یک عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران گفت: برآوردهای ما نشان می دهد که برای تکمیل یک واحد مسکونی استاندارد با تمام امکانات (آب، برق، گاز، فاضلاب، محوطه سازی، کابینت، تجهیزات داخلی و…) در شرایط فعلی حداقل هزینه ای معادل متری ۲۵ میلیون تومان لازم است.

به گزارش اخبار ساختمان، با گذشت چند سال از آغاز طرح های مسکن حمایتی، امروز بسیاری از این پروژه ها با مشکلات جدی در تأمین مالی، تکمیل واحدها و تحویل به متقاضیان روبه‌رو هستند. این گزارش در گفتگو با شهاب سعادت نژاد، عضو انجمن انبوه سازان استان تهران به بررسی دقیق ابعاد چالش ها، دلایل کندی کار و راهکارهای پیش بینی شده برای عبور از این بحران پرداخته است.

آغاز پروژه های مسکن حمایتی و شرایط اولیه قراردادها

سعادت نژاد درباره جزئیات قرارداد بین انجمن انبوه سازان استان تهران و اداره کل راه و شهرسازی برای ساخت واحدهای مسکن حمایتی گفت: در سال ۱۳۹۹ و در راستای تحقق اهداف دولت برای خانه دار کردن اقشار متوسط و کم درآمد، قرارداد ساخت حدود ۲۰ هزار واحد مسکونی حمایتی بین انجمن انبوه سازان استان تهران و اداره کل راه و شهرسازی امضا شد.
وی ادامه داد: براساس مفاد اولیه این قراردادها قیمت ساخت هر متر مربع ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تعیین شده بود و مدت زمان تحویل پروژه ها به طور متوسط بین ۱۸ تا ۲۴ ماه پیش بینی شده بود. بر اساس قرارداد اولیه قرار بود این واحدها در شهرهای اطراف تهران (اسلامشهر، رباط کریم، شهریار، نصیرشهر و پاکدشت) بر اساس مقدار زمینی که در اختیار انبوه سازان قرار می گیرد، ساخته شود که برای حدود 2 تا سه هزار واحد مسکونی زمین تامین شد اما در ادامه اجرای این قرارداد متوقف شد.
عضو انجمن انبوه سازان استان تهران همچنین گفت: منابع مالی پروژه ها قرار بود از محل آورده‌های متقاضیان و تسهیلات بانکی تأمین شود اما افزایش بی سابقه قیمت مصالح ساختمانی، تورم شدید، و ناتوانی بانک ها در تأمین تسهیلات کافی، برنامه ریزی های اولیه را به هم ریخت.

سعادت نژاد ادامه داد: در سال های اخیر به دلیل مشکلات مربوط به افزایش هزینه های ساخت و مشکلات مالی پروژه ها باعث شد تا قرارداد ساخت واحدهای مسکن حمایتی در ابتدا به چهار میلیون و ۲۰۰ هزار تومان و بعد به ۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان ارتقا پیدا کند اما طولانی شدن پروسه ساخت واحدهای مسکن حمایتی و عدم تامین منابع مالی از سوی مردم و بانک ها و همچنین افزایش تورم مصالح ساختمانی باعث شد تا ساخت واحدهای مسکن حمایتی متوقف شود.
وی ادامه داد: در حال حاضر واحدهای مسکونی که مسئولیت ساخت آن بر عهده انبوه سازان بود در مراحل مختلف پیشرفت فیزیکی قرار دارند (30 درصد تا 80 درصد) و هنوز زیرساخت های آن به شکل مناسب فراهم نشده است و نمی تواند در اختیار متقاضیان قرار بگیرد.
عضو انجمن انبوه سازان استان تهران در ادامه گفت: با وجود مشکلاتی که انبوه سازان در حوزه ساخت این واحدها با آن رو به رو هستند نکته قابل توجه این است که هنوز قیمت های قرارداد اولیه ثابت مانده بود و در عمل هیچ سازنده ای با این شرایط امکان ادامه کار بدون زیان را نداشت و متاسفانه با وجود اینکه انبوه سازان بارها در جلسات مشترک با وزارت راه و شهرسازی خواستار بازنگری در قراردادها و جبران افزایش هزینه ها شدند، اما پاسخ مؤثری دریافت نکردند.

هزینه واقعی تکمیل پروژه ها چقدر است؟

سعادت نژاد درباره قیمت واقعی ساخت پروژه های مسکن حمایتی توضیح داد: برآوردهای ما نشان می دهد که برای تکمیل یک واحد مسکونی استاندارد با تمام امکانات (آب، برق، گاز، فاضلاب، محوطه‌سازی، کابینت، تجهیزات داخلی و…) در شرایط فعلی حداقل هزینه ای معادل متری ۲۵ میلیون تومان لازم است.
وی ادامه داد: این رقم بدون احتساب قیمت زمین است و می توان عنوان کرد که ساخت یک واحد ۱۰۰ متری حداقل ۲.۵ میلیارد تومان هزینه ساخت خواهد داشت که با این حساب با توجه به کاهش توان مالی مردم و کاهش قدرت اثرگذاری تسهیلات بانکی برای یک خانواده متوسط، خانه دار شدن از طریق پروژه های حمایتی نیز دشوار و دور از دسترس شده است.
عضو انجمن انبوه سازان استان تهران درباره مشکلات حقوقی و اداری در مسیر پروژه ها نیز توضیح داد: در حال حاضر انبوهی از موانع حقوقی و اداری نیز به مشکلات مالی در مسیر اجرای پروژه ها دامن زده است، این موانع مانند طولانی شدن فرآیند صدور مجوزات ساختمانی (گاه تا یک سال)، تأخیر در تأمین انشعابات (آب، برق، گاز)، افزایش هزینه های قانونی از جمله عوارض شهرداری، عدم همراهی برخی دستگاه های خدمات رسان و…، که این عوامل باعث شده زمان بندی اجرای پروژه ها به شدت طولانی شود و هزینه نهایی این واحدها نیز افزایش یابد.

راهکارهای پیشنهادی انبوه سازان برای احیای پروژه های نیمه تمام

سعادت نژاد درباره پیشنهادات انبوه سازان برای تکمیل واحدهای نیمه تمام نیز گفت: با توجه به شرایط بحرانی موجود، انبوه سازان راهکارهایی برای نجات پروژه های نیمه کاره ارائه کرده اند، از جمله اینکه دولت می تواند با تهاتر زمین های دولتی به جای پرداخت نقدی برای جبران افزایش هزینه ساخت اقدام کند و یا با افزایش تراکم و تعداد طبقات در مناطق مجاز طبق طرح تفصیلی بتواند انبوه سازان را پای کار بیاورند.
عضو انجمن انبوه سازان استان تهران ادامه داد: همچنین اعطای تسهیلات بانکی با سود پایین و دوره بازپرداخت طولانی تر و همچنین تسهیل صدور مجوزات ساختمانی و انشعابات توسط دستگاه های ذیربط می تواند از جمله عواملی باشد که ایجاد انگیزه کند تا این واحدها تکمیل شوند و یا با حمایت از صنعتی سازی ساختمان برای کاهش هزینه و زمان اجرا (استفاده از قالب تونلی، سیستم های پیش ساخته و…).
وی در پاسخ به این سوال که آیا در شرایط فعلی حضور در پروژه های مسکن حمایتی برای انبوه سازان صرفه اقتصادی دارد یا خیر؟ نیز توضیح داد: قطعا پاسخ این پرسش منفی است، در حال حاضر چیزی در حدود 40 شرکت انبوه ساز در تهران وارد طرح مسکن حمایتی شدند که متاسفانه با شرایط موجود تمامی این شرکت ها متضرر شدند اما به واسطه قراردادی که با دولت داشته اند تا الان نیز پای کار مانده اند.
سعادت نژاد ادامه داد: بهترین کار در شرایط فعلی این است که که این پروژه ها به سمت پروژه های مشارکتی حرکت کند تا با استفاده از سرمایه انبوه سازان و سرمایه گذاران بخش ساختمان برای تکمیل این واحدها بهره گیری شود. انبوه سازان این توانایی را دارند تا این پروژه ها را در مدت زمان 24 تا 30 ماهه این پروژه ها را تکمیل کنند اما شرایط لازم برای این موضوع این است که یا منابع مالی لازم برای تکیل پروژه ها فراهم باشد یا شرایط انبوه سازان برای حضور در این طرح ها فراهم شود.
سعادت نژاد در پاسخ به پرسش خبرنگار ما مبنی بر اینکه در صورتی که شرایط به شکل مناسبی برای اجرای پروژه ها فراهم باشد آیا انبوه سازان داخلی توانایی تکمیل طرح های مسکنی در زمان مقرر را دارند؟ گفت: بله، به طور قطع اگر شرایط به شکل مناسبی فراهم باشد انبوه سازان دارای صلاحیت نیز قادر خواهند بود تا طرح های مسکنی را در زمان مقرر به شکل ویژه ای تکمیل کنند اما لازمه این امر این است که باید نسبت به بازگشت سرمایه های خود مطمئن باشند و همچنین شرایط لازم برای اجرای سریع این پروژه ها فراهم باشد.

نقش فناوری های نوین و صنعتی سازی ساختمان در کاهش هزینه و زمان ساخت

عضو انجمن انبوه سازان استان تهران با بیان اینکه در موضوع صنعتی سازی ساختمان در ایران مشکلات مختلفی وجود دارد، توضیح داد: در حال حاضر ما در بحث صنعتی سازی صنعت ساختمان با دو مشکل عمده مواجه هستیم، مشکل اول مربوط به تحریم ها هست که شرایط را برای وارد کردن ماشین آلات این بخش دشوار کرده است و مشکل دوم نیز مربوط به موانع داخلی است چراکه هنوز هم در بسیاری از موارد برای استفاده از مبحث صنعتی سازی در امر ساخت و ساز یکی از فرصت های مغفول مانده در پروژه های حمایتی، استفاده از فناوری های نوین ساخت و ساز است.
وی درباره تاثیر صنعتی سازی در کاهش قیمت ساخت و ساز نیز گفت: از آنجا که صنعتی سازی ساختمان هزینه اولیه سنگینی برای صاحبان صنایع به دنبال دارد ممکن در ساختمان های سری اول و دوم 5 تا 10 درصد گران تر باشد اما همانطور که اشاره شد اگر استفاده از آن استمرار داشته باشد با توجه به اینکه سرعت و کیفبت اجرای پروژه افزایش می یابد می تواند بالعکس 5 تا 10 درصد قیمت تمام شده را کاهش دهد.
سعادت نژاد همچنین ادامه داد: از طرفی صنعتی سازی می تواند کیفیت ساخت و ساز را نیز بهبود ببخشد، چراکه نظارت بیشتری بر سیستم های سازه ای وجود خواهد داشت و قطعا بر کیفیت محصول نهایی اثرگذار خواهد بود. اما متاسفانه به دلیل نبود حمایت دولتی و بالا بودن هزینه های اولیه این فناوری ها، استفاده گسترده از آنها امکان پذیر نشده است.
عضو انجمن انبوه سازان استان تهران در پایان گفت: انتظار ما از دولت این است که دولت تسهیلگری انجام دهد و به بخش خصوصی این امکان را بدهد تا بتوانند به صورت مشارکتی و تهاتر ساختمان های ساخته شده و سایر موضوعاتی که به آن اشاره شده است نسبت به ساخت پروژه های مسکن حمایتی اقدام کند و از هرگونه برنامه های تحمیلی و دستوری اجتناب کند چراکه این مدل از برنامه های دولتی که به صورت دستوری اجرا شده است نتوانسته اند به شکل مناسبی عمل کنند و طبعا خسارت های بیشتری را به بازار مسکن وارد کرده است.