بازار مسکن در نیمسال اول عمدتا از سه ناحیه تورم ساخت، گشایش ها در مسیر توافق ایران و غرب و همچنین کاهش نرخ رشد نقدینگی تاثیر پذیرفت؛ به طوری که بعد از رشد قیمت مسکن در بهار، به دلیل کاهش انتظارات تورمی در تابستان، حجم معاملات خرید ملک افت شدید پیدا کرد و به تبع آن، قیمت مسکن نیز در فصل دوم سال کاهشی شد.

به گزارش اخبار ساختمان، بازار مسکن تا پایان ۱۴۰۲ را به جای رصد با دوربین هایی از نوع ارز یا برجام، می توان از روی شرایط موجود سطوح قیمت آپارتمان و قدرت خرید، بهتر دیده بانی کرد. نه اینکه، آینده میان مدت این بازار ارتباطی به آن دو متغیر خارجی –دلار و سیاست- ندارد، بلکه منظور از ضرورت تمرکز بر اوضاع فعلی داخلی بازار مسکن، واقعیت تقریبا تازه ای است که بر بخش مسکن و ساختمان حاکم شده است و اثر آن، اگر بیشتر از کارگردان های خارجی موثر بر نبض این بازار نباشد، حتما کمتر نیست. اما ماجرای این کارگردان داخلی بازار مسکن چیست؟

نیمسال بازارها تحت‌الشعاع دو رویداد

دو رویداد پررنگ اقتصادی و سیاسی (منظور، سیاست خارجی) طی نیمه اول امسال سبب شد بازارهای دارایی از مسیری که اواخر سال گذشته در آن قرار گرفته بودند، خارج شوند و روی آرامش به خود بگیرند. این دو رویداد، عملا هیجان عامه افراد شامل سرمایه گذاران ریز و درشت – هر آن کس که طی سال های اخیر برای حفظ ارزش واقعی سرمایه خود، سراغ پناهگاه های مختلف اقتصادی برای سرمایه گذاری و سودگیری بود- را مهار کرد و در نتیجه، رشد قیمت های دارایی را نیز رام کرد.
رویداد اول، گشایش محسوس سیاسی در روابط خارجی ایران با کشورهای طرف برجام به ویژه آمریکا است که در اوایل سال جاری، رفت و آمدهای دیپلمات های کشورهای منطقه به تهران و پیام های دیپلماتیک که مستقیم یا غیرمستقیم از طرف آمریکا منتقل شد، نشان داد اتفاقاتی قرار است مستقل از برجام اما به نفع توافق رخ دهد.
سیگنال های اولیه از این رویداد در اوایل سال جاری باعث کاهش انتظارات تورمی در اقتصاد ایران و به تبع آن، کاهش خرید عمومی دلار در بازار ارز و همچنین افت میل سرمایه گذاری در بازار سکه شد. قیمت دلار در خرداد امسال، از ۵۱ هزار و ۹۰۰ تومان در اردیبهشت به سطح ۴۸ هزار و ۶۰۰ تومان رسید؛ یعنی حدود ۶ درصد کاهش در یک ماه. نرخ ارز در طول تابستان نیز تقریبا ثابت و با ریزنوسان همراه بود به طوری که سطح آن از ۵۱ هزار تومان در فروردین به ۴۹ هزار و ۱۰۰ تومان در پایان شهریور تغییر پیدا کرد.
دلار را گروهی از کارشناسان اقتصادی، دماسنج انتظارات و به نوعی، بازتاب دهنده شرایط موثر بر بازارها معرفی می کنند، اما در مقطعی مثل نیمه اول امسال که فعالان این بازار، به جمع بندی رسیده بودند که آزادسازی چند میلیارد دلار بلوکه شده به معنای افزایش عرضه دلار در بازار خواهد بود، این کاهش و ثبات قیمت ارز، بیشتر از آنچه منعکس کننده شرایط (دماسنج) باشد، یک اتفاق ارزی بوده که خود عاملی برای واکنش دیگر بازارها شد.
رویداد دوم، در نیمسال اول اقتصاد ۱۴۰۲، تم اقتصادی داشت و آن، کاهش شدید نرخ رشد نقدینگی در مقایسه با دو، سه سال قبل از آن بود. نقدینگی به عنوان نیروی بنیادین تورم که رشد شدید آن، در کوتاه مدت و میان مدت روی قیمت بازارهای دارایی (دلار، سکه، سهام، مسکن و خودرو) اثر مستقیم می گذارد، طی دو، سه سال گذشته، از مسیر رشد متعارف و تاریخی خارج شد به طوری که، نرخ رشد نقدینگی که تا قبل از عصر جهش قیمت ها (قبل از سال ۹۷)، در سطح میانگین حدود ۲۸ درصد در سال قرار داشت، در سال های اخیر تا ۴۰ درصد و در ماه هایی از آن هم بیشتر، افزایش پیدا کرد.
این رشد شدید نقدینگی در سال های اخیر در کنار انتظارات تورمی در جامعه، عاملی برای سرمایه گذاری ملکی و خرید ارز و سکه شد که نتیجه اش، به رشد تاریخی قیمت مسکن منجر شد.
با این حال، طی نیمه اول امسال، اقتصاد ایران شاهد کاهش محسوس نرخ رشد نقدینگی و رسیدن دوباره آن به سطح متعارف زیر ۳۰ درصد بود؛ این افت شدت نقدینگی به واسطه اعمال محدودیت در ترازنامه بانک ها بود. اثر این کاهش، در بازارهای دارایی به شکل کاهش میل به خرید و کندشدن روند رشد قیمت ظهور پیدا کرد. صحنه ای که این دو کارگردان سیاسی و اقتصادی برای بازارهای نیمسال اول رقم زدند، نتیجه اش این شد که بازدهی ۶ ماهه بازارها در مقایسه با سال های قبل، به‌شدت کمتر شد.
بازدهی سرمایه گذاری در بازار سهام در فاصله ابتدا تا نیمه ۱۴۰۲، رقم هشت درصد و بازدهی دلار نیز نرخ سه درصد شد. در بازار سکه، بازدهی، منفی شد به طوری که قیمت سکه در شهریور ۱۰ درصد نسبت به ابتدای سال کاهش پیدا کرد. بازدهی مسکن نرخ ۱۵.۵ درصدی را ثبت کرد.
درباره اینکه، چرا بازدهی مسکن، بیشترین نرخ را ثبت کرد، باید گفت؛ هر زمان، شرایط اقتصادی و سیاسی کشور به گونه ای می شود که سرمایه گذاران، وضعیتی شبیه برزخ پیدا می کنند به این معنا که شرایط آینده را نه به شکل اطمینان بخش، مثبت و نه منفی برای خود تصور می کنند، در این حالت، سرمایه گذاری در بازارهایی مثل دلار یا سکه، بسیار پرریسک می شود در حالیکه از نگاه این افراد، مسکن، ریسک ندارد و در بلندمدت، بالاخره این بازار با افزایش ارزش روبه‌رو خواهد شد. همین برداشت افراد در ماه های اخیر، موجب شد مسکن در بازدهی رتبه اول را به خود اختصاص دهد.
قیمت مسکن بعد از رشد حدود ۲۰ درصدی در بهار، در همه ماه های تابستان با افت ماهانه قیمت به میزان کل ۵.۵ درصد مواجه شد و در نهایت به مترمربعی ۷۷.۴ میلیون تومان رسید.
نبض معاملات خرید مسکن نیز در نیمه اول امسال به شدت کم شد، چون خرید سرمایه ای نیز در این فاصله، افت کرد.

مسکن در کنترل کارگردان داخلی؟

ماجرا از این قرار است که در ماه های اخیر، قدرت خرید سرمایه گذار ملکی هم سلب شد. این سلب قدرت خرید تقاضای سرمایه ای، فاکتور جدید در صحنه بازار مسکن است که دست‌کم به اندازه فاکتورهای خارجی (دلار و سیاست)، نبض قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار داده و قرار خواهد داد. ابعاد این ماجرا را با شرح یک نمونه از آنچه طی حدود هفت ماه گذشته برای یکی از فروشندگان آپارتمان در منطقه ای متوسط در پایتخت گذشت، توضیح می دهیم.
مالک یک آپارتمان متوسط متراژ در یکی از محله های متوسط از مناطق نیمه شمالی شهر تهران، از اواخر سال گذشته تاکنون، به شکل موثر و جدی، فروشنده بازار بود. در این مورد، قیمت پیشنهادی فروش در ابتدا مترمربعی ۱۵۰ میلیون تومان در مترمربع برای واحد ۹۰ مترمربعی تعیین می شود، اما در طول ماه های اخیر، نبود خریدار موثر برای این فایل که مربوط به آپارتمان ۶ ساله است، باعث شد، فرد فروشنده قیمت پیشنهادی را به مترمربعی ۱۲۰ میلیون تومان کاهش دهد و پای میز امضای قرار داد حاضر شود.
او درباره وضعیت بازار مسکن می گوید: متقاضی در بازار حضور دارد، اما پول نیست. بررسی هایی که پیرامون این مورد به خصوص به عنوان نماینده سایر فایل های فروش بازار مسکن و منعکس کننده وضعیت کلی بازار ملک صورت گرفته است، مشخص می کند، توان مالی خریداران کنونی در بازار مسکن در بهترین حالت ممکن، دست‌کم ۲۰ درصد کمتر از قیمت های فعلی فروش آپارتمان است. این بدان معناست که سطح قیمت مسکن در سال های اخیر خیلی بیشتر از ظرفیت بازار افزایش پیدا کرد تا جایی که امروز، حتی خریدار سرمایه ای هم قدرت خرید خود را از دست داده است. از یک طرف، سمت فروش، برای کاهش بیشتر قیمت مقاومت می کند چون، نگاهی به سطوح قیمت سایر بازارها و از همه مهم تر، وضعیت تورم عمومی دارد، اما از سوی دیگر، سطح فعلی قیمت مسکن، خریدارپسند نیست. فاصله افتادن بین سطح قیمت مسکن و قدرت خرید سرمایه گذار آن هم در شرایطی که از سال ۹۷ به بعد، قدرت خرید مصرف کننده در بازار مسکن، از دست رفت، اتفاق تقریبا تازه ای است که موقعیت جدیدی برای آینده بازار مسکن رقم می زند.
این موقعیت به این صورت خواهد بود که طبق پیش بینی برخی از اقتصاددانان رصدکننده بخش مسکن، حتی اگر در ماه های آینده، تحت شرایطی بعید، نرخ دلار شبیه سال های قبل از ۱۴۰۲ شود و بار دیگر در مسیر شیب تند افزایشی قرار بگیرد، بسیار بعید خواهد بود، تورم مسکن دنباله رو تورم دلار شود.
به بیان دیگر، به دلیل نبود قدرت خرید مسکن در سطح فعلی قیمت ها، بالاتر رفتن احتمالی قیمت پیشنهادی در شرایط رشد تند نرخ دلار، به خرید آپارتمان با قیمت خیلی بیشتر از نیمه اول امسال منجر نخواهد شد.
در این صورت، چنانچه نرخ دلار در شرایط صعود تند قرار بگیرد، سناریوی ضعیف، رکود شدیدتر معاملات خرید مسکن در کنار رشد کم قیمت خواهد بود. در صورتی هم که نرخ دلار مثل نیمه اول امسال، وضعیت ثبات نسبی را تجربه کند –که پیش بینی ها عمدتا از این جنس است- در این صورت، سناریوی محتمل، فاصله نزدیک بین تورم مسکن و تورم عمومی خواهد بود.

معادلات متغیرها در بازار مسکن

بازار مسکن در شرایط کنونی، صرف نظر از تحلیل کارگردان های خارجی و پارامتر جدید داخلی، با نوعی زورآزمایی دو متغیر کلیدی هزینه ساخت و قیمت تمام شده و قدرت خرید روبه‌رو است. اینکه قدرت خرید مسکن برای هر دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه ای، از دست رفته است، واقعیت کنونی و کلیدی این بازار است، اما از طرف دیگر، اینکه تب قیمت تمام شده ساخت مسکن همچنان بالاست هم واقعیت دیگر و درست، نقطه مقابل واقعیت اول است که شاید تحلیل درباره آینده را با بن‌بست مواجه کند.
مسیر پیش روی بازار مسکن به خصوص در کوتاه مدت –تا پایان سال جاری- عمدتا متاثر از نبود قدرت خرید و بالابودن قیمت تمام شده است. بررسی ها نشان می دهد، از سال ۹۷ تاکنون، قیمت زمین در شهر تهران ۲۶ برابر شده است در حالی که قیمت مسکن ۱۸ برابر. قیمت تمام شده تولید مسکن از مجموع هزینه ساخت و قیمت زمین البته با وزن های مختلف، تشکیل می شود.
در حال حاضر طبق حساب و کتاب سازنده ها در مناطقی از پایتخت، سهم هزینه ساخت از کل قیمت تمام شده، ۲۹ درصد است و بقیه، سهم زمین است. سازنده ها در منگنه تورم زمین و نبود قدرت خرید گیر کرده اند. هم باید رشد شدید قیمت زمین را تحمل کنند و هم اینکه، قادر به انعکاس کامل تورم تولید بر تورم فروش نیستند. این پارادوکس، هم به تشدید رکود ساخت دامن زده و هم مسیر کاهش اساسی قیمت مسکن را پردست‌انداز کرده است.
از نگاه سازنده های حاضر در بازار مسکن، هر نوع کاهش قیمت از یک سطحی بیشتر، عایدی سرمایه گذاری ساختمانی آنها را تحت تاثیر قرار می دهد و سبب می شود، حاشیه سود سازنده کاهش پیدا کند. در این چارچوب فکری، کاهش قیمت مسکن باید از مسیر کاهش قیمت تمام شده اتفاق بیفتد؛ یعنی افت قیمت زمین.
چنانچه موضوع توافق و برجام، به صورت کامل حل و فصل شود، این یعنی پایان کامل نااطمینانی اقتصادی به آینده و در نتیجه آن، مالکان ساختمان های کلنگی به علت آنکه، چشم اندازی از ثبات یا کاهش قیمت ملک را جلوی خود می بینند، تشویق به وارد کردن ملک خود به بازار تخریب و مشارکت می شوند و همین موضوع باعث کاهش قیمت زمین خواهد شد.
از این منظر، طی ماه های منتهی به پایان ۱۴۰۲، احتمالا بازار ساخت و‌ ساز شاهد افزایش محسوس عرضه ملک کلنگی نخواهد بود و به همین خاطر، رکود ساختمانی ادامه پیدا خواهد کرد. اما این به معنای، مقاومت قیمت آپارتمان در مسیر کاهش نیست بلکه حجم کم معاملات فروش آپارتمان به احتمال زیاد با قیمت های کمتر از نیمه اول سال، انجام خواهد شد مگر آنکه در معادلات دلار و اوضاع سیاست خارجی، اتفاقی برخلاف جهت نیمه اول سال رخ دهد.
شرایط کنونی بازار مسکن به گونه ای است که به متغیرهای رفتاری بازیگران، به کاهش قیمت تمایل یا آمادگی بیشتری دارند تا به افزایش تند آن. به همین خاطر، هر نوع متغیری که اثر افزایشی بر سطح قیمت داشته باشد، احتمالا باعث رکود بیشتر معاملاتی خواهد شد تا باعث معاملات تورمی.

فاکتور جنگ در بازار مسکن

طی هفته های اخیر، منطقه شاهد جنگ غزه بود و در همان روزهای اول، قیمت دلار در بازار ایران بعد از ماه ها ثبات، با افزایش چشمگیر روبه‌رو شد. اما بعد از آنکه، تحلیل های سیاسی درباره این جنگ منتشر شد و بازارها نسبت به احتمال سرایت تنش نظامی به ایران، دچار واقع بینی شدند‌(احتمال به شدت کاهش پیدا کرد)، بازارها شاهد برگشت قیمت ها شدند.
با این حال، در روزهای اخیر، نوسان محسوس دلار بار دیگر مشاهده شده است. واقعیت مرتبط با فاکتور جنگ در بازار ملک آن است که این نوع ریسک یا تنش نظامی، باعث شکننده شدن سطح قیمت ملک به خصوص قیمت مسکن می شود.
فاکتور جنگ اگر جدی باشد، رابطه دلار و مسکن را به هم خواهد زد. این رابطه از سال ۹۷ تاکنون، به شکل مستقیم از سمت دلار بر مسکن، برقرار بود به این معنا که رشدهای ماهانه نرخ دلار باعث شارژ انتظارات تورمی و اثر آن بر بازار مسکن به شکل تحریک قیمت در مسیر صعود می شد. در سال های اخیر، هر زمان نرخ دلار کاهشی شد، قیمت مسکن نیز در ماه بعد از آن با افت ماهانه روبه‌رو شد. اما هر نوع تنش نظامی چنانچه به افزایش نرخ دلار منجر شود، این افزایش احتمالا مثل قبل، باعث افزایش قیمت مسکن نخواهد شد چون در آن صورت، نبض بازار مسکن، از تنش اثرپذیری بیشتری خواهد گرفت تا از تغییرات دلار. ریسک جنگ برای سرمایه گذاری ملکی بسیار زیاد است و در چنین حالتی، سرمایه گذاران با نگاه تردید به آینده بدون ریسک مسکن، سراغ دارایی های زود نقدشونده خواهند رفت.
بررسی ها نشان می دهد، قیمت دلار از ابتدای عصر جهش تاکنون، حدودا نزدیک به ۱۳ برابر شده است در حالی که قیمت مسکن بیش از این مقدار افزایش پیدا کرده است.
دنیای اقتصاد