اجاره‏‏‏ بها در استانبول تقریبا ۲ برابر تهران است، و این در حالی است که نتایج بررسی ها نشان می دهد، اگر چه دو کشور طی سال های اخیر تورم بالا را تجربه کرده اند و حتی سرعت رشد اجاره‏‏‏ بها در ترکیه ۱.۴ برابر ایران بوده، اما شهروندان آن کشور توانسته اند با دو بال اقتصادی، نیروی پرداخت هزینه مسکن را به دست بیاورند.

به گزارش اخبار ساختمان، ایران و ترکیه هر دو طی سال های اخیر تورم بسیار بالا را تجربه کردند، اما یک تفاوت اقتصادی کلیدی بین دو کشور باعث شده تامین مسکن در تهران غیرممکن شود در حالی‌ که در استانبول کاملا ممکن است.
ما با هدف معرفی راه مهار بحران اجاره‌‌‌ مسکن به سیاستگذار و هشدار درباره تداوم حرکت دولت در بیراهه تنظیم بازار مسکن، از خط کش تازه ای استفاده کرده ایم تا بلکه فاصله بازار اجاره نشین ها در تهران و دیگر شهرهای کشور تا شرایط نرمال و قابل بقا کوتاه شود. طی سال های گذشته مجموعه ای از اتفاقات نامناسب در بیرون بازارهای خرید و اجاره مسکن سبب شد تورم مسکن و تورم اجاره هر دو جهش های تاریخی را تجربه کنند. نتیجه این رشد‌‌‌های شدید قیمت خرید و بهای اجاره خانه، امروز به افزایش فقر مسکن منجر شده است.
طبق آخرین آمار رسمی، حدود 1.5 میلیون خانوار مستاجر در شهرهای کشور دچار فقر مطلق هستند به این معنا که تحت تاثیر هزینه سنگین اجاره بها نمی توانند حداقل هزینه های زندگی از جمله کالری خود را تامین کنند. همچنین بالای نیمی از کل خانوارهای ایرانی در فقر مسکن قرار دارند به این معنا که هزینه‌‌‌ تامین مسکن آنها خیلی بیش از 30‌ درصد کل مخارج ماهانه و سالانه است. سیاستگذار بخش مسکن در کشورمان طی این سال ها در مواجهه با صورت مساله فقر و بحران مسکن و سخت‌‌‌ و سخت تر شدن شرایط اقتصادی اجاره نشین ها، به جای پرداختن به ریشه، هدف را اشتباهی تعریف کرد.
ریشه فقر مسکن و فقر اجاره نشین ها، اوضاع اقتصادی بیرون از بازار مسکن است که ترکیبی از تورم عمومی بالا، رشد اقتصادی پایین و امکانپذیر نبودن تعدیل تورمی دستمزدها را شامل می شود. ما برای اثبات آدرس صحیح سرچشمه بحران مسکن که بیرون از بخش است – همان ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی که باعث شکلگیری اوضاع نامناسب متغیرهای اقتصادی شد- به مقایسه اجاره نشینی در تهران و استانبول پرداخته ایم.

معمای اجاره بهای کمتر؛ سختی بیشتر

ما در این مقاله برای بررسی مقایسه ای اوضاع مسکن تهران و استانبول، از متر دلاری استفاده کرده ایم؛ به این معنا که قیمت خرید و اجاره خانه بر اساس ارزش دلاری در این دو کلانشهر سنجش شده است. نتایج این بررسی مشخص می کند، به‌رغم آنکه بهای تامین مسکن به دلار در استانبول حدود دو‌ برابر تهران است اما این هزینه در آنجا معادل فقط 70‌ درصد از حداقل دستمزد ترکیه ای ها است در حالی که در تهران 1.7 برابر حداقل حقوق ماهانه باید برای هزینه اجاره مسکن صرف شود. تضاد اجاره بهای کمتر (تهران نسبت به استانبول)؛ سختی بیشتر همان معمایی است که اگر جواب آن مشخص شود، می توان به چرخش سیاستگذار مسکن در ایران از بیراهه به راه اصلی امیدوار بود.
جواب این معما در روند رشد اقتصادی ترکیه و همچنین روند تعدیل دستمزد در این کشور خلاصه می شود. اقتصاد ترکیه طی 10 سال گذشته به طور متوسط سالانه پنج درصد رشد کرده است؛ رشد اقتصادی مثبت و پایدار باعث بهبود مداوم رفاه خانوارها از طریق تقویت درآمد سرانه می شود. هر چند ترکیه نیز تا حدودی شبیه ایران در سال های اخیر با تورم عمومی بالا روبه رو شد اما هم میزان نرخ تورم سالانه اش تا حدودی کمتر از ایران بود و هم اینکه، موتور تولید در این کشور مثل ایران از کار نیفتاد.
متوسط رشد اقتصادی سالانه در کشورمان طی 10 سال گذشته 1.9‌ درصد بوده که البته این میانگین مثبت ناشی از رشد ناپیوسته سال های اخیر است نه رشد مثبت مثل دهه 90. طی دهه 90، میانگین رشد سالانه اقتصادی در ایران نزدیک به صفر بود که عامل اصلی سقوط رفاه مسکن خانوارها به حساب می آید.
معادله رشد اقتصادی مناسب در ترکیه موجب شده در حال حاضر درآمد سرانه در این کشور 14‌ هزار و 800 دلار باشد؛ رقمی که در ایران زیر 1500 دلار برآورد می شود. رشد مناسب اقتصاد ترکیه همچنین باعث شد امکان افزایش مناسب حداقل دستمزد در این کشور، برابر تورم عمومی بالا، در سال های اخیر فراهم شود. مستاجرهای ترکیه ای و ساکن در استانبول با رشد‌‌‌های 30 تا 50 درصدی حداقل دستمزد در سال های اخیر، امروز می توانند از پس اجاره بهای سنگین آپارتمان بربیایند.
البته بازار مسکن ترکیه از سابقه سیاست های مسکن حمایتی کارآمد موسوم به توکی نیز بهره می برد. این سیاست از سال 1984 از طریق چند برنامه، از خانوارهایی که توان مالی تامین مسکن را ندارند، حمایت و پشتیبانی می کند. مجموعه ای از سیاست های مناسب اقتصادی در بیرون بازار مسکن و سیاست های مختص بخش مسکن در اقتصاد ترکیه، به کارت برنده مستاجرها در این کشور تبدیل شده است. واقعیت مستاجری در استانبول در این بررسی می تواند درس عبرت باشد برای متولی بازار مسکن تهران و البته سایر شهرهای ایران.
تمرکز سیاستگذار بر هموار کردن مسیرهای دستیابی به رشد اقتصادی پایدار باعث خواهد شد توان کاملا از دست رفته ایرانی ها برای پرداخت هزینه مسکن به تدریج احیا شود. همچنین رشد اقتصادی پایدار باعث بهبود نبض سرمایه گذاری ساختمانی و ساخت مسکن می شود که این نیز به بهبود سریع شرایط و عبور از فقر مسکن کمک خواهد کرد.
دنیای اقتصاد