نهضت ملی مسکن؛ پروژه ای که قرار بود خانه های ارزان برای مردم بسازد، با برآوردهای غلط و لجبازی دولت به مسیر پر پیچ و خم تبدیل شد و امید اقشار کم درآمد را در هم شکست.
به گزارش اخبار ساختمان به نقل از روابط عمومی انجمن انبوه سازان استان تهران، نهضت ملی مسکن به عنوان پرچم دار سیاست های دولت سیزدهم برای خانه دار کردن اقشار کم درآمد مطرح شد؛ طرحی که قرار بود با تامین زمین رایگان، تخفیف در خدمات زیرساختی و اعطای تسهیلات بانکی، بخشی از بار سنگین مسکن بر دوش خانوارها را سبک کند. دولت وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی را داد و آن را مأموریتی ملی برای پاسخ به بحران خانه دار نشدن جوانان و طبقات فرودست معرفی کرد.
با این حال، همانند تجربه مسکن مهر، از همان ابتدا هشدارهایی درباره امکان تحقق وعده ها مطرح شد. تورم بالا، کمبود منابع مالی، ناتوانی متقاضیان در تامین آورده و تعلل نظام بانکی از جمله عواملی بود که کارشناسان و فعالان ساختمانی نسبت به آن ابراز نگرانی کردند. حالا، پس از گذشت چند سال، نهضت ملی مسکن بیش از آنکه دستاورد ملموسی داشته باشد، با پرسش های جدی درباره توجیه اقتصادی و آینده خود مواجه است.
شکاف وعده و واقعیت؛ فشار بر متقاضیان
اکبر میرشفیعی، خزانه دار انجمن انبوه سازان استان تهران، با اشاره به اهداف اولیه طرح مسکن حمایتی اظهار کرد: هدف این بود که دولت برای اقشار نیازمند و فاقد مسکن، شرایط تامین واحد مسکونی را فراهم کند. در این راستا، زمین در ابتدا را واگذار می کنند و در ابتدا محاسبه نکرده اما پس از تحویل و بهره برداری در یک پروسه طولانی مدت به صورت اقساط پول را از مردم دریافت می کند. همچنین تخفیف‌هایی در خدمات زیربنایی، صدور پروانه، بیمه و مالیات در نظر گرفته شد و شرکت های سازنده تنها موظف به پرداخت مالیات بر ارزش افزوده در بخش مصالح و مالیات زمان نقل و انتقال هستند اما در حوزه صدور پروانه، خدمات زیربنایی و بیمه این موضوع همچنان در ابهام قرار دارد و قانون مربوطه رعایت نشده است. در واقع عدم لحاظ تخفیفات قانونی تاثیر زیادی بر رشد قیمت گذاشته است.
خزانه دار انجمن انبوه سازان استان تهران افزود: در حوزه بیمه نیز مقرر شد پیمانکاران نهضت ملی مسکن، غیر از بیمه زمان صدور پروانه، هزینه دیگری پرداخت نکنند. همچنین باید تخفیف هایی در پروانه نظام مهندسی و عوارض شهرداری اعمال شود که این اقدامات برای کاهش بهای تمام شده مسکن طراحی شده بود، اما در ادامه با رشد تورم، افزایش قیمت مصالح و دستمزدها مواجه شدیم که خود مزید بر علت رشد قیمت تمام شده واحد ها شده است.
میرشفیعی با بیان اینکه این طرح قرار بود از سال ۱۴۰۲ آغاز شود، توضیح داد: برآورد اولیه هزینه ساخت هر واحد ۱۰۰ متری حدود ۱.۵ میلیارد تومان بود و تسهیلات بانکی ابتدا ۵۵۰ میلیون تومان تعیین شد که بعد به ۶۵۰ میلیون افزایش یافت و اکنون می خواهند این تسهیلات را به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش دهند.
وی گفت: با این حال امروز هزینه ساخت هر واحد بین ۲.۵ تا ۳ میلیارد تومان است. در چنین شرایطی حتی اگر تسهیلات به ۱.۵ میلیارد تومان هم برسد و دوره بازگشت آن را ۱۵ ساله در نظر بگیریم باز هم متقاضی باید بیش از ۱۰ میلیون تومان در ماه قسط بپردازد؛ رقمی که جامعه هدف توان پرداخت آن را ندارد.
وی ادامه داد: در حال حاضر اقساط همین وام ۸۰۰ میلیون تومانی هم حدود پنج میلیون تومان است که بسیاری از متقاضیان قادر به پرداخت آن نیستند و بانک ها نیز هنوز در پرداخت تسهیلات تعلل می کنند.
خزانه‌دار انجمن انبوه سازان تهران تاکید کرد: در مجموع حتی در صورت تحقق وام، سهم آورده متقاضیان باید بیش از دو میلیارد تومان باشد که تامین این مبلغ در پروسه دو ساله دوران ساخت رقم قابل ملاحظه ای یعنی حدود ۸۰ میلیون تومان در ماه خواهد بود.
میرشفیعی یادآور شد: دستمزد کارگران که پیش تر روزانه ۸۰۰ هزار تومان بود، امروز به یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده و این هزینه ها دیگر بازنخواهد گشت. اکنون ۸۰۰ هزار نفر در انتظار تحویل واحدهای خود هستند، اما با دو برابر شدن قیمت تمام شده، تنها راهکار بازنگری در نقشه ها، متراژ و نوع مصالح استاندارد است.
وی در ادامه با اشاره به راه حل های موجود برای کاهش هزینه ها و ضرورت رعایت استانداردها در پروژه ها افزود: لازم است در این پروژه ها از مصالح کیفی با مشخصات فنی مطلوب استفاده کرد نه مصالح لوکس یا نقشه های پرهزینه. در عین حال، باید برای حفظ کیفیت و کاهش هزینه ها مهندسی ارزش در دستور کار قرار بگیرد.
وی راه حل دیگر را استفاده از ظرفیت سازندگان دانست و گفت: دولت می تواند با مشارکت بخش خصوصی و واگذاری واحدها به سازندگان، سرعت اجرای پروژه ها را افزایش دهد؛ موضوعی که در قانون نیز پیش بینی شده است. در غیر این صورت، اگر راهکارها از سوی دولت و وزارت راه و شهرسازی عملیاتی نشود، پروژه های نهضت ملی مسکن با این هزینه ها حتی تا سال ۱۴۰۵ نیز به سرانجام نخواهد رسید. همانطور که برخی پروژه های مسکن مهر که قرار بود در سال ۱۳۹۲ با رقم اولیه تحویل شوند، پس از گذشت ۱۲ سال علی رغم رشد قیمت همچنان به مردم واگذار نشده اند.
در این روایت، بُعد اجتماعی و مالی طرح روشن می شود. خانوارهای کم‌درآمد که مخاطب اصلی نهضت ملی بودند، در برابر اقساط ۵ تا ۱۰ میلیون تومانی ماهانه عملا کنار گذاشته می شوند. نتیجه این است که پروژه به جای خانه دار کردن اقشار ضعیف، زمینه ورود گروه های با توان مالی بالاتر یا دلالان را فراهم می کند. تحلیل این بخش نشان می دهد که طرح در عمل از اهداف عدالت محور خود فاصله گرفته و بیشتر به بازاری رانتی بدل شده است.
تعدیل های غیر کارشناسی؛ بی تدبیری دولت در نهضت ملی
حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران در بخش دیگری از این بررسی به موضوع «نرخ تعدیل» می پردازد که به گفته او می تواند سرنوشت کیفیت پروژه را تعیین کند.
وی هشدار داد: اگر دولت نرخ تعدیل پروژه های نهضت ملی را منصفانه محاسبه نکند، کیفیت ساخت و آینده این طرح بزرگ در خطر خواهد بود. در قراردادهای نهضت ملی، مکانیزم تعدیل پیش بینی شده است که اگر به صورت کارشناسانه و منصفانه اعمال شود، می تواند این شکاف را پر کند. اما اگر تعدیل بر اساس شاخص هایی دور از واقعیت محاسبه شود، اختلاف قیمت همچنان باقی می ماند و مشکلات سازندگان و پیمانکاران شدت می یابد.
محتشم تاکید کرد که فشار مالی نباید به افت کیفیت منجر شود و گفت: تفاوت قیمت نباید بر کیفیت ساخت تاثیر بگذارد، زیرا ساختمان ها طبق دستورالعمل های مقررات ملی مسکن و طبق استانداردها ساخته می شوند، اما استفاده از مصالح ممتاز در این پروژه ها محدود است. چنانچه تعدیل ها به درستی اعمال نشود، کیفیت ساختمان ها ممکن است زیر سوال برود.
این سخنان بُعد دیگری از بحران را نشان می دهد. حتی اگر پروژه به پایان برسد، خطر افت کیفیت و ساخت مسکن های غیراستاندارد در کمین است؛ مشکلی که تجربه مسکن مهر هم آن را تایید می کند.
پروژه های نیمه کاره نهضت ملی تورم زا هستند
مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن، با نگاهی نقادانه به سیاست های دولت در این حوزه تاکید می کند که بدون مهار تورم و طراحی منابع مالی دقیق، شکست پروژه از همان ابتدا قطعی بوده است.
وی افزود: با تورم ۳۵ درصدی، قیمت های دستوری نه تنها در بخش مسکن بلکه در هر حوزه دیگری تولید کالا را با دشواری مواجه می کند. سازنده در بازار حرکت می کند و دستمزد می دهد، مصالح خریداری می کند و عوارض می پردازد؛ همه این موارد تحت تأثیر تورم تغییر می کنند. به همین دلیل در گذشته به این نتیجه رسیده بودند که اگر زمان اجرای پروژه طولانی شود، باید تغییرات قیمتی از طریق تعدیل در هزینه ها منعکس شود.
سلطان‌محمدی معتقد است وقتی اتمام پروژه برای سازنده سود اقتصادی نداشته باشد، نتیجه ای جز عقب نشینی یا کاهش کیفیت نخواهد داشت: اگر هزینه تمام شده بسیار بیشتر از نرخ تعیین شده باشد، سازنده یا وارد این حوزه نمی شود که نتیجه آن کاهش عرضه است، یا اگر هم وارد شود، ناچار است از کیفیت بکاهد و یا پروژه را نیمه‌کاره رها کند.
وی ادامه داد: دولت از ابتدا درباره پروژه های نهضت ملی مسکن برآورد نادرستی داشت و تصور می کرد با همان قیمت های اولیه و منابع پیش بینی شده می تواند کار را پیش ببرد. این در حالی است که کارشناسان همان زمان نیز پیش بینی کرده بودند با توجه به تجربه مسکن مهر، این پروژه سال های طولانی ادامه خواهد داشت و قیمت ها هم به‌تبع افزایش خواهند یافت.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: در کشور ما پس از دو تا سه سال همه قیمت ها تقریبا دو برابر می شود؛ در چنین شرایطی نه آورده مردم و نه منابع بانکی توان افزایش دو برابری را دارند و چون دولت هم کمک مستقیمی ارائه نکرد، از ابتدا مشخص بود پروژه های نهضت ملی با کمبود منابع روبه‌رو خواهند شد.
وی ادامه داد: نیمه کاره رها شدن این پروژه ها زیان سنگینی را به اقتصاد ملی وارد کرد، چرا که سرمایه زیادی هزینه شد اما در ازای آن تولیدی به وجود نیامد و این موضوع ذاتا تورم‌زا است.
این تحلیل به‌روشنی نشان می دهد که ریشه ناکامی طرح، در سیاست‌گذاری کلان دولت نهفته است. برآوردهای اولیه بر پایه قیمت های غیرواقعی بنا شد و تورم شتابان، شکاف میان منابع و هزینه ها را هر روز عمیق تر کرده است.
برآیند دیدگاه های سه کارشناس و فعال حوزه مسکن، تصویری روشن از وضعیت نهضت ملی مسکن ارائه می دهد. کارشناسان از همان ابتدا هشدار داده بودند که با وجود تورم و قیمتگذاری دستوری، پروژه توجیه اقتصادی ندارد. آمار و ارقام نشان می دهد که فاصله میان وعده اولیه و واقعیت، متقاضیان را در وضعیت ناتوانی قرار داده است. ضمن اینکه در صورت بی توجهی به نرخ تعدیل منصفانه، حتی کیفیت واحدها نیز به خطر خواهد افتاد.
بنابراین، نهضت ملی مسکن بیش از آنکه پاسخی به نیاز مسکن اقشار کم درآمد باشد، امروز به نماد شکاف میان سیاست های دولتی و واقعیت های اقتصادی تبدیل شده است. اگر دولت به‌دنبال موفقیت واقعی در خانه دار کردن مردم است، باید ابتدا تورم را مهار کند، منابع مالی پایدار و واقعی تعریف کند و با مشارکت جدی بخش خصوصی و انبوه سازان، نقشه راهی تازه برای مسکن حمایتی طراحی کند. در غیر این صورت، همانطور که تجربه مسکن مهر نشان داد، این پروژه نیز به سرنوشت نیمه‌کاره و ناکام خواهد انجامید؛ با این تفاوت که این بار هزینه های سنگین تری بر دوش اقتصاد ملی و خانوارها تحمیل خواهد شد.
بدون دیدگاه