بازارهای خرید خانه اول و ساخت مسکن به ترتیب با رکود تاریخی و رکود مزمن مواجه است و در کنار این دو چالش بزرگ اقتصادی، عدم استطاعت مستاجرها در برابر سطح بالای اجاره بها، مجموعه بخش مسکن و اقتصاد خانوارها را تحت ‌تاثیر قرار داده است.

به گزارش اخبار ساختمان، ظرفیت تازه ای از حدود 1.5 سال گذشته برای تامین مالی بخش مسکن در چارچوب تصویب یک قانون مرتبط با بخش، به وجود آمده است تا ابتدا منابع سخت وصول در بازار ملک به کمک یک نهاد جدید مالی تامین (محقق) شود و سپس توسط همین نهاد در خدمت احیای توان مالی دهک های محروم و متوسط نیازمند اجاره و خرید خانه قرار بگیرد؛ اما آنچه تاکنون رقم خورده، غیراز این مدل دخل و خرج بوده است.
ماجرا به صندوق ملی مسکن مربوط می شود؛ دو سال پیش در پی اجرای قانون جهش تولید مسکن، دولت موظف شد یک نهاد جدید برای تامین مالی این بخش برپا کند. صندوق ملی مسکن، پیش تر در مطالعات نسخه جدید طرح جامع مسکن در سال 92، به عنوان یک ضرورت برای کمک بهینه مالی و اعتباری به بازار مسکن مطرح شده بود.
بررسی های به عمل آمده از آنچه ماموریت اصلی صندوق های ملی مسکن در کشورهای مختلف تعریف شده و همچنین آنچه بخش مسکن کشورمان در این دوره رکود تورمی –هر دو بازار ساخت و خرید خانه با رکود و تورم دست به گریبان است و بازار اجاره هم از دسترس مستاجرهای دهک های متوسط و پایین خارج شده است- به اهرمی مثل صندوق ملی مسکن نیاز دارد، نشان می دهد: یک صندوق ملی مسکن کارآمد و اثرگذار برای بخش، لازم است دست کم سه ماموریت کلیدی در بخش را جلو ببرد و نسبت به یک خط قرمز اعتباری، آگاه و هوشیار باشد.

املاک دستگاه های دولتی و مالیات های مصوب کجاست؟

ماموریت اول صندوق به تامین منابع مالی مربوط می شود که بر این اساس، مطابق آنچه هم در قانون جهش تولید مسکن آمده و هم در مطالعات طرح جامع مسکن بر آن تاکید شده است، دولت وظیفه دارد دو دسته منابع با شرط تضمین صندوق به تجهیز بهینه منابع ثانویه از محل منابع اولیه ارائه شده از سمت دولت را به این نهاد وارد کند.
دسته اول منابع، سپرده گذاری دولتی در قالب وجوه اداره شده نزد صندوق است تا این منابع، نزد بانک ها سپرده گذاری شود و از محل سود سپرده گذاری یا به کارگیری آن در بازار سرمایه، منابع جدید و اعتبار مناسب برای ماموریت های مصرفی صندوق تامین شود. این مدل تامین مالی، در مطالعات طرح جامع مسکن، پیش بینی شده بود.
اما مدل دیگر تامین منابع که در قانون جهش تولید مسکن به صراحت آمده است،‌‌‌ هدایت درآمد دولت از محل فروش اراضی و املاک مازاد دستگاه های دولتی و همچنین هدایت درآمد حاصل از مالیات های بخش مسکن به صندوق است.
این دو منبع، سخت وصول هستند چون برای اولی، اصولا میلی از سمت دستگاه ها به جداکردن املاک از خودشان وجود ندارد و در دومی نیز، سیاست های ناکارآمد مالیاتی، منجر به درآمد برای دولت نشده است.
در سال 1402، دولت در بودجه کل کشور، وصول هفت هزار میلیارد تومان مالیات از خانه های لوکس و 2 هزار میلیارد تومان مالیات از خانه های خالی را برنامه ریزی کرده بود اما کارنامه وصول نشان می دهد، مالیات اولی به میزان 102 میلیارد تومان و مالیات دومی به میزان پنج میلیارد تومان وصول شده است؛ یعنی تقریبا هیچ.
از طرفی، کارنامه مشخصی از پاک سازی دستگاه های دولتی از املاک به عنوان سرمایه های منجمدشده اما دارای ظرفیت مولد در این یکسال گذشته بیرون نیامده است و تجربه دولت های گذشته مشخص می کند به رغم قوانین و مقررات متعدد برای فروش املاک مازاد دولتی، چون که نگهداری این املاک برای دستگاه ها هزینه ای ندارد و در مقابل احتمال فعالیت های ملکی برای آنها به شدت بالا است، در نتیجه تاکنون، این منبع مالی نیز در خدمت تجهیز منابع بخش مسکن نبوده است.
با این حال، سیاستگذار طی یکسال گذشته، صندوق ملی مسکن را با دو منبع مالی، تامین کرد که اگر این مسیر انتخاب نمی شد، چه بسا شرایط به سمتی می رفت که سیاست های مالی بخش مسکن وارد مسیر صحیح خود شود.
در این مدت، ورودی صندوق با منابع حاصل از بازگشت تسهیلات مسکن مهر و کمک های بودجه ای سازمان برنامه تامین شده است، در حالیکه املاک دستگاه ها و ظرفیت مالیات ها، خیلی بیش‌‌‌ از حدود 8 تا 10 هزار میلیارد تومان منابع فعلی صندوق، قابلیت تامین و به کارگیری دارد.

کلی گویی در تکالیف صندوق به جای ترسیم مستقیم ماموریت

در قانون جهش تولید مسکن، محل مصرف منابع صندوق ملی در قالب تخصیص بهینه منابع تعریف و تعیین شده است و در عین حال، این صندوق ماموریت از قبل تعریف شده دارد تا پروژه های دولتی مسکن سازی یا همان نهضت ملی مسکن که در دولت های گذشته تحت عناوینی همچون مسکن مهر انجام شد را تامین مالی کند.
اما همین صندوق می تواند با اتکا به منابع ناشی از سپرده گذاری دولت در قالب وجوه اداره شده، درآمدهای پایدار مالیاتی بخش مسکن و به کارگیری ظرفیت املاک مازاد دستگاه ها، سه ماموریت حیاتی تامین مالی در بخش مسکن را با هدف استطاعت پذیر کردن مستاجرها و خانه اولی های جامعه هدف و همچنین تبدیل وام های اولیه پرداختی برای خرید مسکن توسط بانک ها به منابع نقد برای استفاده مجدد در قالب پرداخت تسهیلات (بازار رهن ثانویه) پیش ببرد و به سرانجام برساند.
در مطالعات ابتدای دهه 90 در قالب طرح جامع مسکن، یک مدل سازی برای صندوق ملی مسکن انجام شده که با احتساب توان بودجه ای دولت در آن زمان، ماموریت پرداخت یارانه کمکی اجاره بها به میزان 700 هزار خانوار مستاجر دهک های پایین، پرداخت 140 هزار فقره تسهیلات حمایتی برای بهبود وضعیت اسکان غیررسمی و بدمسکنی و همچنین ماموریت پرداخت یارانه سود تسهیلات خرید مسکن به میزان 250 هزار فقره وام در سال، برای آن قابل پیش بینی بود. همچنین، صندوق می تواند و باید عدم تعادل شدید منابع و مصارف در بانک های پرداخت کننده تسهیلات بلندمدت خرید مسکن را برطرف کند؛ چگونه؟ از طریق حل معادله بازار رهن ثانویه.
وام های خرید مسکن در کشورمان، با میانگین بازپرداخت بالای 10 سال، طی سنوات گذشته پرداخت شده است. از طرفی، 80 درصد منابع بانک پرداخت کننده تسهیلات مسکن، در حال حاضر، کوتاه مدت زیر یکسال است که هر لحظه امکان دریافت آن از سوی سپرده گذار وجود دارد. این گسل زمانی بزرگ بین عمر منابع و طول بازپرداخت، عاملی برای عدم رغبت بانک ها به پرداخت تسهیلات مسکن شده است.
از طرفی، امکان انتشار اوراق رهن ثانویه به پشتوانه وام های پرداختی خرید مسکن نیست چون نرخ سود این وام ها تقریبا نصف سود مورد انتظار در بازار سرمایه برای خرید اوراق است. این دو چالش با ورود صندوق ملی مسکن به صحنه قابل رفع است به طوری که صندوق می تواند در قالب وظیفه ای که برای استطاعت پذیر کردن تسهیلات مسکن برای خانه اولی ها دارد، این گسل را برطرف کند.
در حال حاضر بالای 50 هزار میلیارد تومان وام پرداخت شده به خریداران خانه به عنوان مطالبات در حال وصول یکی از بانک های فعال در این حوزه، وجود دارد که به شکل قطره چکانی، در حال برگشت به بانک است. همین ظرفیت، در صورتی که با اهرم صندوق ملی مسکن به اوراق رهن‌‌‌ ثانویه تبدیل شود، با ضریب مشخصی، منابع مالی تازه در خدمت تامین مالی بخش مسکن به ویژه تامین قدرت خرید خانه اول برای زوج های جدید به وجود می آورد. این مدل حتی می تواند با مداخله هدفمند صندوق، از مسیر پیش فروش آپارتمان اجرا شود.

خط قرمز صندوق ملی کجاست؟

در این بررسی و تا اینجای مقاله، به آنچه باید توسط صندوق ملی مسکن برای نجات بخش مسکن و ساختمان از رکود تورمی انجام شود، پرداخته شد.
اما این صندوق باید یک خط قرمز داشته باشد به این معنا که وارد یک مسیر نشود. وضعیت موجود نشان می دهد، فعلا بازیگر اصلی، پروژه های دولتی مسکن سازی هستند. در بازار ساخت و ساز، سرمایه گذاران ساختمانی به معنای واقعی بخش خصوصی -و نه سازنده های وابسته به شرکت های بانکی، نهادهای عمومی، شبه دولتی و کاملا دولتی- امکان تعریف پروژه جدید ندارند چون با مانع تورم ساخت و نبود قدرت خرید خانه در بازار مصرف روبه رو هستند. اما در مقابل این سرمایه گذاران،‌‌‌ پروژه هایی که به منابع دولتی و عمومی و بانکی متصل هستند، فعال است.
طی این مدت، تسهیلات از این محل، عمدتا صرف پروژه های مسکن سازی دولتی شده است. در این مدل تامین مالی، نوعی تعارض منافع وجود دارد. دستگاه های ناظر بر عملکرد دولت، همان دستگاه های متولی بخش مسکن هستند و در نتیجه، منابع در مسیر پروژه های تعریف شده برای همان یک میلیون مسکن سازی در سال، صرف می شود.
این مدل مصرف باعث می شود، بازار مسکن و ساختمان یا همان سرمایه گذاران ساختمانی و تقاضای مصرفی، از ظرفیت این اهرم تامین مالی مسکن محروم بمانند.
در این مدت، حتی منابعی که به شکل مستقیم در اختیار یک بانک پرداخت کننده تسهیلات مسکن قرار می گرفت –منابع حاصل از بازگشت خط اعتباری مسکن مهر و صندوق پس انداز یکم- به سمت صندوق هدایت شد. اگر از آن محل، تجهیز منابع به نفع کل بخش مسکن و نه فقط پروژه های دولتی صورت بگیرد، اشکالی به کار وارد نیست.
دنیای اقتصاد