درحالیکه موافقان به کاهش قیمت مسکن با دریافت تراکم مازاد امیدوارند، مخالفان تاکید دارند که تراکم مازاد اگرچه سود سازنده و مالک زمین را افزایش می دهد و بر درآمدهای مدیریت شهری می افزاید اما تاثیری بر کاهش قیمت مسکن و دسترسی اقشار متوسط و ضعیف به خانه ندارد.

به گزارش اخبار ساختمان، در عین حال اعطای تراکم مازاد در شهری مانند تهران که در شرایط کنونی نیز جمعیت آن از سقف جمعیت پذیری بر اساس طرح جامع عبور کرده، بر چالش های زندگی در این شهر می افزاید و چالش های غیرقابل حلی را برای آیندگان رقم می زند.

سود سازنده یا نفع شهروندان؟

رکود در صنعت ساختمان و معاملات مسکن به یکی از مهمترین چالش های اقتصادی کشور و بخش قابل توجهی از شهروندان بدل شده است؛ این موضوع در کنار تورم بالا و کاهش توان اقتصادی خانوارها باعث شده تا خانه دار شدن به رویایی دور از دسترس برای بخش قابل توجهی از مردم به‌خصوص ساکنان کلانشهرها تبدیل شود.
در این شرایط مدیریت شهری با وعده رونق ساخت و ساز و ارزان شدن قیمت مسکن به سراغ اعطای تراکم مازاد در برخی محلات شهر تهران رفته است. این موضوع حتی اگر بتواند شوک مثبتی به بخش ساخت و ساز وارد کند، اما نمی تواند تاثیر مثبت پایداری بر این صنعت برجای بگذارد؛ چرا که کلید حل رکود در بخش ساخت و ساز از احیای قدرت خرید مصرف کننده می گذرد و در شرایطی که جهش های متوالی قیمت مسکن، خرید خانه را برای بخش قابل توجهی از دهک های درآمدی از دسترس خارج کرده، نمی توان با افزایش عرضه، به این صنعت و بازار رونق پایداری بخشید.
اعطای تراکم مازاد اگر چه اثر مثبتی بر کاهش قیمت مسکن و وضعیت مستاجران ندارد، اما ذی‌نفعانی دارد که از این ایده حمایت می کنند. مدیریت شهری به واسطه دریافت عوارض اعطای تراکم، یکی از برندگان این موضوع است؛ سازنده و مالک زمین نیز از دریافت تراکم مازاد منتفع می شوند. دریافت تراکم مازاد از سویی بر ارزش زمین می افزاید و از سوی دیگر حاشیه سود سازنده را به شکل قابل توجهی افزایش می دهد.
با وجود این، شهر و شهروندان به واسطه افزایش جمعیت و کاهش کیفیت زندگی، کاهش سرانه خدمات و شلوغی شهر از وضعیت فعلی متضرر می شوند. درحالی موافقان اعطای تراکم این روش را عاملی در جهت کاهش قیمت مسکن می دانند که ساخت یک واحد هزینه مشخصی دارد و سازنده نیز به دنبال افزایش حاشیه سود خود بوده و با ساخت واحد بیشتر به سراغ کاهش قیمت عرضه مسکن نمی رود. دریافت تراکم مازاد و ساخت یک طبقه بیشتر، حاشیه سود سازنده را ۱.۵ برابر می کند.

عدم شفافیت، تسهیل کننده دور زدن قوانین

اتاق مقررات ساختمان در تهران تاریک است؛ این جمله به این مفهوم است که شهروندان نمی دانند حداکثر تراکم در یک خیابان در محله ای مشخص چند طبقه است و در عین حال مقررات به نحوی است که امکان تغییر آن با مواردی از جمله تجمیع وجود دارد. در چنین شرایطی اگر امروز در یکی از خیابان های شهر، پروانه ای برای یک پلاک صادر شود که تراکمی مشخص را به آن پلاک اعطا کند، از منظر شهروندان، تراکم اعطایی مبنای قانون جاری است.
بنابراین نبود شفافیت، دست تصمیم گیران را برای تخطی از قوانین شهرسازی باز می گذارد. بررسی های میدانی حکایت از آن دارد که در شرایط کنونی اعطای تراکم مازاد در برخی محلات تهران رواج دارد؛ این بررسی از رصد تابلوی زرد مقابل کارگاه های ساختمانی جدید در برخی محلات و گفتگو با سازندگان صورت گرفته است.
به‌عنوان نمونه در یکی از خیابان های گیشا که تمامی خانه ها پنج طبقه بر روی پیلوت (6 طبقه از زمین) ساخته شده اند، کلنگ ساخت واحدی 6 طبقه روی پیلوت زده شده است. البته به گفته سازنده، دریافت این تراکم مازاد بر اساس تجمیع و به شکل قانونی بوده است.
اعطای تراکم مازاد با تجمیع این سوال را مطرح می کند که در شرایطی که جمعیت تهران از سقف جمعیت پذیری مطابق طرح تفصیلی عبور کرده و در عین حال خیابان ها گنجایش افزایش جمعیت را ندارند، چگونه می توان با تجمیع تراکم مازاد به سازندگان داد. در عین‌حال گفتگو با یک سازنده که در یکی از محلات منطقه 17 تهران فعالیت دارد حاکی از آن بود که در شرایط کنونی، در پلاک هایی که در گذشته مجوز ساخت چهار طبقه داده می شد، مجوز ساخت پنج طبقه به راحتی اعطا می شود.
وی ادامه داد: خیابانی در همین منطقه وجود دارد که تا پیش از این، در آن واحد 6 طبقه ساخته نشده بود، اما امروز به راحتی مجوز ساخت 6 طبقه و حتی هفت طبقه به شرط تجمیع داده می شود. سازنده دیگری در منطقه شهران تهران تاکید کرد: اگر در گذشته با تجمیع سه پلاک مساحت زمینی به 750 متر می رسید، امکان دریافت مجوز ساخت هفت طبقه در این منطقه داده می شد، اما در شرایط کنونی مدیریت شهری سختگیری در خصوص تامین 750 متر زمین برای اعطای این تراکم ندارد و راحت این تراکم اعطا می شود.
مدیریت شهری «اعطای تراکم مازاد» در پایتخت را به اشکال مختلفی پیگیری می کند، این موضوع با مخالفت کارشناسان متعددی روبه‌رو شده و سیلی از انتقادات را به مدیریت شهری وارد کرده است؛ اگرچه مدیران شهری این موضوع را رد می کنند، اما داده های متعددی این موضوع را تایید می کند. نمونه ای از این داده ها، نصب بنری در یکی از مناطق بود که در روزهای گذشته خبرساز شده بود. اگرچه مدیریت شهری چنین موضوعی را رد کرده اند، اما تاکید دارند که مدیریت شهری به دنبال رونق ساخت و ساز در تهران در چارچوب قوانین حاکم بر حوزه شهرسازی با هدف کاهش قیمت مسکن است.
دنیای اقتصاد