بخشی از این بدهی ها که در دهه ها و سال های قبل ایجاد شده است خیلی بیشتر از ارقامی است که هم‌‌اکنون اعلام می شود.
یعنی مطالبات اگر به ارزش روز محاسبه شود به طور قطع ارقامی بزرگتر از چهار تا پنج همت خواهد بود. گذشته از ارزش روز این مطالبات، اهمیت بسیار زیاد پرداخت به موقع آن است. اما چرا پرداخت به موقع مطالبات شهرداری ها از دولت بابت عوارض نوسازی مسکن در بافت های فرسوده اهمیت دارد؟
وصول طلب به نفع نوسازی
بررسی های به عمل آمده نشان می‌دهد، ‌‌دست‌‌کم دو علت مهم را می توان در پاسخ به این سوال مطرح کرد. علت اول استفاده ای است که شهرداری ها می توانند از بازپرداخت این بدهی ها در زمان مناسب به نفع جریان نوسازی داشته باشند. اگر این مطالبات مالی به موقع پرداخت شود شهرداری ها می توانند در همان محدوده نوسازی بافت های فرسوده شهری که در آنها فقط عملیات تخریب و نوسازی مسکن صورت گرفته است، متناسب با افزایش جمعیت و ضرورت های جدید، اقدام به تامین مالی برای ایجاد یا بهبود سرانه های خدمات شهری کنند. بخشی از نوسازی محله های قدیمی متناسب، همراستا و همزمان با نوسازی مسکن می تواند از این محل تامین مالی شود.
علت دوم به وابستگی درآمد شهرداری ها به عوارض ساختمانی و ساخت و سازهای شهری برمی‌‌گردد. در شرایطی که بخش زیادی از درآمد شهرداری ها وابسته به عوارض ساختمانی است اگر آنها از همین محل و به واسطه تخفیف ۵۰ درصدی و بیشتر به مالکان خانه های فرسوده بابت نوسازی دچار کسری درآمدی شوند، برای جبران آن ممکن است به روش های زیان‌‌آور برای شهر و شهروندان (نظیر تراکم فروشی، تغییر کاربری و…) روی بیاورند.
بنابراین وصول به موقع این مطالبات از اهمیت قابل توجهی برای مدیریت شهری، شهرها و شهروندان برخوردار است. در واقع، مهم است که شهرداری ها بتوانند در زمان مناسب مطالبات معوق خود از بابت تخفیف ها و حمایت هایی که قانون بر عهده آنها قرار داده و دولت نیز متعهد به پرداخت ارقام ناشی از آن شده است، وصول کنند.
بررسی های انجام شده نشان می دهد، این موضوع هم‌‌اکنون در دولت مورد توجه بوده و آن طور که مسوولان نوسازی بافت های فرسوده در دولت می گویند، شهرداری ها با ثبت مطالبات خود در سامانه ای که به آن اشاره شد (سامانه مرکز ثبت بدهی سمادنو)، از روش هایی که مشخص شده است، می توانند نسبت به تهاتر یا تسویه مطالبات خود اقدام کنند.
ارزش دلاری طلب شهرداری تهران
طلب واقعی شهرداری تهران از دولت بابت تخفیف های عوارض ساخت در بافت فرسوده، اگر براساس ارزش دلاری بدهی ها محاسبه شود، به مراتب بیش از رقم کنونی است. برآوردی که الان در سیستم شهرداری از بدهی دولت در این حوزه وجود دارد، رقمی در حدود 2 هزار میلیارد تومان است.
با این حال، مدیرعامل پیشین سازمان نوسازی شهر تهران اعلام کرد، براساس حساب و کتابی که برای سال های 89 تا 1400 درباره میزان طلب شهرداری از دولت در موضوع عوارض ساخت در بافت فرسوده انجام شد و توسط سازمان حسابرسی، تقویم و تایید شد، تا سال 1400 میزان بدهی دولت 1100 میلیارد تومان بود.
کاوه حاجی علی‌‌‌اکبری تصریح کرد: اگر این بدهی در آن بازه زمانی، به صورت میانگین سالانه حساب شود، به این معناست که سالانه حدود 100 میلیارد تومان از منابعی که می توانست به صورت نقد در اختیار بودجه شهرداری قرار بگیرد، به عنوان طلب شهرداری منظور شد که البته با توجه به دوره های رکود و رونق ساختمانی، در سال های مختلف، میزان بدهی دولت براساس حجم صدور پروانه در بافت فرسوده و تغییرات نرخ عوارض، متفاوت بوده است.
با این حال، اگر ارزش دلاری بدهی معوق دولت به شهرداری تهران صرفا در فاکتور عوارض ساخت، محاسبه شود، میزان بدهی ها به قیمت امروز، حداقل دو برابر (2 همت) برآورد می شود که بیانگر، افت شدید ارزش واقعی مطالبات در برابر هزینه هایی است که شهرداری باید در بافت فرسوده و سایر مناطق شهر برای اقدامات توسعه ای و عمرانی، ‌‌‌ صرف کند.
حاج علی اکبری، مهم ترین نیاز بافت فرسوده تهران را تامین خدمات شهری پشتیبان سکونت عنوان می کند و معتقد است، هر اندازه منابع مالی در اختیار شهرداری برای تامین این خدمات باشد، انگیزه مشارکت برای نوسازی بافت فرسوده تقویت می شود و بالعکس.
دنیای اقتصاد