عمده واحدهایی که برای فروش به بازار عرضه شده بیش از ۸۰ متر مربع مساحت دارد اما خرداد امسال بیشترین خرید و فروش در واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر انجام شد و ۵۶ درصد معاملات به واحدهای کمتر از ۸۰ متر مربوط می شد.
به گزارش اخبار ساختمان، برای بسیاری از مستأجران پیش آمده است که پس از پایان قرارداد یکساله، مالک خانه آن را با قیمتی بالاتر از سال گذشته اجاره می دهد. در گذشته، افزایش اجاره بها معمولاً بین ۱۰ تا ۱۵ درصد بود، اما در دو یا سه سال اخیر، با افزایش چشمگیر قیمت خرید و فروش مسکن، شاهد افزایش بی رویه اجاره بهای منازل مسکونی نیز بوده ایم؛ به طوری که پرسیدن درباره قیمت اجاره خانه، دل مستأجران را به درد می آورد.
بازار مسکن در رکود انتخاباتی به سر می برد. تقاضای مصرفی به لحاظ پایین بودن قدرت خرید، حضور کمرنگی در بازار دارد. تقاضای سرمایه ای نیز به دلایلی فعلا از خرید و فروش امتناع می کند. به نظر می رسد برخی از معامله گران در انتظار آغاز فعالیت دولت چهاردهم و تعیین تکلیف قوانینی همچون مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات خانه های خالی و اعتبارزدایی از اسناد عادی هستند.
خرداد امسال ۳۸۷۲ معامله مسکن در تهران انجام شد که در مقایسه با اردیبهشت امسال ۲۰ درصد کاهش و نسبت به خرداد پارسال ۱۴ درصد افزایش یافت. با این حال رسیدن معاملات به کانال سه هزار فقره از رکود سنگین در بازار ملک حکایت دارد.
عدم تناسب بین عرضه و تقاضا
بررسی ها نشان می دهد تناسبی بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن وجود ندارد. عمده واحدهایی که برای فروش به بازار عرضه شده بیش از ۸۰ متر مربع مساحت دارد، اما خرداد امسال بیشترین خرید و فروش در واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر انجام شد و ۵۶ درصد معاملات به واحدهای کمتر از ۸۰ متر مربوط می شد.
در خصوص ارزش واحدها نیز عمده آپارتمان های عرضه شده برای فروش بیش از پنج میلیارد تومان قیمت دارد، اما سهم اول از نظر معاملات قطعی به واحدهای ۲ تا سه میلیارد تومان تعلق دارد.
یکی از اتفاقاتی که در روزهای اخیر به واسطه قطعی برق کارخانجات ایجاد شده افزایش قیمت سیمان است که گفته می شود هر کیسه آن از ۸۰ تا ۹۰ هزار تومان به حدود ۱۷۰ هزار تومان رسیده است، اما این مولفه بر واحدهای عرضه شده به بازار اثرگذار نخواهد بود.
توزیع فراوانی از نظر قیمت یک متر مربع نیز حاکی از آن است که متوسط قیمت شهر تهران به ۸۶ میلیون تومان می رسد، اما سهم اول به واحدهای با قیمت ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان در هر متر مربع مربوط می شود.
سومین ماه از سال جاری میانگین قیمت مسکن در تهران به ۸۵.۹ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه گذشته ۱.۴ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته ۹.۷ درصد افزایش داشت. این برای اولین است که پس از حدود ۷۸ ماه نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن در پایتخت تک رقمی شده است.
آمار فوق گویای آن است که طرف تقاضا از توانایی لازم برای خرید مسکن برخوردار نیست. نوسانات ارزی شش سال اخیر از یک طرف به رشد سنگین قیمت مسکن منجر شده و از سوی دیگر گردش مالی در بازار ملک را مختل کرده است.
هر سه بنگاه یک معامله
واسطه های ملکی از رکود معاملات مسکن گله مند هستند. بررسی های میدانی از مشاوران املاک سطح شهر تهران نشان می دهد که تعداد قراردادهای خرید و فروش در هر ماه، یک سوم تعداد مشاوران املاک تهران است. در واقع شانس هر دفتر املاک برای انعقاد مبایعه نامه تقریبا هر سه ماه یک بار است. خرداد ۱۴۰۳ تعداد مبایعه نامه ها در تهران ۳۸۷۲ فقره بود در حالی که حدود ۱۱ هزار بنگاه املاک دارای مجوز در تهران فعالیت می کند.
مسیر احتمالی بازار مسکن در پساانتخابات
عمده تحلیل ها بر این پایه استوار است که نباید در کوتاه مدت انتظار رونق بازار مسکن را داشت. ممکن است تغییر در متغیرهای اثرگذار مثل نرخ ارز اثر التهابی در قیمت های پیشنهادی مسکن ایجاد کند، اما اولا تحرک چندانی در بازار ارز دیده نمی شود و بعید است که قیمت دلار دچار جهش شود. دوما حتی اگر قیمت های اعلامی مالکان مسکن تحت تاثیر رشد احتمالی قیمت دلار افزایش پیدا کند رکود بازار ملک عمیق تر می شود. به نظر می رسد بازار مسکن به وضعیتی رسیده که به مولفه های بیرونی واکنش چندانی نشان نمی دهد.
یکی از اتفاقاتی که در روزهای اخیر به واسطه قطعی برق کارخانجات ایجاد شده افزایش قیمت سیمان است که گفته می شود هر کیسه آن از ۸۰ تا ۹۰ هزار تومان به حدود ۱۷۰ هزار تومان رسیده است، اما این تنها مولفه اثرگذار بر بازار مسکن نخواهد بود. مضافا اینکه حتی در صورت اثرگذاری قیمت سیمان بر واحدهای در حال ساخت، اثرگذاری آن در بازار مسکن به این زودی اتفاق نمی افتد؛ چرا که در حال حاضر حجم عرضه آپارتمان در کلانشهرها چندین برابر تقاضای واقعی است.
در یک نظرسنجی از پاسخگویان در مورد اینکه "رئیسجمهور جدید تا چه اندازه می تواند گام های مثبتی در جهت ثبات قیمت مسکن بردارد" سوال پرسیده شده است.
نظر ۱۹ درصد از پاسخگویان این بوده است که رئیسجمهور منتخب به میزان خیلی کمی خواهد توانست گام های مثبتی در جهت ثبات قیمت مسکن بردارد، ۳۱.۲ درصد هم گفته اند رئیسجمهور منتخب در این رابطه به میزان کمی موفق خواهد شد.
در مقابل، ۳۲.۴ درصد بیان کردند که رئیسجمهور به میزان زیادی موفق به برداشتن گام های مثبتی در جهت ثبات قیمت مسکن خواهد شد و ۱۵.۳ درصد نظرشان این بوده است که رئیسجمهور در حل این مسئله به میزان خیلی زیادی موفق عمل خواهد کرد. در مجموع ۴۷.۷ درصد از مردم به موفقیت دولت جدید در ثبات قیمت مسکن به میزان زیاد و خیلی زیاد امیدوارند.
بیشتر بخوانید: بازار مسکن چگونه به دولت چهاردهم رسید؟
نبض بازار
بدون دیدگاه