یک کارشناس بازار مسکن گفت: در کشورهای دیگر 90 تا 95 درصد از هزینه ساخت مسکن با سود 1.5 درصد از سوی دولت به مردم وام داده می شود این در حالی است که در ایران حتی 10 درصد از قیمت ملک را هم وام نمی دهند و نرخ بهره بانکی هم بین 25 تا 30 درصد است.

به گزارش اخبار ساختمان، بانک مرکزی پس از 10 ماه سکوت در نهایت 13 آبان‌ماه گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران را در سایت بانک مرکزی به‌روز‌رسانی کرد (این گزارش مربوط به دی ماه سال ۱۴۰۱ تا مهرماه ۱۴۰۲ است)، در گزارشی که بانک مرکزی منتشر کرده در مهر ماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع خرید و فروش مسکن در شهر تهران به ۷۶ میلیون و 60 هزار تومان رسیده که نشان دهنده رشد یک درصدی قیمت ها نسبت به شهریورماه بوده است، همچنین در هفت ماه نخست امسال 20 هزار و 957 معامله در بازار مسکن تهران انجام شده که نسبت به مدت مشابه 1401 افت 63 درصدی را نشان می دهد.
از سوی دیگر بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در مهرماه نشان دهنده این است که از مجموع سه هزار و ۱۳۳ واحد مسکونی معامله ‌شده، واحد‌های تا نهایت پنج سال عمر ساخت با سهم 27.4 درصد، بیشترین خرید و فروش را به خود اختصاص داده اند که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 20.0 درصد افزایش و 42.2 درصد کاهش نشان می دهد. این میزان در مقایسه با مهرماه سال قبل حدود 1.2 واحد درصد کاهش یافته است.

منطقه 5 بیشترین متقاضی مسکن را داشت

اما بررسی میزان معاملات مسکن، تصویر بهتری از وضعیت رکود شدید در بازار مسکن را به ما می دهد. در منطقه ۵ تهران فقط ۴۰۴ معامله انجام شده که البته این بالاترین میزان معاملات ملکی در تهران است. در منطقه ۱۰ تهران ۲۹۳ معامله شده و منطقه ۴ نیز با ۲۷۰ عدد معامله در جایگاه سوم قرار گرفته است.
البته در منطقه 22 که به نوعی پر از ساختمان نوساز است و شاید قیمت های آن به ویژه به دلیل دوری از مرکز تهران باید پایین تر هم باشد، تعداد معاملات عدد نازل 55 واحد بوده است! دلیل رکود فراگیری که در بازار مسکن پایتخت شکل گرفته، چیست؟ به نظر می رسد بخش بزرگی از این رکود به قیمت های نجومی مسکن برمی‌گردد که بسیاری از پایتخت نشینان را مجبور به فرار و مهاجرت از تهران به شهرهای اقماری کرده است. در این باره با سه کارشناس مسکن نیز صحبت کرده و نظر آنها را جویا شدیم.

زمین در تهران محدود و قیمت ها سرسام آور شده اند

محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن در مورد گزارش اخیر بانک مرکزی و رکود به وجود آمده در حوزه مسکن گفت: یکی از دلایل این رکود به دلیل اشباع شدن ظرفیت ساخت و سازها در شهر تهران است؛ به گونه ای که در داخل تهران چندان زمینی برای ساخت و ساز وجود ندارد البته شاید یک تعداد محدودی زمین وجود داشته باشد، اما به دلیل افزایش شدید قیمت زمین مالکان هم برای رسیدن به سود بیشتر ساخت و ساز خود را به تعویق می اندازند.
اولاد در ادامه با اشاره به افزایش روز به روز قیمت ها افزود: هرگونه رشد قیمتی باعث کند شدن فرآیند ساخت و ساز می شود ضمن آنکه نسبت قیمت زمین به آپارتمان هم به ‌شدت در حال افزایش است و همین مساله باعث محدودتر شدن عرضه می شود این در حالی است که تقاضا همچنان در بازار وجود دارد و این موضوع صرفا باعث افزایش قیمت ها می شود و این رشد قیمت تا جایی پیش می رود که یک عده توان خرید خود را از دست بدهند و نهایتا از چرخه خرید هم خارج می شوند.

تنها در جنوب تهران امکان اضافه کردن زمین وجود دارد

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اگر تولید مسکن کم شود، فایل های عرضه هم کم می شوند و شاهد آنیم افرادی که امروز در تهران مالک خانه هستند قادر به تبدیل به احسن کردن آن نیستند و افراد در این شرایط تمایلی به فروش ندارند، چراکه احتمال آنکه بتوانند حتی شبیه ملک خودشان پیدا کنند هم کم است که علت آن هم کاهش تولید مسکن است و می بینیم که نه تنها عرضه نوسازها کمتر از قبل شده افرادی هم که خواستار آپارتمانی بهتر هستند به دلیل عرضه محدود مسکن نمی توانند خریدی داشته باشند.
اولاد با بیان اینکه راه حل این موضوع افزایش زمین یا تراکم در شهر تهران هم نیست، افزود: 40 درصد پروانه های ساختمانی مربوط به مناطق 1، 2 و 3 می شود و امکان اضافه کردن زمین در این مناطق هم وجود ندارد، زیرا در شمال تهران زمین ها به کوه منتهی می شوند، در غرب تهران هم دیگر زمینی وجود ندارد و در شرق تهران هم پادگان ها وجود دارند و نهایتا شاید در جنوب تهران امکان اضافه کردن زمین وجود داشته باشد.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به رکود تورمی عمیق در بازار مسکن افزود: هر چند این رکود تورمی باعث قفل شدن معاملات می شود، اما تنها حسنی که دارد، این است که تمرکز در خرید و فروش به سمت پیرامون و جمعیت پذیری آن می‌رود که البته با سیاستگذاری های درست و هنر برنامه ریزی دقیق می توان رشدها را به سمت استان تهران و کرج و نقاط پیرامونی آن یا شهرهای بزرگ و میانی و عرصه کل کشور برد.

واحدهای کوچک متراژ مورد پسند سوداگران است

میثم فراهانی، کارشناس بازار مسکن نیز در مورد افت 63 درصدی معاملات مسکن در طول یکسال گذشته گفت: به نظر می رسد پیش تر معاملات فضای سوداگرانه انجام شده است و امروز به دلیل کاهش قیمت ها در بازار خرید و فروشی انجام نمی گیرد که نشانه خوبی هم نیست و علت اصلی کاهش معاملات هم به همین دلیل بوده است.
فراهانی در ادامه افزود: موضوع دیگر اینکه در سال های گذشته سوداگران به سمت واحدهای مسکونی کوچک رفته بودند و خرید و فروش ها در این بخش بوده و امروز با توجه به موجودی مسکن کنونی این مقدار محدود اجازه خرید و فروش بیشتر را هم نمی دهد و سود معامله گران این است که دیگر معامله ای انجام ندهند.

نوسازی شهر تهران واحدها را کمتر هم می کند

این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: شهرداری این روزها در حال نوسازی مسکن در شهر تهران است که همین امر باعث کمتر شدن موجودی مسکن در شهر تهران است به این دلیل که به نام نوسازی یک بخش از واحدهای مسکونی تهران تخریب می شوند، ساکنان این خانه ها از مالکان گرفته تا مستاجران نیز به عنوان مستاجران جدید به موجودی مسکن اضافه می شوند.
او با اشاره به موجودی سه میلیون و 200 هزار واحد مسکونی در شهر تهران تصریح کرد: اگر از این تعداد 200 هزار واحد مسکونی هم کم شود، ساکنان این واحدها به سمت واحدهای استیجاری می روند و شوک این تقاضا به بازار استیجاری اضافه می شود و برای همین هم افزایش قیمت مسکن رخ می دهد که احتمالا معاملات در بخش استیجاری را هم زیاد خواهد کرد.

بازار مسکن در ایران شبیه گاوصندوق است

فراهانی در خصوص سهم 27.4 درصدی واحد‌های تا پنج سال عمر ساخت نیز گفت: این اتفاق به دلیل افزایش قیمت مسکن رخ داده است و اینکه این واحدهای مسکونی زمان بازگشت سود بالاتری نسبت به واحدهای با عمر بالاتر دارند.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به خرید و فروش ها در منطقه 22 تهران گفت: در این منطقه قبلا خرید و فروش ها اشباع شده و به دلیل تورم در کشور افرادی که خرید کرده اند به دلیل همین تورم زیان نمی کنند و چون توقع افزایش بیشتر قیمت ها را دارند و قیمت ها چندان بالا نرفته است پس خرید و فروشی هم انجام نمی شود و سرعت خرید و فروش های سوداگرانه هم کمتر از قبل شده است.
فراهانی با بیان اینکه بازار مسکن در ایران شبیه گاوصندوق است، گفت: منابع مردم در ملک خوابیده و اگر خریدی هم انجام شود خریدهای جدید است، البته این روزها ماهیت معاملات تغییر کرده و می بینیم که فروشندگان افراد عادی هستند در حالی که خریداران از سوداگران هستند.

عدم تقارن آمارها

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: در یک کار پژوهشی پی بردیم که در منطقه 1 سوداگران سراغ خرید مسکن افراد عادی با متراژ پایین رفته اند، اما افرادی که فروشنده بودند، سوداگر نبودند و سوداگران به جای خرید یک پنت‌هاوس 700 متری 10 واحد مسکونی 60 متری خریده بودند.

الگوی قیمت گذاری نداریم

او در مورد تاخیرها در ارایه گزارش های مسکن از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران افزود: یکی از دلایل عدم تقارن اطلاعاتی است و اینکه هر چند سوداگران اطلاعات به‌روزی در اختیار دارند، اما خریداران عادی قیمتی ندارند و در بازاری که اطلاعات دقیقی وجود ندارد، اطلاعات پراکنده به دست می آید. این قضیه کاملا در سایت ها و پلتفرم های آنلاین آگهی مسکن مشخص است که یک خانه مشابه قیمت های نجومی غیرواقعی دارد. این در حالی است که دولت فدرال امریکا قیمت خانه های 1 تا 4 خوابه را هر ساله منتشر می کند و این قیمت به عنوان یک الگو برای نرخگذاری ها مدنظر قرار می گیرد.

مردم محافظه کارتر شده اند

عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن نیز در مورد گزارش اخیر بانک مرکزی از بازار مسکن شهر تهران گفت: رکود در بازار مسکن به دلیل کاهش ارزش پول ملی و کاهش قدرت خرید مردم بوده و اینکه توان مالی افراد در تبدیل به احسن کردن ملک شان کمتر از قبل شده است. مردم محافظه کارتر از قبل شده اند و اگر معامله ای از سوی فردی صورت می گیرد یا از طریق ارثی است که به آنها رسیده یا واحد قبلی خودشان را فروخته اند و واحدی دیگر تهیه کرده اند. در این بین افراد گاهی به دلیل تورم موجود واحد کوچک تری می خرند تا مابقی پول شان را صرف امور جاری خودشان کنند.
اکبرپور با اشاره به افزایش مالیات ها نیز افزود: دولت به دلیل محدودیت در فروش نفت و صادرات آن و عدم ورود ارزهای حاصل از فروش نفت قادر به افزایش بالای دستمزدها نیست و به همین دلیل درآمد مردم هم افت کرده است و شاهدیم که منابع مردم عموما صرف خوراک و کالاهای مصرفی روزانه‌شان می شود.

افزایش هزینه ساخت ملک

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به افزایش هزینه ساخت ملک نیز گفت: به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تغییر دستمزد کارگران و… طبقه توانمند جامعه و مهندسان همانند گذشته درآمد چندانی برای ساخت و ساز ندارند و این بازار را ترک کرده اند و این عوارض زنجیره ای کاهش معاملات را به دنبال داشته است.
اکبرپور خاطرنشان کرد: این روزها بزرگ ترین مشکل در اقتصاد ایران دخالت دولت در همه بازارهاست و می بینیم که به جای نظارت در بازارها در امورات گوناگون و حتی در ساخت مسکن هم دخالت دارد این در حالی است که مالکین و بخش خصوصی باید به این موضوع ورود کنند و دولت تنها تامین کننده منابع مالی باشد.
این کارشناس بازار مسکن افزود: در کشورهای دیگر بین 90 تا 95 درصد از هزینه ساخت مسکن با سود 1.5 درصد از سوی دولت به مردم وام داده می شود این در حالی است که در ایران حتی 10 درصد از قیمت ملک را هم وام نمی دهند و نرخ بهره بانکی هم بین 25 تا 30 درصد است و این رویه در نهایت محتوم به شکست است.
اعتماد آنلاین