دولت ها در کشورهای مختلف و با درجه های متفاوتی از رفاه و توسعه یافتگی، یک پازل مشترک برای مسکن حمایتی دارند که دو تکه اصلی دارد؛ عرضه مسکن در استطاعت و وام حمایتی. وام ویژه مسکن کم درآمدها، ابزار دست دولت برای خانه دار کردن اقشار هدف است اما در ایران این تکه دوم وجود ندارد.

به گزارش اخبار ساختمان، جای خالی حمایت مالی در طرح های مسکن حمایتی در ایران با استناد به یک پایش جهانی در این حوزه، اثبات شد. پیش تر کارنامه مردود مسکن سازی دولتی مشخص کرده بود، از حدود 6 میلیون خانه اولی مشمول مسکن ملی طی سال های اخیر، کمتر از 2 میلیون خانوار توانستند آورده نقدی لازم برای پیش خرید مسکن حمایتی دولتی ساز را تامین کنند و سوار قطار طرح مسکن ارزان شوند.
هر چند همین اقلیت دارای توان پرداخت اولیه برای صاحبخانه شدن نیز توان پرداخت قسط ماهانه تنها برای 300 میلیون تومان وام ساخت را دارند در حالی که وام مسکن ملی نزدیک به دو برابر این میزان توان است.
به این ترتیب، ضعف مالی و اعتباری خانه اولی های نیازمند مسکن حمایتی مانع دسترسی آنها به مسکن حمایتی است. امروز نتایج یک مطالعه از سیاست های مسکن حمایتی 6 کشور جهان با درجه های مختلف توسعه یافتگی و رفاه –از آمریکا تا اتیوپی- یک علت اصلی ریزش مشمولان مسکن دولتی در کشورمان از مرحله ثبت نام اولیه تا مرحله ورود به طرح را مشخص و در عین حال، راهکار رفع مانع در این مسیر را معرفی کرده است.
این مطالعه که توسط مرکز پژوهش های مجلس، با عنوان تجارب جهانی در حوزه صندوق های حمایتی مسکن انجام شده است، پازل مسکن حمایتی را شامل دو تکه اصلی عرضه و وام معرفی می کند که هر کدام بدون دیگری، یعنی عدم دسترسی به مسکن حمایتی و عدم توفیق دولت ها در این ماموریت ملی.
وام ویژه مسکن حمایتی در کشورهای آمریکا، سنگاپور، برزیل، فنلاند، سوئد و اتیوپی، از طریق صندوق های اعتباری در اختیار خانه اولی های متوسط و کم درآمد قرار می گیرد تا واحدهای مسکونی در حال تدارک برای این گروه چه برای اجاره و چه برای خرید، از طریق تسهیلات این صندوق ها در استطاعت آنها قرار بگیرد.
گزارش ها از نتایج این بررسی حاکی است، صندوق حمایتی برای تامین مسکن حمایتی در کشورها، سه مشخصه کاملا متفاوت از سایر تسهیلات مسکن دارد. این صندوق ها، وام خرید مسکن را با نرخ سود پایین تر، مدت زمان بیشتر بازپرداخت و از این دو مهم تر، با قدرت پوششی بالاتر در اختیار مشمولان مسکن حمایتی قرار می دهند. وام مسکن حمایتی دارای نرخ سود تک رقمی و پوشش دهنده حداقل 90‌ درصد هزینه خرید مسکن ساخته شده است؛ ضمن آنکه فرد کم درآمد اجازه دارد اقساط این تسهیلات را در حداقل 25 سال پرداخت کند.
وام مسکن حمایتی برای اجاره نشینی نیز حداقل 70‌ درصد و تا 90‌ درصد هزینه اجاره را برای کم درآمدها پوشش می دهد. این تسهیلات از محل منابع دولتی یا پس اندازهای محلی تامین می شود. در آمریکا، خانه اولی ها و همچنین خانه اولی های دارای درآمد پایین می توانند تنها با 3.5 تا 10‌ درصد پیش پرداخت، وام خرید مسکن دریافت کنند.
صندوق وام مسکن اداره فدرال، منابع این تسهیلات را تامین می کند. در کشور برزیل، دولت مسوول ساخت مسکن حمایتی نیست بلکه زمین و امکانات را در اختیار شرکت های توسعه دهنده قرار می دهد و همزمان از طریق صندوق ضمانت زمان، وام مسکن 30 ساله با قدرت پوششی 95‌ درصد بهای خرید خانه را در اختیار گروه های هدف فاقد مسکن قرار می دهد تا آن خانه ها را خریداری کنند.
مرکز پژوهش های مجلس در این بررسی، با اشاره به اینکه در حال حاضر در نظام تامین مالی مسکن حمایتی کشورمان صندوق ملی مسکن وجود دارد، بدون آنکه عملکرد این صندوق را نقد کند، پیشنهاد داده است: نرخ بهره تسهیلات مسکن حمایتی تعدیل شود و تسهیلات نیز به صورت بلندمدت ارائه شود. در این پیشنهادها همچنین با الگو گرفتن از نحوه ساخت مسکن حمایتی در فنلاند، بر توزیع این واحدهای مسکونی در سراسر شهر برای ترکیب طبقات درآمدی پایین و ساکنان مرفه محله ها تاکید شده است.

وضعیت نافرم مسکن حمایتی و تسهیلات مسکن در ایران

بررسی های به عمل آمده از وضعیت فعلی مسکن حمایتی و تسهیلات مسکن حمایتی در ایران نشان می دهد، تقریبا هیچ تفاوتی بین وام مسکن متقاضیان دهک های متوسط رو به بالا و خانه اولی های نیازمند حمایت در دهک های پایین وجود ندارد و حتی وام مسکن حمایتی در حال حاضر 250 میلیون تومان نیز کمتر از وام خرید مسکن برای اقشار متوسط است.
وام مسکن حمایتی برای مسکن دولتی ساز به میزان 550 میلیون تومان پرداخت می شود، آن هم با نرخ سود 18‌ درصد فقط برای خانه هایی که روی زمین 99 ساله بیرون از شهرهای اصلی ساخته می شود. بنابراین ساکنان محله های فرسوده شهرها برای دسترسی به تسهیلات مسکن باید وام را با نرخ معمولی و غیرحمایتی دریافت کنند؛ یعنی 23 درصد. مدت زمان بازپرداخت وام مسکن حمایتی نیز حدود 17 سال است که تنها 2 تا 5 سال بیشتر از وام مسکن غیرحمایتی یا همان تسهیلات اوراق مسکن است. پوشش وام مسکن حمایتی با توجه به هزینه ساخت خانه های مسکن ملی که به قیمت امروز حدود 2 میلیارد تومان برآورد می شود، 25‌ درصد است.
این در حالی است که تسهیلات مسکن حمایتی در کشورهای مورد بررسی به پشتوانه صندوق های اعتباری تامین کننده منابع این تسهیلات، دست‌‌‌کم 90‌ درصد قیمت ساخت و تحویل را پوشش می دهند. تکمیل پازل مسکن حمایتی در ایران به صورت عرضه مناسب واحد مسکونی و تامین مالی مناسب متقاضیان مشمول نیازمند آن است که اولا مسکن سازی در حوزه حمایتی از تسلط دولت خارج شود و مطابق الگوی جهانی به شرکت های توسعه دهنده سپرده شود و همچنین توان مالی بانک ها و خانوارها بهبود پیدا کند. برای این منظور لازم است تامین مالی مسکن از طریق بانک توسعه ای یا صندوق های اعتباری دنبال شود.
دنیای اقتصاد