زمین سرمایه گذاری ساختمانی در کشور طی سال گذشته و برای دومین سال متوالی، فرونشست کرد.

به گزارش اخبار ساختمان، بررسی های به عمل آمده با استناد به داده های آماری دو نهاد رسمی نشان می دهد، سال گذشته افزایش اسمی حجم ورود سرمایه به بازار ساخت و ساز، نه تنها تورم تولید در این بازار را پوشش نداد بلکه رشد واقعی سرمایه گذاری، ۶ درصد کاهش یافت. سرمایه گذاری واقعی ساختمانی، در سال ۱۴۰۰ نیز ۱۰ درصد افت کرده بود.
ابعاد فرونشست بازار سرمایه گذاری ساختمانی، در حوزه سرمایه گذاری برای احداث ساختمان های جدید، به مراتب عمیق تر از دو حوزه دیگر یعنی سرمایه گذاری در ساختمان های ناتمام و ساختمان های تکمیل شده است؛ به طوری که طی دهه ۹۰ -دهه ای که متغیرهای کلیدی بخش مسکن آسیب جدی دید- نرخ رشد واقعی سرمایه گذاری در احداث ساختمان جدید، سالانه به صورت میانگین ۶ درصد کاهش پیدا کرد.
اختلال در ورود سرمایه به بازار ساخت و ساز که به افت شدید تیراژ تولید ساختمان منجر شده است، از سرمایه گریزی این بازار طی سال های اخیر حکایت دارد. پیش تر، آمار تیراژ ساخت به‌عنوان شاهد اول رکود، مشخص شد. در این بررسی، دو ریشه اصلی رکود سرمایه گذاری در بازار ساختمان سازی معرفی شده است.
شاهد دوم رکود تولید مسکن در آمار تازه‌‌‌ منتشر‌ شده بانک مرکزی، نشان دهنده فرونشست زمین سرمایه گذاری ساختمانی در کشور است. این آمار که بعد از آمار مربوط به تغییرات تیراژ ساختمانی در یکسال 1401 منتشر شد، نشان می دهد رشد واقعی ورود سرمایه به حوزه ساخت و ساز به عنوان بخش مولد فعالیت های ساختمانی، منفی شده است.
بررسی های انجام شده در این زمینه حاکی از آن است که بازار سرمایه گذاری های مولد ساختمانی هم‌‌‌اکنون بیش از هر زمان دیگر و به طور محسوس سرمایه گریز شده است و دو عامل مهم نیز در این سرمایه گریزی، قابل شناسایی است. عواملی که به دلیل افت شدید قدرت خرید خانوارها ناشی از جهش قیمت مسکن و همچنین استمرار تورم بالا در هزینه های ساخت، منجر به انحراف سرمایه ها از ساخت و ساز به بازارهای دارایی شده اند. آن هم در شرایطی که بازدهی این بازارها به دلیل تشدید انتظارات تورمی و ریسک های غیراقتصادی به چند برابر بازدهی فعالیت مولد ساختمانی (ساخت و ساز) رسیده است.

آمار دوم از رکود ساخت

دومین آمار از رکود تولید مسکن در حالی به تازگی از سوی بانک مرکزی منتشر شده است که حدود دو هفته قبل نیز مرکز آمار ایران در گزارشی از تغییرات تیراژ تولید مسکن در یک سال 1401، روایت رسمی از رکود ساختمانی کشور را ارائه کرد.
در گزارش مرکز آمار ایران از رشد 6 درصدی تیراژ ساخت (رشد 6 درصدی افزایش صدور پروانه ساخت مسکن بر حسب تعداد واحد مسکونی)، در 1401 نسبت به 1400، خبر داده شده بود. در این گزارش همچنین اعلام شد که تیراژ جدید ساختمانی در یک سال 1401 در کشور به بالای 400‌ هزار واحد مسکونی رسید.
اگر‌چه ظاهر این آمار به معنای افزایش تیراژ ساخت مسکن به نفع کاهش رکود ساخت واحدهای مسکونی است اما در گزارشی که با عنوان «کارنامه تولید مسکن در سال 1401 منتشر شد» در 21 تیرماه امسال منتشر کردیم این موضوع این گونه تحلیل شد که این رشد 6 درصدی تیراژ ساخت مسکن در 1401 عملا حاصل بهبود شرایط و اوضاع ساخت و ساز در نتیجه امیدواری سازنده های بخش خصوصی برای افزایش فعالیت مولد در این بخش نیست؛ بلکه بخش عمده ای از این رشد را می توان به ساخت و سازهای دولتی و گلخانه ای در قالب طرح مسکن سازی دولتی نسبت داد.
به این ترتیب، این آمار نه تنها به معنای قرار گرفتن بازار ساخت و ساز در مسیر رونق از ناحیه ساخت و ساز بخش خصوصی نیست بلکه با درنظر گرفتن آمار ساخت مسکن دولتی در یک سال 1401 می توان از تداوم رکود ساخت در کشور خبر داد.
به تازگی نیز دومین آمار از رکود ساختمانی از سوی بانک مرکزی به عنوان یکی از مراجع رسمی انتشار آمارهای بخش مسکن، منتشر شده است. این آمار که در واقع روایتی رسمی از وضعیت سرمایه گذاری های مولد ساختمانی یا همان ساخت و ساز است بر مبنای تغییرات حجم ریالی سرمایه گذاری در بازار ساخت و ساز، ابعاد رکود این بخش را نشان می دهد.
بررسی های ما از وضعیت و تغییرات حجم ریالی سرمایه گذاری انجام شده در بازار ساخت و ساز در 9 ماه اول سال گذشته (1401) نشان می دهد در 9 ماه اول پارسال، میزان رشد اسمی حجم کل سرمایه گذاری های ساختمانی، 34‌ درصد بوده است.
این افزایش نیز مانند آمار اول که نشان دهنده رشد 6 درصدی تیراژ ساخت مسکن در 1401 در کشور بود یک ظاهر و یک باطن متفاوت دارد. ظاهر این رشد 34 درصدی حجم ریالی کل سرمایه گذاری های ساختمانی در 9 ماه اول سال گذشته نشان دهنده بهبود وضعیت سرمایه گذاری ساختمانی به لحاظ میزان سرمایه ای است که در سه فصل اول سال گذشته به بازار ساخت و ساز وارد شده است. یعنی در این مدت پول و سرمایه بیشتری معادل 34‌ درصد بیش از آنچه در مدت مشابه سال گذشته به این بخش وارد شده بود به حوزه ساخت و ساز ورود کرده است.
اما این رشد اسمی و این ظاهر آماری نشان دهنده همه واقعیت نیست. در واقع می توان گفت واقعیت سرمایه گذاری در امر ساخت و ساز کاملا متفاوت از ظاهر آن است.
بررسی های به عمل آمده از وضعیت رشد واقعی سرمایه گذاری ساختمانی در 9 ماه اول سال گذشته که حاصل مابه‌‌‌التفاوت رشد اسمی حجم سرمایه گذاری ساختمانی و تورم ساخت است نشان می دهد که در 9 ماه اول پارسال، رشد واقعی سرمایه گذاری ساختمانی نه‌تنها مثبت نبوده که 6‌ درصد نیز منفی شده است.
این همان شاهد دوم از تداوم رکود تولید مسکن و ساختمان در سال گذشته است. به بیان دیگر حجم یا میزان ورود سرمایه به بازار ساخت و ساز در سال گذشته آن طور که بتواند بازار را در مسیر رونق و تحرک بخشی و افزایش عرضه قرار دهد، نبوده است.
چرا که آنچه در سه فصل ابتدایی سال گذشته یا 9 ماه اول 1401 به عنوان رقم کل سرمایه گذاری در بخش ساختمان به این بخش وارد شده است نتوانسته حتی تورم ساخت یا رشد هزینه های ساخت و ساز را پوشش بدهد. به این ترتیب، سال گذشته برای دومین سال پیاپی رشد واقعی سرمایه گذاری ساختمانی در کشور به لحاظ حجم ریالی سرمایه های وارد‌شده به این بخش منفی شد.
در دو سال 1400 و 1401 میانگین رشد واقعی حجم سرمایه گذاری های ساختمانی به منفی 10‌ درصد رسید. این موضوع نشان می دهد اگرچه در دو سال اخیر سرمایه هایی به بازار ساخت و ساز ورود کرده است و صرف شروع ساختمان های جدید، نیمه کاره و تکمیل آنها شده است اما آن طور که باید به شکل موثر سرمایه به این بخش وارد نشده است و حتی نتوانسته است هزینه های ناشی از تورم ساخت را پوشش دهد.
به این ترتیب، حجم سرمایه گذاری ساختمانی به طور واقعی و بعد از محاسبه تورم، منفی هم شده است. این شرایط منجر به فرونشست زمین سرمایه گذاری ساختمانی شده است و شاهد مهمی از تداوم رکود شدید در بازار ساخت و ساز محسوب می شود.

سابقه فرونشست سرمایه های ساختمانی

بررسی های به عمل آمده ما بر مبنای آمارهای رسمی نشان می دهد این فرونشست زمین سرمایه گذاری ساختمانی عملا و تنها مختص دو سال اخیر یعنی سال های 1400 و 1401 نیست. در دهه 80، متوسط رشد واقعی سرمایه گذاری سالانه در حوزه ساخت و ساز معادل 17‌ درصد بوده است.
اما در دهه 90 که عملا می توان از آن به عنوان دهه ویرانی بخش مسکن و ساخت و ساز یاد کرد، میانگین رشد واقعی سرمایه گذاری سالانه ساختمانی تنها 6/ 0‌ درصد بوده است. مقایسه متوسط رشد واقعی سالانه 17 درصدی سرمایه گذاری ساختمانی در دهه 80 با متوسط رشد واقعی سالانه سرمایه گذاری ساختمانی 6/ 0 درصدی در دهه 90، خود ترسیم کننده عمق رکود و وضعیت فعلی بازار ساخت و ساز است.
پیش تر نیز به طور مرتب با استناد به آمارهای رسمی و مقایسه آنها از قرار گرفتن بازار ساخت و ساز در سراشیبی رکود خبر داده و تحلیل های بسیاری در این باره در گزارش های مختلف منتشر کرده بود. از جمله آنکه در نیمه دوم دهه 90 تیراژ ساخت و ساز در کشور عملا به نصف تیراژ ساختمانی نیمه اول این دهه رسید.
در حالی که بر اساس مطالعات انجام شده و برآوردهای مربوط به حجم نیاز به عرضه جدید، سالانه به طور متوسط باید 900‌ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود و کف بحرانی عرضه جدید به بازار مسکن نیز 560‌ هزار واحد مسکونی است اما در سال های اخیر عملا سالانه به طور متوسط تنها بین 300 تا 350‌ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است.

ابعاد بحران سرمایه گریزی

بررسی های انجام شده درباره ابعاد بحران سرمایه گریزی در بخش ساخت و سازهای کشوری نشان می دهد نه تنها سال گذشته عمق فرونشست در زمین سرمایه گذاری های ساختمانی افزایش یافته است که در کل دهه 90 نیز بازار ساخت و ساز با وضعیت سرمایه گریزی مواجه بوده است و این سرمایه گریزی مداوم در هر سال نسبت به سال قبل تداوم داشته است.
رشد اسمی 34 درصدی حجم ریالی سرمایه گذاری ساختمانی در 9 ماه اول سال گذشته مربوط به کل سرمایه ورودی به بخش ساخت و ساز در این بازه زمانی است که بخشی از آن به ساختمان های شروع شده، بخشی به ساختمان های نیمه تمام و بخشی نیز به ساختمان های تکمیل شده اختصاص یافته است.
بررسی ابعاد بحران فرونشست زمین سرمایه گذاری ساختمانی در سال گذشته نشان می دهد که در 9 ماه اول پارسال، بیشترین فرونشست سرمایه گذاری مربوط به ساختمان های شروع شده بوده است. سال گذشته (سه فصل اول 1401)، رشد واقعی سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده منفی 24‌ درصد بوده است. در حالی که این میزان در ساختمان های نیمه تمام منفی چهار درصد و در ساختمان های تکمیلی منفی 9‌ درصد است.
رشد واقعی سرمایه گذاری ساختمانی به لحاظ حجم ریالی کل سرمایه های وارد شده به بخش ساخت و ساز در کشور نیز در این بازه زمانی (9 ماه اول پارسال)، معادل منفی 6‌ درصد بوده است. همانگونه که آمارها نشان می دهد ابعاد بحران در ساختمان های شروع شده نسبت به کل و همچنین نسبت به سایر بخش ها وسیع تر و عمیق تر است که نشان دهنده وضعیت وخیم عرضه جدید به بازار مسکن است.
در دهه 90 نیز همین وضعیت وجود داشته است؛ یعنی فرونشست در زمین سرمایه گذاری ساختمان های جدید (شروع شده)، بیش از سایر بخش ها بوده است. رشد واقعی سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده در دهه 90 به طور متوسط منفی 6‌ درصد بوده است. این میزان در ساختمان های نیمه تمام منفی 5/ 2‌ درصد و در ساختمان های تکمیلی 9‌ درصد بوده است. این موضوع نشان می دهد نه تنها در سال گذشته که در دهه 90 نیز سرمایه گذاری ساختمانی برای شروع پروژه های ساختمانی جدید، شرایطی بحرانی داشته است.

عوامل فرار سرمایه های مولد

بررسی های به عمل آمده برای یافتن پاسخ این پرسش که چه عاملی در سال های اخیر تاکنون منجر به سرمایه گریز شدن بازار ساخت و ساز و حوزه مولد ساختمانی شده است به شناسایی دو عامل مهم و موثر در این زمینه منجر می شود.
بازدهی بالاتر و عایدی چند برابری بازارهای دارایی نسبت به بازار ساخت و ساز در سال های اخیر از یکسو و همچنین رکود فروش به دلیل افت شدید قدرت خرید خانوارها در عصر جهش همزمان با تورم شدید هزینه های ساخت، عوامل مهم و موثر در سرمایه گریزی بازار ساخت و ساز هستند.
همزمان با شروع دوره اخیر جهش در بازار مسکن از سال 97، عملا به دلیل جهش قیمت ها و جاماندگی قدرت خرید خانوارها از رشد قیمت مسکن، در نبود تسهیلات کارآمد بانکی برای پوشش بخش قابل توجهی از هزینه خرید آپارتمان از سوی خانه اولی ها و متقاضیان مصرفی، بخش قابل توجهی از تقاضای موثر خرید واحدهای مسکونی ساخته شده از سوی سازنده ها از این بازار به اجبار خارج شد.
در نتیجه حلقه آخر زنجیره ساخت و ساز که همان فروش واحدها در زمان مناسب به خریداران موثر است معیوب و مفقود شد. این وضعیت یعنی نبود خریدار موثر و مصرفی باعث کاهش انگیزه و همچنین تضعیف توان مالی سازنده ها برای شروع پروژه های جدید ساختمانی با هدف عرضه به بازار مسکن شد.
از سوی دیگر سازنده ها در این دوره تحت تاثیر تورم شدید و رشد قابل توجه و مستمر قیمت ها، با تورم شدید هزینه های ساخت مواجه شدند. هم قیمت مصالح، هم قیمت زمین و هم سایر هزینه های موثر در قیمت تمام شده ساخت، به میزان قابل توجهی افزایش یافت و در شرایطی که تعداد خریدار موثر و مصرفی نیز عملا به میزان قابل توجهی افت کرد، سازنده ها از ادامه فعالیت در این بخش ناتوان شده و انگیزه خود را برای فعالیت در این بازار از دست دادند.
همزمان به دلیل تشدید انتظارات تورمی و افزایش ریسک های غیراقتصادی، بازارهای دارایی و بخش غیرمولد بازار مسکن (ملاکی زمین و آپارتمان های آماده)، جایگزین فعالیت مولد در این بخش یعنی سرمایه گذاری برای تولید مسکن و ساختمان شد.

جایگزین مخرب تولید مسکن

فردین یزدانی، صاحبنظر اقتصادی و پژوهشگر ارشد بخش مسکن جایگزینی مخرب دارایی ها با حوزه تولید و کسب و‌ کار را مهمترین عامل سرمایه گریزی از بخش های مولد و تولیدی به خصوص ساخت و ساز و تولید مسکن اعلام کرد.
یزدانی با بیان اینکه رشد واقعی سرمایه گذاری در امر ساخت و ساز و تولید واحدهای مسکونی از سال ۹۷ به بعد، سال به سال کاهش یافته است، گفت: اینکه دلیل سرمایه گریز شدن و در نتیجه افزایش عمق رکود در بازار ساخت و ساز مسکن به چه عاملی بازمی‌گردد به یک پرسش مهم و اساسی وابسته است. در واقع باید دید که چه عاملی باعث جذب سرمایه به یک فعالیت مانند امر مولد ساختمانی یا همان ساخت و ساز مسکن می شود؟
وی افزود: زمانی سرمایه به یک فعالیت مولد جذب می شود و منجر به افزایش تولید در آن بخش می شود که سود و بازدهی سرمایه گذاری در آن فعالیت یا به مقداری ثابت رسیده و به اصطلاح بازدهی به ثبات برسد و در حد معقول و مورد انتظار ثابت باشد یا این بازدهی رو به افزایش برود. در حالت ثبات، می توان انتظار داشت که به دلیل پیش بینی پذیری تحقق سود و بازدهی مورد انتظار از سرمایه گذاری در یک امر مولد، سرمایه به این بخش جذب شود. در حالتی که چشم اندازهای سود و بازدهی نیز افزایشی باشد قطعا روند سرمایه گذاری مثبت خواهد بود و منجر به جذب هر چه بیشتر سرمایه ها به آن بخش‌‌‌ می شود.
در بخش ساخت و ساز واحدهای مسکونی نیز این امر صادق است. بازدهی سرمایه گذاری به نسبت سود و بازدهی این فعالیت برای سرمایه گذاران بستگی دارد. در واقع بازدهی سرمایه گذاری و تغییرات آن در ساخت و ساز در یک کلام تابعی از قیمت تمام شده ساخت و قیمت فروش است.
قیمت تمام شده برآیندی از قیمت زمین، قیمت مصالح، هزینه های مربوط به دستمزدها، پرداخت عوارض و هزینه های دریافت مجوزها و انشعابات ساختمانی و تغییرات آن است. در کنار این هزینه ها قیمت فروش نیز باید متناسب با رشد هزینه ها افزایش یابد و در کنار آن سود معقول و بازدهی منطقی برای سرمایه گذار از امر تولید مسکن محقق شود.
اگر رشد قیمت تمام شده بیشتر از رشد قیمت فروش باشد، مشخص است که سرمایه گذاری برای تولید به امری غیرجذاب تبدیل و در واقع می توان گفت بازار ساخت و ساز مسکن به بازاری سرمایه گریز تبدیل می شود. اما در شرایطی که این بازدهی در سطحی معقول و منطقی به ثبات برسد یا رو به افزایش باشد به تبع، این فعالیت به امری جذاب و سرمایه پذیر تبدیل می شود.
یزدانی با بیان اینکه از سال ۹۷ به دلیل شرایط ویژه اقتصادی و غیراقتصادی و جنس تحریم ها کل کسب و کارهای اقتصادی به تدریج افت کرده و نقدینگی ها و منابع مالی به بازار دارایی ها ورود کرده است، افزود: معنای این شرایط آن است که به دلیل عدم تحقق بازده مورد انتظار در کسب و کارهایی مانند تولید مسکن در مقابل بازدهی بالا در بازارهای دارایی به دلیل نوسان های شدید قیمت و انتظارات تورمی، عملا سرمایه های ساختمانی به جای آنکه به امور مولد یعنی تولید مسکن اختصاص یابد و صرف سرمایه گذاری های مولد شود به خرید زمین یا واحدهای مسکونی آماده برای کسب بازدهی بالا ناشی از تورم ملکی اختصاص پیدا می کند. یا به سایر بازارهای دارایی برای کسب بازدهی می رود. این جریان را می توان به سرمایه گریزی بازار ساخت و ساز تعبیر کرد.
وی با اشاره به تجارب دوره های قبلی بازار مسکن گفت: در دوره های قبلی جهش قیمت مسکن از آنجا که رشد قیمت از رشد هزینه های ساخت بیشتر بود عملا افزایش قیمت ها این آلارم را به تولیدکننده ها و سرمایه گذاران بازار ساخت و ساز می داد که می توانند بازدهی بیشتری از امر ساخت و عرضه مسکن به دست آورند و در نتیجه در این دوره ها رشد تیراژ ساختمانی را نیز شاهد بودیم اما از سال ۹۷ به بعد عایدی بازارهای دارایی از بازار تولید مسکن بیشتر بود و به همین خاطر سرمایه گریزی در بازار ساخت و ساز را شاهد هستیم. در مقابل نیز سرمایه گذاری در بازارهای دارایی به شکلی مخرب در حال جایگزینی با سرمایه گذاری در کسب و‌ کار از جمله کسب و‌ کار ساخت و ساز یا امر مولد ساختمانی با هدف عرضه واحدهای جدید به بازار مسکن است.
دنیای اقتصاد