قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به جای آنکه به معاملات چند‌سندی برای خرید و فروش زمین و مسکن پایان دهد، ابهامات را بیشتر کرده و ریسک معامله را برای دو طرف افزایش داده است.

به گزارش اخبار ساختمان، در نشست نقد و نظر دنیای اقتصاد توسط حقوقدانان اینگونه تصریح شد که اگرچه حرکت به سمت ثبت رسمی همه معاملات اموال غیرمنقول (زمین، مسکن و…) اقدامی ضروری در جهت تامین امنیت حقوقی، قضایی، اقتصادی و اجتماعی متعاملین و جامعه است، اما هم متن اولیه این طرح (مصوبه مجلس) و هم آنچه در مجمع تشخیص مصلحت نظام مصوب شده است دست کم 6 ابهام و ایراد مهم دارد که باید برطرف شود.
به اعتقاد آنها، در صورت عدم رفع این ابهامات، عملا ریسک انجام معاملات اموال غیرمنقول از جمله معاملات مسکن، دو برابر می شود و این ابهامات در نهایت به زیان نظام اقتصادی، اجتماعی و قضایی کشور است.
چکیده گفته های عباس کریمی، استاد تمام دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران و رئیس انجمن آیین دادرسی مدنی ایران، حمید قنبری، مشاور حقوقی بانک مرکزی و نصیر مشایخ مدرس حقوق و سردفتر اسناد رسمی، در نشست نقد و نظر که با موضوع اسناد غیررسمی در اموال غیرمنقول برگزار شد، آن بود که در مجموع مصوبه جدید، قانونی پر‌ابهام و ایراد است که نمی تواند چالش قدیمی و همیشگی یک ملک و دو سند (چالش اسناد عادی و اسناد رسمی) و به خصوص افرادی را که اسناد عادی دارند، برطرف کند.
اعتبار دادن به سند عادی در برخی مواد قانونی که با هدف بی اعتبار کردن اسناد عادی نوشته شده، ابهام در نحوه احقاق حقوق افرادی که سند عادی دارند، اما به هر دلیلی موفق به دریافت سند رسمی نشده اند، تعارض بین قانون و عملکرد مجری قانون در پروسه صدور سند رسمی، طولانی بودن زمان تعیین شده برای طی پروسه صدور سند رسمی برای مالکان اسناد عادی، ابهام در خصوص ماهیت مذاکرات اولیه که در این قانون عملا جایگزین مبایعه نامه های بنگاه های مسکن شده است و ابهام در خصوص موضوع اسناد در حکم سند رسمی که در ماده 10 این قانون به آن اشاره شده است، مهمترین موارد ابهام و ایرادی است که در جریان این نشست به آنها اشاره شد.
از نگاه آنها، نه تنها مشکلات مردم در زمینه اسناد عادی و چالش های حقوقی و قضایی آن با تغییر قانون و نوشتن قانون جدید برطرف نخواهد شد بلکه شفافیتی در قانون تازه مصوب وجود ندارد. یعنی در این قانون به صراحت و شفافیت مشخص نیست که قانونگذار از مردم چه می خواهد!
به اعتقاد آنها بهتر بود به جای آنکه قانونی جداگانه با موارد متعدد ابهام با عنوان قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تصویب برسد، با استفاده از ظرفیت های قانونی متعدد از جمله قانون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سایر قوانین موجود، اصلاح موارد مورد نیاز یا افزودن تبصره به آنها، راه حلی میانه که از یکسو تامین کننده عدالت و از طرف دیگر تضمین کننده امنیت حقوقی و قضایی جامعه و متعاملین باشد، تعریف می شد.
طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از سال ۹۵ تاکنون (زمان تصویب در مجلس) به خاطر یک عبارت در ماده یک، چند بار بین مجلس و شورای نگهبان، رفت و برگشت. اصل طرح در ماده یک، بر ابطال هر نوع معامله ملکی فاقد سند رسمی (سند محضری) صراحت داشت؛ در حالی که شورای نگهبان، ابطال معامله ای را که با سند عادی یعنی مبایعه نامه ملکی (سند غیررسمی) انجام شده است خلاف موازین شرع می دانست.
در نهایت، مجمع تشخیص مصلحت نظام برای حل این اختلاف، ماده یک را به گونه ای تغییر داد و تصویب کرد که بدون ابطال معاملات فاقد سندرسمی، دعوای مربوط به این معاملات در مراجع قضایی فاقد اعتبار شود.
در مصوبه مجمع تشخیص آمده است: یک سال پس از راه اندازی سامانه ثبت‌‌‌‌‌‌‌‌‌ ادعاهای مربوط به اموال غیرمنقول توسط سازمان ثبت‌‌‌‌‌‌‌‌‌ اسناد و املاک کشور، کلیه اعمال حقوقی راجع به این اموال باید به ثبت رسمی برسد در غیر این صورت دعاوی مربوط به آنها در مراجع قضایی مسموع نیست و فاقد اعتبار است.

چرا سند رسمی مهم است؟

عباس کریمی، استاد تمام دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران و رئیس انجمن آیین دادرسی مدنی ایران، در این نشست با تاکید بر ضرورت و اهمیت ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: از آنجا که اساسا زمین، بستر سرمایه گذاری است، ثبت رسمی، از اهمیت زیادی برخوردار است. اینکه سرمایه گذار چه داخلی و چه خارجی مطمئن باشد که عرصه و بستر سرمایه گذاری او در آینده مورد ادعای کسی واقع نمی شود، مهم است و اموال غیرمنقول و به شکل ویژه عرصه ملکی یا زمین در کشورهای برخوردار از اقتصاد موفق در شکل رسمی معامله شده و از سند رسمی غیرقابل ادعا از سوی غیر، برخوردار هستند.
وی ادامه داد: بنابراین حرکت به سمت سند رسمی و ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ضرورتی اجتناب ناپذیر است و بدون سند رسمی اقتصاد مسکن شکل نخواهد گرفت. در واقع اگر اسناد رسمی برای اموال غیرمنقول شکل نگرفته و رواج و عمومیت نداشته باشد، اقتصاد و به طور ویژه اقتصاد مسکن و همچنین سرمایه گذاری شکل نمی گیرد. اگر هر فرد هر لحظه بیم الزام به اثبات مالکیت خود روی اموال غیرمنقول را داشته باشد نمی تواند ریسک سرمایه گذاری روی آن را بپذیرد.
رئیس انجمن آیین دادرسی مدنی ایران همچنین گفت: بنابراین علاوه بر مباحث مربوط به امنیت حقوقی و قضایی و کاهش حجم دعاوی ملکی ناشی از اسناد عادی و غیررسمی، از جنبه اقتصادی و سرمایه گذاری نیز صدور سند رسمی و انجام معاملات در بستر رسمی از اهمیت زیادی برخوردار است. از این رو برای ایجاد اقتصاد سالم، پررونق و مستحکم، دایره صدور سند رسمی و فرآیند ثبت رسمی مالکیت ها در دنیا در حال گسترش است.

معامله با سند سه نقطه(…)!

دکتر کریمی معتقد است مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام درباره ثبت اموال غیرمنقول عمق و پختگی ندارد. وی برآیند آنچه می توان از محتوای طرح اولیه و نسخه نهایی طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول را که به تازگی در مجمع تشخیص مصلحت نظام مصوب شده است، برداشت کرد، چنین توصیف می کند: «معامله با سند سه نقطه»‌!
به گفته وی به دلیل ابهامات موجود در این مصوبه، مشخص نیست که قرار است در نهایت معاملات با اسناد رسمی انجام شود یا نه، تکلیف اسناد عادی چیست و در واقع این مصوبه، معاملات با چه سندی را به طور شفاف معتبر دانسته و برای آن ارزش قائل است.
وی در عین حال که تاکید می کند حرکت به سمت صدور سند رسمی در همه معاملات از جهات مختلف اقتصادی، اجتماعی، قضایی و … لازم و ضروری و اقدامی مثبت و رو به جلو است، اما معتقد است این مصوبه، ابهامات بزرگی دارد که در صورت عدم برطرف شدن این ابهامات، عملا ریسک معاملات دو برابر می شود. با این حال از دیدگاه وی حسن بزرگ این قانون آن است که بعد از لازم‌الاجرا شدن آن،یک معامله در هر قالبی، اگر با سند عادی انجام شود مشکل دارد و باید حتما در بستر ثبت رسمی انجام شود.
کریمی همچنین به دیگر ابهامات این مصوبه اشاره کرده و معتقد است: تعیین زمان دو‌ساله برای بارگذاری مدارک غیررسمی مالکیت به منظور صدور سند رسمی، زمانی طولانی است و بهتر بود این زمان به کمترین حد ممکن کاهش می یافت. چرا که همین طولانی بودن دوره بارگذاری مدارک برای اثبات مالکیت، خود می تواند در پروسه معاملات از جهات مختلف ایجاد مشکل کند.
او با تاکید بر اینکه مصوبه فعلی در ردیف قانون خوب و حتی قانون بد هم نیست، گفت: بهتر بود از چارچوب قوانین موجود ثبت اسناد برای حرکت به سمت صدور سند رسمی در معاملات اموال غیرمنقول استفاده می شد؛ در واقع تصویب قانون جداگانه چندان درست نبود؛ ضمن اینکه این قانون پر از ابهام و ایراد است و برای نظام اقتصادی و حقوقی کشور مضر است.
کریمی ادامه داد: این قانون در درجه بندی محتوایی و اثرگذاری، در ردیف قانون مبهم ارزیابی می شود که بدترین درجه پس از قانون خوب و قانون بد است. قانون مبهم یا دوپهلو مانع از آن می شود که فرضا یک وکیل بتواند مسیر پیش روی پرونده در دادگاه و رسیدگی قضایی را برای موکلش پیش بینی کند. همچنین ابهامات یک قانون احتمال عدم برداشت درست دستگاه قضایی را موجب می شود که در نهایت امنیت حقوقی مردم را به هم می زند.

شوخی قانون با متعاملان؟

این حقوقدان با اشاره به محتوای ماده یک نسخه نهایی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در خصوص اینکه اسناد عادی باطل نیستند اما در هیچ محکمه ای دعاوی آنها مسموع نبوده و در واقع بی اعتبار هستند، این موضوع را شوخی قانونی با متعاملان و دارندگان اسناد عادی اعلام کرد.
براساس اصلاحیه‌‌‌ مجمع تشخیص مصلحت نظام، براساس ماده یک، سند عادی یا همان مبایعه نامه ملکی، ابطال نمی شود اما دعاوی مربوط به آنها در مراجع قضایی مسموع نیست و فاقد اعتبار است.
کریمی با بیان اینکه اصلا مشخص نیست که تفاوت بی اعتبار بودن یک سند با باطل بودن آن چیست، گفت: اگر سندی در هیچ محکمه ای اعتبار نداشته باشد در واقع به معنای بطلان آن است. وقتی اعلام می شود سند عادی در مراجع قضایی بی اعتبار است عملا یعنی این سند باطل است. بنابراین این بیشتر شبیه یک شوخی است که بگوییم سند بی اعتبار، سندی باطل نیست. وقتی این سند قابل ارائه و قابل دفاع نباشد و هیچ مرجع قضایی برای آن ارزشی قائل نباشد، یعنی عملا باطل است. بنابراین اینکه در ماده یک صحبتی از ابطال -که در متن اولیه آن کلمه ابطال وجود داشته- نشده است، اما به جای آن عنوان شده که اسناد عادی فاقد اعتبار هستند، عملا این اقدام بازی با کلمات محسوب می شود.
او تاکید کرد: قانون و قانونگذار باید به طور شفاف به مردم اعلام کند از آنها چه می خواهد؟ در حالی که این مصوبه پر از ابهام و عدم شفافیت است.

ارتباط سند عادی و فقر

حمید قنبری، مشاور حقوقی بانک مرکزی نیز در این نشست با تشریح ابعاد اقتصادی انجام معاملات ملکی در بستر رسمی، به تشریح ارتباط سند‌‌‌ عادی (غیررسمی) با فقر پرداخت.
قنبری اعلام کرد: الزام به تنظیم سند رسمی و انجام معاملات ملکی در بستر رسمی، نه تنها یکی از الزامات کاهش اختلافات و دعاوی ملکی در محاکم قضایی است که از سوی دیگر سند رسمی یکی از مسیرها و الزامات تبدیل دارایی به سرمایه است. در بسیاری موارد افراد ملک دارند اما فقیر هستند چون این املاک فاقد سند رسمی و در نتیجه فاقد امکان برای وثیقه گذاری و دریافت وام و تسهیلات بانکی است. این موضوع نه تنها در سطح مالکان خرد که حتی در سطح کشورها نیز مشاهده می شود.
وی ادامه داد: بسیاری از کشورهای توسعه نیافته که به دنبال دریافت وام های خارجی هستند خودشان املاک زیادی دارند اما این املاک فاقد سند رسمی هستند. بنابراین یک وجه تلاش برای صدور سند رسمی برای املاک و دارایی های غیرمنقول، وارد کردن این دارایی ها به سیستم مالی و وام پذیر کردن آنهاست.
مشاور حقوقی بانک مرکزی با بیان اینکه بخش قابل توجهی از فضای کسب و کار و نظام تامین مالی بر امکان وثیقه گذاری و امکان اجرای وثایق استوار است، تاکید کرد: از این روست که عمدتا املاک بدون سند را به املاک مشکل دار تعبیر می کنند و این املاک ارزش افزوده برابر با ارزش افزوده املاک دارای سند رسمی ندارند.
وی تاکید کرد: نکته ای که باید به آن توجه شود این است که باید سیستمی طراحی شود که افراد بتوانند در قالب این سیستم به راحتی سندرسمی دریافت کنند چرا که بسیاری از مالکان فاقد سندرسمی نه از روی بی توجهی و بی اعتنایی به قانون که به دلایل دیگری موفق به دریافت سند نشده اند که این دلایل باید شناسایی و برطرف شود. قانونگذار باید به گونه ای عمل کند که حقوق این افراد و مالکان نیز تامین شود.
به گفته وی با یک راهکار فنی مناسب که دسترسی به سند رسمی را برای مالکان سهولت ببخشد حتی مخالفت های الزام به صدور سند رسمی در برابر اسناد عادی نیز برطرف یا کمرنگ تر خواهد شد.
این حقوقدان همچنین با اشاره به برخی سیاست های معارض در خصوص تسهیل امر صدور سند رسمی اعلام کرد: در بسیاری موارد وجود همین سیاست های معارض، فراگیری انجام معاملات در بستر رسمی را با مانع مواجه می کند. یکی از این سیاست ها، استفاده از سند رسمی به عنوان اهرمی برای دریافت مطالبات، مالیات ها و عوارض‌‌‌ است. یعنی از سند رسمی به عنوان اهرمی برای درآمدزایی دولتی استفاده می شود. به عنوان مثال صدور سند رسمی مستلزم پرداخت بدهی های مالیاتی، عوارض و … شده و هزینه های زیادی را برای افراد و مالکان دربردارد.
قنبری ادامه داد: به بیان بهتر از یک سو بر ضرورت دریافت سند رسمی تاکید می شود و از سوی دیگر مسیر دسترسی مردم به سند رسمی دشوار است. همه طلب ها در زمان صدور سند رسمی مطالبه و دریافت می شود. یا در برخی موارد به دلیل مشکلات فنی سازنده با ناظر ساختمان، پروسه صدور سند رسمی تا چند سال به تعویق افتاده و حقوق مالکان در این زمینه تامین نشده و تضییع می شود. طبیعی است در چنین شرایطی افراد برای انجام معاملات خود به سمت مبایعه نامه یا سند عادی (غیررسمی) می روند.
وی تاکید کرد: قانونگذار و مجری قانون باید به سمتی بروند که سند را با شرایطی سهل تر صادر کنند و از سند به عنوان اهرمی برای اجرای سیاست ها استفاده نشود.

ضد و‌‌ نقیض های قانون جدید

نصیر مشایخ، مدرس حقوق و سردفتر اسناد رسمی نیز در این نشست، به وجود موارد ضد‌ و نقیض در قانون جدید اشاره کرد.
او در این نشست اظهار کرد: یکی از مهمترین چالش ها و ابهام های موجود در این قانون آن است که اساسا تکلیف افرادی که هم اکنون سند عادی در اختیار دارند، به شکل شفاف مشخص نیست‌. در این قانون اعلام شده است که آنها می توانند ادعاهای خود مبنی بر مالکیت بر ملک فاقد سند رسمی را در سامانه ادعاها بارگذاری کنند و بعد از طی پروسه های لازم سند رسمی برای آنها صادر شود.
این موضوع مساله مهمی است. چون از یک سو نمی توان حقوق مکتسبه افراد را در زمانی که مبایعه نامه مرجعیت و اعتبار داشته نادیده گرفت. اگر هم این حق را بخواهیم در نظر بگیریم عملا اجرای قانون جدید امکانپذیر نخواهد بود چون این قانون عملا اسناد عادی را بی اعتبار می کند. سامانه ای قرار است طراحی شود که افرادی که اسناد عادی دارند بتوانند اینها را در سامانه ثبت و بارگذاری کنند تا سند رسمی دریافت کنند. اما آیا این اسناد عادی و این مالکیت ها نمی تواند معارض داشته باشد؟
وقتی گفته می شود اسناد عادی یا مبایعه نامه ها در محاکم مسموع نخواهد بود و اعتبار ندارد، تکلیف موارد معارض چه خواهد شد؟ در قوانین ثبتی قبلی در چنین حالتی اسناد عادی موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی قرار گرفته و با استناد به اسناد عادی به آنها رسیدگی می شد اما اگر قرار باشد از این پس اسناد عادی در محاکم پذیرفته نشود تکلیف موارد معارض چیست؟
یک ابهام دیگر آن است که به موجب این قانون اسناد عادی فاقد اعتبار است اما در همین قانون در موارد مختلفی عملا به اسناد عادی رسمیت داده شده است. همان جا که در این قانون اعلام شده است که افراد می توانند به واسطه ادعاهای خود بر ملکی اعلام مالکیت کنند و بر مبنای ادعا و بررسی صحت آن سند رسمی صادر شود، به اسناد عادی رسمیت داده شده است. یعنی از یک سو اعلام می شود که اسناد عادی فاقد اعتبار هستند اما از طرف دیگر، به ادعاها اعتباربخشی می شود.
مشایخ افزود: ابهام دیگری که می توان به آن اشاره کرد در خصوص ثبت مذاکرات اولیه است. تعیین مشاوران املاک به عنوان مرجع ثبت مذاکرات اولیه دو پیامد دارد. اولا اینکه با تصویب این قانون در ادبیات حقوقی کشور اصطلاحی با عنوان مشاور املاک به منزله یک مفهوم حقوقی ایجاد می شود که تا پیش از این وجود نداشت. براساس ادبیات و متون قانونی حقوقی، این افراد دلال هستند و قانون هم آنها را به عنوان دلال می شناسد و ایجاد اصطلاح جدید برای فعالیت واسطه گری ملکی به لحاظ ادبیات حقوقی می تواند پیامدهای بعدی خود را داشته باشد.
نکته بعد آن است که اساسا منظور از مذاکرات مقدماتی چیست؟ اگر خریدار پرداختی به عنوان بخشی از ثمن معامله انجام داد اما فروشنده در نهایت به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نکرد آن موقع چه باید کرد؟ دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هم با اعتبارزدایی از اسناد عادی و مبایعه نامه ها، دیگر به موجب این قانون جدید امکانپذیر نیست چون مبایعه نامه ها در محاکم قضایی مسموع نخواهد بود!
در واقع امروز خریدار بابت معامله ای پول پرداخت کرده، مذاکرات اولیه ثبت شده است اما فروشنده فردا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نمی کند؛ در چنین حالتی در نهایت دعوای استرداد وجه پذیرفته خواهد شد و خریدار از بابت ملکی که خریداری کرده است حقی نخواهد داشت (نسبت به ملک حقی ندارد).
به گفته وی، به لحاظ حقوقی ماهیت مذاکرات اولیه ذکر شده در این قانون که قرار است جایگزین مبایعه نامه به عنوان ثبت توافق خریدار و فروشنده در مرحله قبل از تنظیم سند رسمی شود، مشخص نیست. آیا این مذاکرات اولیه به معنای وعده بیع است؟ به معنای مبایعه نامه است؟ به معنای قولنامه‌‌‌ است؟ یا مفهوم و ماهیت دیگری دارد؟
این حقوقدان گفت: این موضوع یعنی مشخص نبودن ماهیت مذاکرات اولیه یک نقطه پرچالش است. از سوی دیگر در ماده 10 این قانون، در جایی صحبت از اسناد در حکم سند رسمی به میان آمده است. اما مشخص نشده است از چه جهت! در واقع بر مبنای قانون هر جا صحبت از اسنادی می شود که می توان از آن در حکم سند رسمی استفاده کرد باید مشخص شود که در کجا و از چه جهت این اسناد می تواند در حکم سند رسمی باشد. اما در این قانون اشاره ای به جهت این اسناد نشده است.
وی افزود: از سوی دیگر، با این قانون با تعدد سامانه ها روبه‌رو می شویم. از یک سو مذاکرات اولیه که ماهیت آن به روشنی مشخص نیست در سامانه ثبت الکترونیک اسناد رسمی باید به ثبت برسد. از سوی دیگر سامانه ای به نام سامانه ادعاها ایجاد می شود و … آیا بهتر نبود همه فعالیت ها در قالب همان سامانه ثبت آنی معاملات سازمان ثبت اسناد انجام و ثبت شود؟
مشایخ تاکید کرد: در مجموع و با این ابهامات و سایر ابهام هایی که در این نشست به آن اشاره شد این قانون باز هم از اسناد عادی اعتبارزدایی نخواهد کرد و با این قانون چالش های افرادی که سند عادی دارند به پایان نخواهد رسید.
دنیای اقتصاد