اگرچه طی برآیند آمار تحولات بازار مسكن طی دو ماه گذشته نشان از پایان تابستان سرد مسكن دارد و دو شاخص كلیدی متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسكونی و حجم معاملات ملكی روندی صعودی را در پیش گرفته اند، اما همچنان تغییرات قیمت مسكن طی یک سال گذشته نسبت به تورم عمومی بسیار زیاد و قابل توجه است.

به گزارش اخبار ساختمان، بر اساس تازه ترین گزارش آماری از تحولات بازار مسكن تهران كه مختص به آبان ماه سال جاری است و دیروز از سوی بانک مركزی منتشر شد، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسكونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملكی شهر تهران 75 میلیون و 770 هزار تومان بود كه حاکی از كاهش 0.4 درصدی نسبت به ماه قبل است.
در آبان ماه سال 1402 همچنین تعداد آپارتمان های مسكونی معامله شده در شهر تهران به 3.6 هزار واحد مسكونی رسید كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 14.7 درصد افزایش و 55.1 درصد كاهش نشان می دهد.
این در حالی است كه در مهرماه سال، ۱۴۰۲ متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسكونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 76 میلیون و 60 هزار تومان ثبت شد كه از افزایش یک درصدی نسبت به شهریور ماه حكایت می كرد. تعداد معاملات آپارتمان های مسكونی معامله شده در شهر تهران نیز در مهرماه سال جاری به ۳۱۳۳ واحد مسكونی رسید كه نسبت به شهریور ماه ۲۰ درصد افزایش یافته بود.

تورم مسكن جلوتر از تورم عمومی

در عین حال، آنگونه كه بانک مركزی گزارش كرده است، تورم نقطه به نقطه مسكن (تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل) از تورم عمومی كشور به میزان 23 درصد جلوتر است كه حاكی از حبابی بودن قیمت مسكن است.
بر اساس این گزارش، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسكونی در آبان ماه سال گذشته 46 میلیون و 700 هزار تومان بوده است كه با رشد 62.2 درصدی (30 میلیون تومان در هر متر مربع!!) در پایان آبان سال جاری به 76 میلیون و 60 هزار تومان افزایش یافته است.
همزمان با این افزایش قیمت، بازار مسكن تهران افت تقریبا شدید معاملات ملكی را شاهد بوده است به گونه ای كه تعداد معاملات مسكن در آبان سال گذشته هشت هزار و پنج فقره بوده (در حالت عادی، در بازار مسكن تهران ماهانه بیش از 10 هزار فقره معاملات ملكی ثبت می شد) است اما با یک افت 55.1 درصدی به سه هزار و 593 فقره نزول كرده است. واگرایی شاخص قیمت و حجم معاملات ملكی حاكی از تعمیق ركود-تورمی در بازار مسكن است. به عبارت روشن تر، برآیند تحولات هشت ماهه گذشته بازار مسكن نه تنها منجر به رونق این بازار نشده كه تغییری جدی در وضعیت حبابی این بازار نیز ایجاد نكرده است.
تازه ترین روند جهشی قیمت مسكن كه از آبان ماه سال گذشته آغاز شد، به خوبی نشان می دهد، فرود قیمتی مسكن طی هشت ماهه اخیر و به ویژه در فصل تابستان، به اندازه ای نبوده است كه فراز قیمت ها در پنج ماهه آخر سال گذشته را جبران كرده باشد.
افزون بر این، بررسی تطبیقی تورم مسكن و تورم عمومی طی فصول زمستان 1401، و بهار و تابستان سال جاری به خوبی نشان می دهد كه تورم مسكن در ثلث آخر سال گذشته، با فاصله قابل توجهی، بالاتر از نرخ تورم عمومی پرواز كرده است.
در دوره هایی، قیمت واقعی مسكن (قیمت اسمی تعدیل شده با تورم) رشد مثبتی را تجربه می كند. از آبان 1401 تا تیرماه 1402 آخرین دوره ای است كه چنین شرایطی در بازار مسكن تكرار شده است. به عبارت روشنتر، در این دوره قیمت مسكن حبابی یا حباب دار شده و فراتر از نرخ تورم عمومی حركت كرده است. در تابستان اما قیمت اسمی مسكن منفی شد كه اثر قابل توجهی در كاهش حباب قیمتی مسكن نداشت.
بر اساس این گزارش، در آذرماه سال گذشته، نرخ هر دلار در اقتصاد ایران نوسان شدیدی را تجربه كرد به گونه ای كه در مدت كوتاهی از حدود 30 هزار تومان به بالای 50 هزار تومان رسید. در اردیبهشت ماه سال گذشته، تحت تاثیر برخی اخبار مثبت از مذاكرات ایران و امریكا و همچنین اتخاذ سیاست مهار نرخ ارز از سوی مجموعه دولت، نرخ ارز یک ثبات نسبی را تجربه كرد و در نتیجه آن، آرامش تا حدی به بازار دارایی ها و از جمله مسكن بازگشت به گونه ای رشد قیمت اسمی مسكن در تابستان منفی شد. این روند، در مهرماه تحت تاثیر جنگ در غزه و احتمال سرایت آن به منطقه خاورمیانه معكوس شد به طوری كه قیمت مسكن رشد مثبت یک درصد را در مهرماه تجربه كرد.
در پی چنین شرایطی بود كه در آبان ماه سال جاری، اغلب بازار دارایی ها نوسان اندكی را تجربه كردند و به نوعی آرامش نسبی دست یافتند. در این میان، صرفا دلار و سكه طلا بازدهی مثبتی را از خود برجای گذاشتند كه رقم اندكی به میزان ۰.۲ درصد بود. در آن سوی مرز صفر، اما هر گرم طلای 18 عیار حدود منفی 0.61 درصد و هر قطعه ربع سكه منفی سه درصد رشد را ثبت كرده اند. شاخص كل بازار سهام نیز حدود 0.6 درصد افت داشته است.

وضعیت مسكن در آبان 1402

آنگونه كه بانک مركزی اعلام كرده متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسكونی معامله شده در شهر تهران در آبان‌ امسال ۷۵ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان بوده كه نسبت به ماه قبل ۰.۴ درصد كاهش را نشان می دهد. افزایش ۱۴.۸ درصدی معاملات در این ماه نسبت به مهرماه نیز داده كلیدی دیگری است كه بانک مركزی به آن اشاره كرده است. اما همانطور كه بارها اشاره شده است، وضعیت بازار مسكن را نمی توان با توجه به آمارهای یک، دو یا حتی سه ماه تحلیل كرد. مهمترین تغییرات در دور جدید بازار مسكن از آبان ماه سال گذشته آغاز شده و برآیند آن رشد 62.2 درصدی قیمت مسكن و افت 55 درصدی معاملات طی یک سال گذشته است.
به این ترتیب، بنا به گزارش بانک مركزی از بازار مسکن، در آبان ماه سال ۱۴۰۲، تعداد آپارتمان های مسكونی معامله شده در شهر تهران به ۳.۶ هزار واحد مسكونی رسید كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۴.۷ درصد افزایش و ۵۵.۱ درصد كاهش را نشان می دهد.

چسبندگی قیمت ها در بازار مسكن

روندهای آماری و تجربه های قیمتی طی دهه های اخیر نشان داده است كه قیمت اسمی مسكن در اقتصاد ایران كاهش نمی یابد و به عبارت چسبنده است. با این حال، قیمت واقعی (تعدیل شده با تورم) در گذر زمان و متناسب با تورم، دچار كاهش می شود.
از این رو، به باور كارشناسان مسكن، با توجه به تورم ذاتی اقتصاد ایران، ثبات قیمت اسمی مسكن به معنای كاهش قیمت واقعی آن خواهد بود. در این شرایط، یعنی زمانی كه قیمت های اسمی ثابت می شوند، فرصت مناسبی برای خرید خانه برای متقاضیان فراهم می شود.
در حال حاضر كه چنین پدیده ای در بازار مسكن حاكم است، می توان گفت كه این شرایط تا حدی فراهم است. اما از آنجا كه قیمت های مسكن طی پنج سال اخیر به شدت جهش كرده است، توان متقاضیان مصرفی و قدرت خرید مسکن برای خانه اولی ها به شدت دچار افت شده و طول مدت دسترسی به مسكن نیز به بالای یک قرن افزایش یافته است. بدیهی است، در چنین شرایطی، صرفا سرمایه گذاران و سفته بازان در بازار مسكن جولان می دهند. به طور نمونه در زمستان سال گذشته كه تحت تاثیر انتظارات تورمی، حجم معاملات به بالای 10 هزار فقره پرواز كرد، برخی از سفته بازان، به بازار مسكن آمدند و شرایط رشد معاملات ملکی را فراهم آوردند.
روزنامه تعادل