از تکراری ترین مشکلات معاملات، خودداری فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است که این نقض تعهد در حالی صورت می گیرد که فروشنده درصد بالایی از قیمت ملک (ثمن معامله) را دریافت کرده است و برخی مواقع به دلایل بالا رفتن ارزش ملک یا عدم توانایی در پرداخت بدهی بانک، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود خودداری می کند.به گزارش اخبار ساختمان، البته خریدار قبل از انجام هر معامله ای باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن (بدهی بانکی) مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد. شایان ذکر است هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف متعهد می شوند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی مشخص انجام دهند. این توافق ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی (قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است) است.
اگر فروشنده به هر دلیلی و برخلاف تعهدات مکتوب و مورد تایید دو طرف حاضر به تنظیم و انتقال سند رسمی نشود، شخص خریدار می تواند از مراجع قضایی و براساس شرایط و مراحل زیر دادخواست خود را ارائه بدهد و در نهایت انتقال سند با حضور نماینده دادگستری صورت خواهد گرفت.
قرارداد بین خریدار و فروشنده باید مشتمل بر موارد زیر باشد:
– وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزو تعهدات فروشنده آورده باشد.
– تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال.
– گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار اخذ شده باشد.
– اگر اظهارنامه ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.
– دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، تسلیم شود.
اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند
– احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی
-احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: به عنوان مثال، در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.
– احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم
– احراز انجام معامله و قرارداد، از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود
-احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.
طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی (عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده ‌‌‌است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند.)، متعاملین به تمامی نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون، از عقد حاصل می شود، ملزم هستند. فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۴۶، ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود.
بنابراین به نظر می رسد، در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مبیع، سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود. نکته ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مامور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسوولیتی ندارد. بنابراین تسلیم مبیع (ملک فروخته شده) بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.
دنیای اقتصاد