بررسی ها حاکی از آن است که دو عامل در فروکش تورم اجاره بهای آذر موثر واقع شده است. فروکش تورم عمومی یکی از دلایل عقب نشینی تورم اجاره بها بود؛ دومین عامل این عقبگرد تورمی در آذر ماه را باید در اثر فصلی جستجو کرد.
به گزارش اخبار ساختمان، از سرعت رشد قیمت مسکن و اجاره بها در کشور طی ماه پایانی پاییز امسال کاسته شد؛ بررسی های به عمل آمده از فایل های اجاره در سطح مناطق 22گانه پایتخت نیز موید این عقبگرد تورم اجاره بهاست. بررسی ها حاکی از آن است که این فروکش تورمی ناشی از کاهش تقاضای فصلی برای اجاره خانه در آذر ماه و همچنین کاهش تورم عمومی در این بازه ماهانه است. اگرچه از سرعت رشد اجاره بها در کشور طی نهمین ماه از سال کاسته شده، اما همچنان این بازار با تورم سالانه 38 درصدی مواجه است که رقم قابل توجهی بوده و میزان آن به کاهش کیفیت زندگی مستاجران در کشور منجر شده است.
مرکز آمار ایران داده های تورمی آذر ماه کشور را منتشر کرد؛ مطابق این آمار قیمت اجاره بها در فاز ماهانه 2.4 درصد و نسبت به آذر ماه سال قبل (نقطه به نقطه) 38.2 درصد افزایش یافته است. این در حالی است که در آبان ماه امسال تورم ماهانه اجاره رشدی 3.1 درصدی و تورم نقطه ای آن افزایشی 39.7 درصدی را به ثبت رسانده بود. بنابراین داده های رسمی مرکز آمار از فروکش تورم اجاره بها در ماه پایانی پاییز حکایت دارد.
تورم نقطه ای عمومی آذر ماه با رشد 31.4 درصدی اعلام شد که رقمی قابل توجه است؛ با وجود این، این تورم نسبت به تورم نقطه ای آبان ماه کاهش 1.1 درصدی داشت. اگرچه از سرعت رشد قیمت اجاره بها در فاز ماهانه و سالانه در آذر ماه کاسته شد؛ اما تورم 38 درصدی در بخش اجاره بها همچنان قابل توجه و غیر‌مجاز است؛ با توجه به شرایط حقوق و دستمزد، حداکثر توان مردم برای تحمل رشد نرخ اجاره 20 تا 25 درصد است. با وجود این ظرف سه سال اخیر بخش قابل توجهی از مستاجران در کشور با تورم افسارگسیخته در بازار اجاره مواجه بوده اند.
تورم اجاره بها تابعی از تورم عمومی و تورم قیمت مسکن است؛ رشد تورم عمومی یکی از دلایل صعود تورم اجاره بها در کشور طی سال های جاری است. در واقع بخشی از موجران برای جبران هزینه زندگی مطابق تورم عمومی سالانه بر نرخ اجاره بها می افزایند و بنابراین تورم اجاره بها همگرا با تورم عمومی نوسان دارد.
رشد قیمت مسکن از دیگر عوامل اثرگذار بر بازار اجاره کشور است. جهش های متوالی قیمتی در بازار خرید و فروش ملک در کشور طی سال های اخیر باعث شده تا بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید و فروش خانه، از این بازار رانده شده و ناچار به اجاره خانه شوند و بنابراین بازار اجاره با رشد متقاضی مواجه شده است که این موضوع با برهم زدن تعادل عرضه و تقاضا در بازار اجاره خانه، زمینه ساز رشد نرخ اجاره بها را فراهم کرده است.
با وجود این در آذر ماه تورم اجاره با نیش ترمز مواجه شد. بررسی ها حاکی از آن است که دو عامل در فروکش تورم اجاره بهای آذر موثر واقع شده است. فروکش تورم عمومی یکی از دلایل عقب نشینی تورم اجاره بها بود؛ دومین عامل این عقبگرد تورمی در آذر ماه را باید در اثر فصلی جستجو کرد. طی 2 سال قبل نیز تورم ماهانه اجاره بها روندی کاهشی داشت.
درواقع به نظر می رسد که با کاهش متقاضی در بازار اجاره بها در فصل پاییز و به خصوص آذر ماه، از شتاب رشد قیمت ها کاسته می شود. از نیمه تابستان امسال و در پی تصویب قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره بها و مصوبه دولت در این خصوص؛ سقف رشد 25 درصدی در بازار اجاره بها به تصویب رسید.
برخی بررسی ها حاکی از آن است که بخشی از موجرها با واهمه از تبعات قانونی این مصوبه، نسبت به تنظیم قرارداد اجاره بها در سقف قیمتی 25 درصدی اقدام کرده اند؛ اما تعداد این موجرها محدود بوده و همین موضوع باعث شده تا اثرگذاری این مصوبه بر بازار اجاره بها به مراتب محدود باشد.
بازار اجاره تهران، زمستانی شد
با توجه به اینکه تغییرات بازار اجاره مسکن کشور بیش از همه در تهران خود را نشان می دهد، ما در تحقیقات میدانی، با بررسی وضعیت بازار اجاره 22 منطقه پایتخت در ابتدای دی، به سنجش رشد ماهانه شاخص اجاره بهای پیشنهادی در فایل های ارائه شده پرداخته ایم.
آخرین شاخص اجاره مسکن حاکی از نیش ترمز در سرعت رشد اجاره در بازار مسکن تهران در ابتدای زمستان است که بر اساس این شاخص در بازار اجاره محله های منتخب 22 منطقه تهران، تورم ماهانه در ابتدای دی در مقایسه با ابتدای آذر تنها نیم درصد بوده است.
این در حالی است که تورم نقطه ای اجاره در 22 منطقه تهران بر اساس شاخص ما، افزایش بیش از 30 درصدی میانگین اجاره بهای پیشنهادی موجرها در ابتدای دی امسال نسبت به بازه زمانی مشابه در سال گذشته را نشان می دهد. این تورم نقطه ای اجاره بها در تضاد با سطح درآمدی مستاجرهاست. با این حال، در سمت دیگر بازار، نیاز اقتصادی موجرها و رشد هزینه ها ناشی از تورم عمومی در تعیین میزان افزایش اجاره بها نقش دارد.
اما با وجود این، تورم ماهانه حاکی از زمستانی شدن بازار اجاره در ماه اخیر بوده است. در واقع، نیش ترمز در سرعت رشد تورم اجاره بها، نشأت گرفته از دو پارامتر فصل غیر اوج جابهجایی و تشدید رکود در بازار معاملات اجاره آپارتمان است.
شاخص میانگین اجاره بهای پیشنهادی آپارتمان بر اساس فایل های ارائه شده در بازار اجاره محله های منتخب در مناطق 22گانه تهران در ابتدای دی نشان می دهد، اجاره بهای ماهانه هر مترمربع واحد مسکونی به رقم 388 هزار تومان رسیده است که این رقم حاکی از افزایش نیم درصدی در مقایسه با ابتدای آذر است. بر اساس شاخص اجاره مسکن، آپارتمان های اجاره ای در آذرماه به صورت میانگین 18 میلیون تومان اجاره ماهانه و 458 میلیون تومان پول پیش به بازار عرضه شدند.
نتایج تحقیقات میدانی انجام شده بر اساس فایل های ارائه شده در بازار اجاره و اطلاعات به دست آمده از واسطه های بازار اجاره در برخی از محله های تهران نشان می دهد، اجاره بهای پیشنهادی در 22 منطقه تهران نسبت به تابستان تغییر چندانی نداشته است و برخی از موجرها برای توافق با مستاجر مراجعه کرده، حاضر به کاهش میزان اجاره بهای پیشنهادی حتی کمتر از ارقام پیشنهادی تابستان شده اند. در واقع بر اساس داده های بازار، با وجود عرضه نسبی در بازار، تقاضا در ابتدای زمستان بسیار کم است که این امر ناشی از دو علت خروج از بازار اجاره از فصل جابهجایی و رکود شدید معاملاتی است.
تحقیقات میدانی به عمل آمده نشان می دهد، اجاره بها نسبت به تابستان آرام تر شده و این بازار از تب و تاب فصل رونق و اوج تقاضا افتاده است. این تغییرات باعث شده، سرعت رشد اجاره بها نه تنها کاهش پیدا کرده بلکه در بیشتر موارد ثابت باقی مانده است. البته عمده دلیل این کاهش سرعت رشد اجاره بها، نبود متقاضی در فصل غیر جابهجایی است. علاوه براین، شاخص اجاره مسکن به دست آمده بر اساس فایل های ارائه شده در بازار اجاره نشان می دهد، این بازار در ابتدای دی در مقایسه به ماه گذشته با تغییراتی در وزن میزان اجاره بها و پول پیش همراه بوده است.
با وجود اینکه در ماه گذشته وزن پول پیش در فایل های اجاره نسبت به وزن اجاره ماهانه افزایش یافته بود، اما برآیند یک ماه اخیر تا ابتدای دی حاکی از تغییر این روند است و داده ها سنگین تر شدن وزن اجاره ماهانه نسبت به پول پیش را نشان می دهد.
یک علت این تغییر وزن به سمت اجاره بهای ماهانه بیشتر، تحولات بازدهی بازارهای دارایی طی یک ماه گذشته است؛ بازارهای سهام و دلار و سکه در ماه گذشته با رشد محسوس قیمت روبه رو شدند و با توجه به انتظارات تورمی، خریدهای سرمایه ای آنها به نسبت افزایش یافت. احتمالا علت میل به دریافت بیشتر اجاره بهای ماهانه، قصد موجرها برای خرید از بازارهای موازی باشد.
بیشتر بخوانید: بررسی علل تحرکات بازار معاملات مسکن در آذرماه
دنیای اقتصاد
بدون دیدگاه