نیمه اول امسال تیراژ ساخت مسکن هم در تهران و هم در کشور نسبت به مدت مشابه ۱۴۰۲ افزایش یافت؛ اما این اتفاق دو پیام دارد. پیام اول تداوم رکود ساختمانی به لحاظ کف عرضه مورد نیاز است که با وجود رشد مثبت ساخت و ساز، بازار هنوز راه نیفتاده است. پیام دوم نیز تفاوت درجه رکود در پایتخت است.
به گزارش اخبار ساختمان، میزان صدور پروانه واحدهای ساختمانی در کشور در نیمه ابتدایی امسال در بازه سالانه رشدی 25 درصدی و میزان صدور آن در شهر تهران نسبت به دوره مشابه سال قبل افزایشی 35 درصدی را به ثبت رساند. اگرچه در نیمه ابتدایی امسال صدور پروانه های ساختمانی در کشور افزایش داشت؛ با این وجود میزان آغاز به کار فعالیت ساختمانی به مراتب کمتر از میانگین بلندمدت بوده و همچنان این صنعت با رکود سنگینی مواجه است، در این میان وضعیت برای سازندگان در شهرهای کوچک و متوسط به مراتب دشوارتر است.
نکته حائز اهمیت در داده های پروانه ساختمانی امسال پیشی گرفتن رشد صدور پروانه در شهر تهران نسبت به سایر شهرهاست؛ تحلیلگران سه علت را در بروز این وضعیت دخیل می دانند. تخفیف در بافت فرسوده، نقدشوندگی بالاتر در مناطق جنوبی شهر تهران و جهش هزینه ساخت و عدم تناسب با قیمت خانه در شهرهای کوچک.
ساخت و ساز در نیمه ابتدایی امسال نسبت به دوره مشابه در سال قبل بهبود پیدا کرد؛ این بهبود عمدتا نتیجه رشد صدور پروانه های ساختمانی در بهار و تابستان 1403 نسبت به بهار و تابستان 1402 رقم خورد. نکته حائز اهمیت در بررسی تعداد صدور پروانه های ساختمانی در تابستان امسال افزایش سهم شهر تهران در ساخت و سازهای کل کشور است.
اگرچه داده ساخت و ساز در کل کشور و شهر تهران برای تابستان امسال نسبت به فصل قبل (بهار 1403) و دوره مشابه قبل (تابستان 1402) بهبود یافته، اما همچنان صنعت ساختمان با رکودی سنگین مواجه است. میزان صدور پروانه های ساختمانی همچنان پایین تر از کف عرضه موردنیاز بازار برای ایجاد تعادل و همچنین کمتر از متوسط صدور پروانه در نیمه ابتدایی دهه 90 است و بنابراین سازندگان تابستانی سخت را پشت سر گذاشته اند.
بررسی داده های صدور مجوز ساختمانی به تفکیک شهر و استان از آن حکایت دارد که وضعیت برای فعالیت صنعت ساختمان در شهرهای کوچک و متوسط دشوارتر شده است. ما برای بررسی دلایل رشد بیشتر صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران نسبت به رشد کل کشور با چند تن از فعالان و کارشناسان این حوزه گفتگو کردیم که در این گزارش نتایج این گفتگوها ارائه می شود.
سهم تهران از ساخت و ساز کشور به 13.5 درصد رسید
مرکز آمار کشور اطلاعات پروانه های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری های کشور برای تابستان 1403 را منتشر کرد؛ بررسی این داده ها از آن حکایت دارد که در تابستان امسال در کل کشور برای 108 هزار و 974 واحد پروانه ساخت خانه صادر شده، همچنین میزان صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران برابر 14 هزار و 790 نفر بود. بنابراین شهر تهران سهمی 13.5 درصدی از کل ساخت و سازهای کشور را به خود اختصاص داده است.
این در حالی است که در بهار امسال سهم تهران از کل صدور مجوزهای ساختمانی کشور برابر 9 درصد بود و به این ترتیب به استناد این داده می توان اینگونه ادعا کرد که در تابستان وضعیت ساخت و ساز در شهر تهران نسبت به دوره قبل (بهار 1403) بهبود داشته است. بنابراین سازندگان در تابستان، تمایل بیشتری به ساخت و ساز در شهر تهران نسبت به سرمایه گذاری در کل کشور داشته اند.
بازگشت سازندگان به تهران!
همچنین در نیمه ابتدایی امسال برای 27 هزار و 101 واحد ساختمانی در شهر تهران پروانه ساخت صادر شد؛ این در حالی است که تعداد صدور پروانه در شهر تهران در نیمه ابتدایی سال قبل برابر 20 هزار واحد بود و به این ترتیب میزان صدور پروانه در شهر تهران در نیمه ابتدایی 1403 نسبت به دوره مشابه قبل رشدی 35 درصدی داشت.
در نیمه ابتدایی امسال برای 238 هزار و 770 واحد در کشور پروانه ساختمانی صادر شد؛ این در حالی بود که تعداد صدور پروانه های ساختمانی در نیمه ابتدایی سال گذشته 190 هزار واحد بود و به این ترتیب در نیمه ابتدایی امسال صدور پروانه در کشور رشدی 25 درصدی داشت.
به این ترتیب می توان گفت که شهر تهران در صدور مجوز ساخت و ساز از کل کشور پیشی گرفته است. این در حالی است که طی سال های گذشته و در پی بروز جهش های قیمتی در بازار ساختمان بخشی از سازندگان به سایر شهرها مهاجرت کرده بودند؛ اما این رویه در نیمه ابتدایی امسال تا حدی تغییر کرده است.
ما برای بررسی دلایل رشد 35 درصدی صدور مجوزهای ساختمانی در شهر تهران در حالی که صدور مجوز در کل کشور رشدی 25 درصدی داشته با فعالان و کارشناسان این حوزه گفتگو داشتیم. نتایج بررسی ها سه دلیل عمده برای این تغییر وضعیت ارائه کرد.
استقبال از ساخت و ساز در بافت فرسوده
ارائه تخفیف برای ساخت و ساز در بافت فرسوده از جمله دلایل اصلی پیشی گرفتن سرعت ساخت و ساز در شهر تهران نسبت به کشور بوده است. بررسی های به عمل آمده از آن حکایت دارد که سازنده ها در سال جاری عمدتا به سمت مناطق پایین شهر و بافت فرسوده مهاجرت کرده اند به‌‌نحوی که سهم مناطق 9 تا 20 از پروانه ساختمانی شهر تهران از 47 درصد سال 94 به 56 درصد افزایش پیدا کرده است.
نقدشوندگی بالاتر
قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر تهران پایین تر از متوسط قیمت خانه در کل شهر تهران است. این موضوع باعث شده تا در شرایطی که جهش قیمت خانه باعث شود تا بخش عمده ای از متقاضیان مصرفی و سرمایه ای از بازار مسکن خارج شوند؛ همچنان بازار مسکن در مناطق جنوبی شهر متقاضی داشته باشد.
به این ترتیب بازار مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران از نقدشوندگی بالاتری برخوردار است. این نقدشوندگی بالاتر که طی ماه های اخیر در بازار مسکن مناطق جنوبی شهر ایجاد شده بر جذابیت ساخت و ساز در این مناطق افزوده و این موضوع عاملی در جهت رشد بیشتر ساخت و ساز در شهر تهران است.
جهش هزینه ساخت
سومین عامل پیشی گرفتن سرعت رشد ساخت و ساز در شهر تهران نسبت به کل کشور در نیمه ابتدایی امسال را می توان در جهش هزینه ساخت و عدم‌کشش قیمتی در بازار جستجو کرد. تورم ساخت مسکن در کشور طی سال جاری به اوج خود رسیده است. اگرچه متوسط قیمت ساخت در نقاط مختلف متفاوت است، اما این تفاوت نسبتا محدود است.
جهش قیمت مصالح و هزینه ساخت در کشور به میزانی اوج گرفته است که هزینه ساخت و تکمیل یک مترمربع خانه بیش از متوسط قیمت فروش در شهرهای کوچک و متوسط شده است. در چنین شرایطی طبیعتا ساخت و ساز فاقد توجیه اقتصادی و زیان‌‌ده شده و بنابراین رکود تشدید می شود.
این در حالی است که کف قیمت فروش خانه در شهر تهران فاصله منطقی با نرخ ساخت دارد. البته بخش عمده ای از قیمت تمام شده هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران مربوط به هزینه زمین می شود و درواقع محدودیت قیمتی زمین عامل جهش قیمت خانه در شهر تهران است. با این وجود در شرایط کنونی همچنان ساخت و ساز برای دارندگان زمین و خانه کلنگی در شهر تهران یا مشارکت در ساخت تا حدی سودآور بوده و این موضوع از دیگر دلایل پیشی گرفتن سرعت رشد ساخت و ساز در شهر تهران بوده است.
دنیای اقتصاد
بدون دیدگاه