سامانه کاتب، که با هدف شفافیت در معاملات املاک و اجرای قانون الزام ثبت رسمی اموال غیرمنقول در تیرماه 1403 آغاز به کار کرد، اکنون به کانون جدالی میان دولت و فعالان بازار مسکن تبدیل شده است. در حالی که منتقدان از انحصاری بودن این سامانه و ممانعت از رقابت سالم سخن می گویند، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران بر لزوم ادامه فعالیت کاتب برای ساماندهی اسناد عادی و جلوگیری از هرج و مرج در بازار تاکید دارد.

به گزارش اخبار ساختمان، در تیرماه ۱۴۰۳ سامانه کاتب با هدف شفافیت در بازار معاملات املاک و در راستای اجرای قانون الزام ثبت رسمی اموال غیرمنقول آغاز به کار کرد، حالا اما با گذشت بیش از یک سال از شروع فعالیت این سامانه، به کانون جدال میان دولت و فعالان بازار مسکن تبدیل شده است.
برخی منتقدان و کارشناسان بازار مسکن بر این عقیده هستند که این سامانه ایجاد انحصار کرده است و این موضوع نیز برخلاف قانون است چراکه از شکل گیری یک رقابت سالم و همچنین از دسترسی آزاد پلتفرم های خصوصی به خدمات ثبت معاملات ممانعت می کند؛ از اینرو جمیع این موضوعات باعث ایجاد شائبه هایی شده است و پای مجلس و کمیسیون اصل ۹۰ هم به این ماجرا باز شده است.
در حال حاضر، حجم انتقادات در خصوص انحصاری بودن این سامانه بسیار افزایش یافته است و علی خضریان، عضو کمیسیون اصل نود مجلس از تصمیم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای متوقف کردن تولید سند عادی در سکوی «کاتب» در جلسه ای با معاون اول قوه قضائیه خبر داده و این اقدام را باعث شکستن انحصار فعلی می داند. در این جلسه بر ضرورت رقابت سالم و از بین بردن رویه های انحصارطلبانه تأکید شده است.

سرنوشت سامانه املاک و مستغلات چه شد؟

کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفتگو با خبرنگار اخبار ساختمان و در واکنش به این موضوعات توضیح داد: در سال های گذشته و قبل از تصویب قانون جهش تولید مسکن و قانون الزام ثبت رسمی اسناد غیرمنقول، اتحادیه مشاوران املاک در سامانه ای تحت عنوان سامانه املاک و مستغلات در جهت ایجاد نظم و انضباط در معاملات ملکی و همچنین و شفافیت در بازار املاک حرکت کردند و به نوعی در زمینه بهره گیری از سامانه ها پیشرو بوده اند.
وی ادامه داد: اما این سامانه به واسطه عدم همکاری بسیاری از وزارتخانه ها و سازمان های ذی ربط، در نهایت نتیجه مطلوب حاصل نشد و در دولت قبل این سامانه با تغییر نام به سامانه خودنویس در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت تا برای ثبت قراردادهای رایگان اجاره مورد استفاده قرار گیرد و در ادامه امکان دسترسی ما در این سامانه محدود شد.

هدف از ایجاد سامانه کاتب چیست؟

گودرزی همچنین گفت: در سال گذشته (1403) و پس از تاکید مقام معظم رهبری قانون الزام تصویب شد و فعالان صنف مشاوران املاک امیدوار شدند تا معاملات و اسناد معاملاتی در بازار مسکن در بستر یک سامانه واحد به نظم و شفافیت خواهد رسید، از اینرو پس از تصویب قانون الزام، مشاوران املاک اقدام به دریافت پروانه های تخصصی کرده اند و دوره های آموزشی تخصصی را پشت سر گذاشته اند تا بتواند از ظرفیت های سامانه کاتب که باعث تسهیل در انجام امور و همچنین ایجاد شفافیت در بازار املاک شده بود، استفاده کنند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در ادامه گفت: با همه این تفاسیر اما متاسفانه در حال حاضر شاهد هستیم که برخی منتقدان با ارائه برخی مستندات به دنبال محدود کردن این سامانه هستند، هرچند که ممکن است از نظر قانونی نیز این بیانات درست به نظر برسد اما باید تاکید کنیم که این موضوع از نظر عملیاتی باعث عدم اجرای قانون الزام در سطح جامعه خواهد شد و اساسا این قانون ممکن است در آینده کارایی خود را از دست بدهد.
وی همچنین گفت: قانون الزام با هدف حذف اسناد عادی در بازار املاک در بستر سامانه کاتب ایجاد شد تا این اسناد در مدت هشت سال به اسناد رسمی تبدیل شوند اما در شرایط فعلی با توجه به اینکه برخی به دنبال ایجاد محدودیت در سامانه کاتب هستند و بحث مدیریت و نظارت بر فعالیت این سامانه از سازمان ثبت اسناد گرفته شود، نمی توانیم انتظار داشته باشیم که در مدت تعیین شده اسناد عادی تبدیل به اسناد رسمی شوند.
این فعال صنفی در حوزه مشاوران املاک بیان کرد: به عقیده من با توجه به اینکه قانونگذار، سازمان ثبت اسناد را موظف به اجرای قانون می کند، نباید مانعی برای فعالیت های این سازمان ایجاد شود و چنانچه قرار باشد بخش خصوصی در این امر ورود کند قطعا این موضوع در انجام امور از سوی این نهاد خلل وارد خواهد کرد و نخواهد توانست وظایفی را که به این نهاد محول شده است را به شکل درستی انجام دهد.
گودرزی ادامه داد: بر این اساس با توجه به اینکه این مسئولیت بر دوش سازمان ثبت اسناد نهاده شده است و موظف شده است تا در این مدت اسناد عادی را ساماندهی کند، بنابراین نباید اختیارات از این سازمان سلب شود چراکه در غیراینصورت باید شاهد شکست این طرح در آینده باشیم.

تعدد سامانه های موازی در مرتبط با سامانه کاتب چه آسیب هایی به دنبال دارد؟

وی همچنین گفت: علاوه بر این چنانچه قرار باشد علاوه بر سامانه کاتب سامانه های دیگری از سوی بخش خصوصی و یا سایر نهادها در این بخش شروع به فعالیت کنند قطعا موجب سردرگمی مردم و فعالان این حوزه خواهد شد و بسیاری از اتحادیه های سراسر کشور با این موضوع مخالف هستند و اجرای امور را برای آنها با مشکل روبرو کرده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: این قانون و سامانه مرتبط در مدتی که آغاز به کار کرده است باعث ایجاد نظم در انجام امور شده است و در بازار املاک نیز شفافیت ایجاد کرده است اما این تغییر ناگهانی باعث ایجاد تشویش در اذهان عمومی و همچنین سردرگمی مردم و فعالان صنف مشاوران املاک شده است.
وی همچنین گفت: با توجه به این موارد راهکار درست این است که در موضوع سامانه کاتب و بحث ثبت قراردادهای عادی در این سامانه بایستی تجدید نظر صورت بگیرد و به همان شیوه ادامه پیدا کند، سازمان ثبت اسناد نیز بایستی مطابق آنچه که قانون بر عهده آن قرار داده شده است انجام امور را به عهده گیرد.

سامانه های خودکاربری چه آسیبی به بازار مسکن وارد خواهد کرد؟

گودرزی در پاسخ به این سوال که چنانچه قرار باشد تعدد سامانه های موازی در حوزه مسکن ادامه پیدا کند، چه تاثیری بر فعالیت سایر نهادهای مرتبط خواهد داشت؟ نیز توضیح داد: این موضوع از چند جهت قابل بررسی است، در وهله اول موضوع سامانه های خودکاربری است که اجرای آن در شرایط فعلی چندان دارای اهمیت نبود، چراکه دردی را از مردم و بازار مسکن دوا نکرده است.
وی ادامه داد: سامانه های خودکاربری با هدف صرفه جویی اقتصادی شروع به فعالیت کردند اما این در حالی است که چنین چیزی درست نیست و این سامانه ها نمی توانند این هدف را محقق کنند چراکه اساسا فعالیت اقتصادی خاصی صورت نمی گیرد و نه تنها صرفه جویی اقتصادی نمی شود بلکه پایمال شدن حقوق نهادهای دولتی را به دنبال دارد چراکه امکان دریافت مالیات در این شرایط وجود نخواهد داشت و درآمدهای دولت در این بخش نیز کاهش می یابد.

چرا باید سامانه کاتب به فعالیت خود ادامه دهد؟

این فعال صنفی ادامه داد: در بحث سامانه کاتب و قراردادهای عادی که قرار بود از طریق این سامانه تبدیل به اسناد رسمی شوند نیز چنانچه قرار باشد خللی در این امر وارد شود و اسناد عادی اجازه ثبت در این سامانه را نداشته باشند باز هم باید شاهد ثبت قراردادهای سه برگی باشیم که باز هم این شیوه به درآمدهای مالیاتی دولت آسیب وارد خواهد کرد.
گودرزی همچنین گفت: از طرفی سامانه کاتب این امکان را دارد که با ایجاد درگاه پرداخت بانکی شرایط را برای دریافت آنی مالیات فراهم کند که این موضوع هم از افزایش فشار به فعالان صنفی در پایان سال مالیاتی جلوگیری می کند و هم سازمان امور مالیاتی یک سال زودتر به منابع مالی خود می رسند و همچنین امکان محاسبه میزان نرخ حق الزحمه مشاوران املاک در این سامانه وجود دارد و این موضوعات می تواند بر افزایش شفافیت معاملات مسکن و احساس رضایتمندی در جامعه ایجاد کند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: نکته مهم این است که بر اساس قانون اسناد عادی قابل پذیرش در محاکم قضایی نیستند و چنانچه سامانه ای برای حل این موضوع وجود نداشته باشد باعث بی نظمی های فراوانی خواهد شد و باعث ایجاد بلاتکلیفی در بین مردم و تشکیل پرونده های قضایی خواهد شد.

سند عادی چیست؟

وی در تعریف اسناد عادی گفت: اسناد عادی شامل زمین های کشاورزی، املاک قولنامه ای و یا داری بنچاق، املاک دارای سند دفترچه ای که هنوز امور کاداستری و جانمایی آنها در سیستم ثبت اسناد رسمی انجام نشده است، می شود و در حال حاضر بیش از هشت میلیون سند عادی در کشور وجود دارد و چنانچه قرار باشد سامانه کاتب در این حوزه محدود شود قطعا در آینده شرایط برای تبدیل این اسناد به اسناد رسمی دشوارتر خواهد شد.

وجود سامانه های موازی با سامانه کاتب چه آسیب هایی را به دنبال دارد؟

گودرزی ادامه داد: اینکه عنوان می شود بخش خصوصی باید سامانه هایی موازی با سامانه کاتب ایجاد کند تا از انحصار در این بخش جلوگیری کند قطعا اقدام درستی نخواهد بود و اگر قرار باشد چنین برنامه ای عملیاتی شود بایستی از ظرفیت های اتحادیه مشاوران املاک که واحدهای خصوصی محسوب می شود و به صورت تخصصی در این حوزه فعالیت می کند بهره گرفته شود اما شاهد هستیم که نهادهای حاکمیتی نه تنها از این ظرفیت استفاده نمی کنند بلکه مانع تراشی نیز می کنند.
گودرزی در پاسخ به این سوال که آیا ایجاد انحصار از سوی سامانه کاتب در این بخش می تواند به بازار مسکن کمک کند؟ توضیح داد: برخی طرح ها که قرار است در کشور اجرایی شوند به عنوان طرح های ملی شناخته می شوند پس نباید انتظار داشته باشیم که در بخش حاکمیتی رقابت ایجاد کنیم و صرفا بایستی نظارت ها در این بخش افزایش یابد و انجام امور تسهیل شود، بنابراین اگر قرار باشد چند سامانه به صورت موازی انجام یک کار واحد را عملیاتی کنند قطعا امکان نظارت و کنترل آنها دشوارتر خواهد بود و اگر قرار است اقدامی در این بخش صورت بگیرد بایستی در مسیر ارتقای این سامانه ها باشد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تاکید بر اینکه ایجاد تعدد سامانه ای در موضوعات حاکمیتی یک اشتباه برگ است، توضیح داد: ایجاد سامانه های متعدد در موضوعات حاکمیتی یک مسیر اشتباه است و چنانچه قرار است تعدد سامانه ای وجود داشته باشد بایستی این امر در بازار آزاد پیگیری شود تا رقابت در این بخش زمینه فعالیت بخش های خصوصی را تعیین کند.