دفتر اسکان بشر ملل متحد –هبیتات- معتقد است که سیاستگذاران تا پیش از اعمال سیاست هایی در بازار اجاره و تدوین قوانین موجرها و مستاجرها باید مسائل کلیدی در این زمینه را در نظر بگیرند، سپس اقدام به برنامه ریزی، سیاستگذاری و مدیریت در موضوع اجاره کنند.

به گزارش اخبار ساختمان، اینکه چرا مردم می خواهند صاحبخانه شوند، دلیلش را باید در این دانست که در بسیاری از کشورها، مالکیت خانه یک انتخاب مالی بسیار معقول است. به این معنا که به افراد اجازه می دهد سرمایه گذاری کنند و از آن عایدی به دست بیاورند.
با این حال در کشورهایی که با مالیات های ملکی، مسیر سرمایه گذاری ملکی، مشخص است، مالکان به دنبال راهی برای استفاده دو منظوره از خانه هستند، هم سرمایه گذاری و هم مصرف. بسیاری از دولت ها به هزینه پرداخت وام مسکن یارانه می دهند. اگر مالکیت راهی به سوی سود مالی ارائه دهد، مسلما مردم می خواهند مالک باشند.

آیا اجاره بها عادلانه است یا ناعادلانه؟

بسیاری از مردم تصمیم می گیرند که بلافاصله صاحبخانه نشوند. بسیاری از آنها این کار را نمی کنند؛ زیرا توانایی مالی ندارند. برای برخی نیز مالکیت با نیازهای فوری آنها مطابقت ندارد. آنها جوان هستند و نمی خواهند بار مالکیت خانه را تحمل کنند. آنها مجرد هستند و می خواهند در نزدیکی محل کار زندگی کنند. آنها بچه دارند و محل اقامت اجاره ای آنها ممکن است شلوغ باشد اما آنها نمی خواهند در یک محله بدون خدمات دور از مدارس زندگی کنند. آنها دوست دارند مالکیت داشته باشند اما باید پس انداز خود را در یک کسب و کار بگذارند. به طور خلاصه در میزان تمایل مردم عادی به مالکیت اغراق شده است و این انتخاب از طریق سیاست دولت ها که برای مسکن ملکی، کارهای حمایتی انجام می دهند، مخدوش شده است.
مساله کلیدی دوم این است که آیا اجاره بها عادلانه است یا ناعادلانه؟ اجاره اغلب به عنوان ناعادلانه مورد انتقاد قرار گرفته است. در اکثر شهرهای کشورهای در حال توسعه، اینطور نیست. اکثریت قریب به اتفاق صاحبخانه ها در مقیاس کوچک فعالیت می کنند. بسیاری از مالکان خود فقیر هستند و شامل بسیاری از افرادی می شود که به تدریج مسکن خودیاری خود را برای اسکان مستاجران گسترش داده اند. این افراد درآمدی مشابه مستاجران خود دارند.
امروزه تعداد کمی از صاحبخانه های ثروتمند به فقرا اجاره می دهند. آنها به مستاجران ثروتمند اجاره می دهند. صاحبخانه های فقیر به مستاجران فقیر اجاره می دهند و عموما از یک گروه درآمدی هستند. اگر نابرابری به عنوان یک موضوع سیاستی در نظر گرفته شود، پس این نابرابری در دسترسی به مالکیت خانه است که باید مورد توجه قرار گیرد، نه نابرابری بین مالکان و مستاجران آنها. هنگامی که سیستم مسکن، افراد را به خرید تشویق می کند و حتی سود بهتری را برای کسب سود سرمایه از مالکیت خانه به ارمغان می آورد، در حالی که فقرا قادر به خرید خانه خود نیستند، قطب بندی اجتماعی تشدید می شود.
در واقع، این سیاست های مسکن با طرفداری از مالکیت خانه است که ناعادلانه است. اکثر دولت ها، سیاست های مسکن را طراحی کردند که به طور ناعادلانه به نفع مالکیت خانه باشد. طرح های اعتباری در سراسر جهان در حال توسعه هستند تا افراد بیشتری را تشویق به ورود به مالکیت خانه کنند. هیچ مشکلی در تشویق مالکیت خانه وجود ندارد، مشروط بر اینکه این امر به کسانی که مایل به مالکیت نیستند آسیب نرساند.
دیگر مساله کلیدی برای سیاستگذاری در موضوع اجاره توجه به روابط موجر و مستاجر است. همانطور که همه صاحبخانه ها شیطان نیستند، همه مستاجران نیز فرشته نیستند. مستاجران می توانند با ناتوانی در پرداخت اجاره بها و عدم مراقبت مناسب از آپارتمان خود، از مالکان و (غیر مستقیم) مستاجران دیگر سوءاستفاده کنند.
تصور متعارف این است که صاحبخانه ها از مستاجران و مستاجران از صاحبخانه ها متنفرند. بدون شک، این گاهی اوقات درست است. با این حال، اغلب اوقات اغراق آمیز است، اما باید دید چه منابعی باعث تنش میان موجر و مستاجرها می شود و برخی صاحبخانه ها شکایت دارند که مستاجرانشان به خوبی از محل اقامت مراقبت نمی کنند، اجاره ماهانه خود را دیر پرداخت می کنند و درک نمی کنند که افزایش هزینه های آب و برق، نگهداری و تعمیرات، افزایش اجاره بها را ضروری می کند.
مستاجران نیز شکایت دارند که صاحبخانه هایشان مسکن را نگهداری نمی کنند، در هنگام خرابی اشیا را تعمیر نمی کنند، هزینه خدمات را زیاد می گیرند، اجاره را بدون اخطار افزایش می دهند، زمانی که اجاره کمی دیر پرداخت می شود آنها را به تخلیه تهدید می کنند یا در هنگام نقل مکان، ودیعه ها را به سختی باز می گردانند.
با این حال، بدون انکار وجود تنش، روابط بین اکثر مالکان و مستاجران منطقی است. در برخی موارد، صاحبخانه ها تنها با پذیرش مستاجرانی که توسط افرادی که می شناسند معرفی شده اند، از مشکلات جلوگیری می کنند. اما در موارد دیگر، مالکان از استراتژی متفاوتی استفاده می کنند. آنها فعالانه به دنبال جذب غریبه ها یا افرادی از نژاد، ملیت یا قبیله متفاوت هستند. آنها نمی خواهند خیلی به مستاجران خود نزدیک شوند. آنها امیدوارند با ایجاد یک رابطه اقتصادی برد-برد‌مانند، مستاجران را تشویق کنند تا از ملک مراقبت کنند، به شرایط اجاره احترام بگذارند و در صورت درخواست ترک کنند.
چهارمین مساله کلیدی اخراج مستاجران است. مستاجران معمولا ترس از تخلیه را ابراز می کنند، در حالی که مالکان از دشواری اخراج مستاجران مشکل دار شکایت دارند. هر دو طرف فضیلتی در کنار خود دارند. روابط رضایت‌بخش مالک و مستاجر باید بر اساس درجه ای از اعتماد متقابل باشد. اگر هر یک از طرفین از آنچه که به عنوان رفتار معقول تلقی می شود منحرف شود، در این صورت می توان ادعای موافق یا مخالف اخراج را مطرح کرد. اگر مستاجران مورد سوءاستفاده قرار می گیرند، باید از آنها محافظت شود. اگر مالکان قربانی شوند باید به آنها کمک کرد.
موارد زیادی وجود دارد که صاحبخانه ها مستاجران را به طور ناعادلانه بیرون می کنند؛ مثلا مالکانی که مستاجران قابل اعتماد را بدون هشدار کافی بیرون کرده یا آنها را پس از مدت کوتاهی در پرداخت اجاره بیرون می اندازند یا به دلیل اینکه خانواده مستاجر در انتظار فرزند هستند، آنها را اخراج می کنند. مالکان باید به شدت از انجام چنین اقداماتی منصرف شوند.
به همین ترتیب، مصادیق زیادی از سوءاستفاده مستاجران از اعتماد مالکان وجود دارد. آنها حتی در صورت داشتن پول، اجاره خود را نمی پردازند، سر و صدای زیادی به راه می اندازند که همسایه ها را ناراحت می کند یا به ملک آسیب می رساند. چنین مستاجرانی مستحق اخراج هستند.
معضل واقعی زمانی پیش می آید که مستاجران نتوانند اجاره بها را پرداخت کنند. بیکاری، بیماری یا دلایل دیگری که باعث می شود یک خانواده مستاجر درآمد خود را از دست داده باشد، شایستگی همدردی دارد. اما از آنجا که مالکان فقیر برای دور نگه داشتن خود از فقر به اجاره بها وابسته هستند، این آنها نیستند که باید هزینه عدم پرداخت را متحمل شوند. دولت های ثروتمند می توانند با پرداخت یارانه به فقیرترین مستاجران مشکل را حل کنند.

فرمول اقتصادی بازار اجاره

موضوع مهم دیگری که سیاستگذاران باید به آن توجه داشته باشند این است که مسکن اجاره ای، امکان تحرک بازار را فراهم می کند. یک بازار مسکن که به خوبی کار می کند باید به مردم اجازه دهد هنگامی که شرایط خودشان یا محیط کلی تغییر می کند خانه خود را تغییر دهند. توانایی جابه‌جایی یک فضیلت است و مسکن استیجاری به طور کلی اجازه چنین حرکتی را می دهد. این نفع عمومی جامعه است که یک سیستم مسکن ایجاد کند که به افراد اجازه دهد مسکنی متناسب با نیازهایشان در هر مقطعی از زندگی خود پیدا کنند.
در چنین سیستم مسکنی، توانایی جابه‌جایی از یک خانه به خانه دیگر، از شهری به شهر دیگر، از یک خانه کوچک به یک خانه بزرگ و بالعکس، حیاتی است. تحرک تنها زمانی مشکل ساز می شود که افراد مجبور به حرکت نزولی (رفتن به آپارتمان یا محله ای بدتر ناشی از فقر اقتصادی) شوند، در حالی که نمی خواهند.
اگر تاکید بیش از حد بر تامین امنیت کامل تصدی مستاجران بدون توجه به طرف دیگر این بازار شود، احتمالا یکی از مزایای اصلی مسکن استیجاری، همراه با بخش عمده ای از عرضه، تحت برخی از سیاست های کنترل اجاره از بین می رود. به عنوان مثال در مکزیکو سیتی، مستاجران اجازه دارند برای مدت طولانی با حداقل اجاره بمانند. آنها به دلیل حداقل اجاره بها جابه‌جا نمی شوند و فضایی را اشغال می کنند که خانوارهای نیازمند بیشتر از آن بهتر استفاده می کنند.
مساله کلیدی مهم دیگر این است که در واقعیت اقتصاد، سطح اجاره بها خیلی بالا نیست، بلکه این سطح فقر است که بالاست. مستاجران طبیعتا از بالا بودن اجاره بها و مالکان از پایین بودن آن شکایت دارند. در طول سال ها، نمونه هایی از مالکان که از مستاجران استثمار می کنند کم نبوده است. به همین ترتیب، و به ویژه پس از معرفی کنترل های اجاره، موارد بسیاری وجود دارد که اجاره بها به وضوح بسیار پایین بوده است.
متخصصان مسکن اجاره ای پیشنهاد می کنند که بازده ماهانه منطقی از اجاره حدود یک درصد قیمت فروش بازار واحد باشد. این واقعیت که سطوح اجاره به قیمت ملک مرتبط است به این معنی است که با افزایش ارزش زمین و تحت تاثیر نیروهای اقتصادی بر قیمت ملک، اجاره بها می تواند افزایش یابد. این نیروهای بازار، خانه های اجاره ای رسمی را از دسترس اکثر خانوارهای فقیر دور می کند. اما اگر قانون یک درصد قیمت ها را رد کنند، یک جایگزین قانونی دیگر یعنی 25 درصد از بودجه ماهانه خانوار مطرح می شود. زمانی که یک خانواده بیش از یک چهارم درآمد ماهانه خود را صرف اجاره خانه کند، مسکن در استطاعت نخواهد بود. متاسفانه، این پیشنهاد معنای خود را در نردبان اقتصادی از دست می دهد، زیرا یک چهارم درآمد بسیار پایین، بازده مناسبی را برای هیچ صاحبخانه ای فراهم نمی کند. هیچکدام از این قوانین مشکل واقعی درآمدهای ناکافی را حل نمی کند.
اگر صاحبخانه بخواهد از خانه به خوبی نگهداری کند، باید سطح معینی از اجاره بها پرداخت شود. اگر مستاجر قرار است در مسکن مناسب زندگی کند، باید درآمد مشخصی به دست آورد. ویژگی تاسف بار اکثر شهرهای کشورهای در حال توسعه این است که افراد زیادی درآمد بسیار پایینی دارند. در چنین شرایطی اجاره ها به طور همزمان بسیار پایین و بسیار بالا هستند. صاحبخانه ها مبلغ کافی برای تامین مسکن مناسب یا به اندازه کافی برای دور نگه داشتن خانواده های خود از فقر دریافت نمی کنند. در عین حال، مستاجرانی که درآمد بسیار پایینی دارند، مجبورند نسبت بالایی از درآمد خود را به عنوان اجاره بپردازند. مشکل در سطح اجاره نیست، بلکه در فقر است. موضوع کلیدی دیگری که مطرح می شود، کیفیت مسکن استیجاری است.
شرایط زندگی در بسیاری از کلبه های اجاره ای غیررسمی در تیکا و همچنین در نایروبی، وحشتناک است. تعداد کمی از خانوارها بیش از یک اتاق دارند و امکانات بهداشتی در بسیاری از موارد کاملا وجود ندارد. نگهداری وجود ندارد و رویه های مالکان برای جمع آوری اجاره بی رحمانه است. بسیاری از خانواده ها به دلیل داشتن اولویت های بالاتر از مسکن، آماده اند تا وضعیت اسکان ضعیف را تحمل کنند. اما بسیاری از فقیرترین افراد حق انتخاب بسیار کمی دارند. آنها هرجا که بتوانند زندگی می کنند، هرچند شرایط بد باشد.
واضح است که هیچ کس نمی تواند منکر این باشد که این کاملا نامطلوب است، اما اگر چنین مسکنی تخریب شود، فقط منجر به آوارگی و بی خانمانی می شود. خوشبختانه، گروهی از مستاجران می توانند هزینه های اسکان را تحمل کنند و تحقیقات نشان می دهد که آنها سرپناه خود را با دقت انتخاب می کنند. محله هایی با ارتباطات حمل و نقل خوب یا نزدیک به مراکز شغلی معمولا در بین مستاجرین محبوب هستند. سکونتگاه های دارای خدمات قبل از آنهایی که در حاشیه بدون خدمات هستند انتخاب می شوند.
بسیاری از مالکان نیز در مسکن های ابتدایی به ویژه در شهرک های خودیاری تازه تاسیس زندگی می کنند. این گونه سکونتگاه ها (غیررسمی) فاقد خدمات بوده و در ابتدا کیفیت پناهگاه نامناسب است.
هشتمین مساله کلیدی برای سیاستگذاری در موضوع اجاره این است که اجاره یک نفر، درآمد دیگری است. مستاجران به وضوح از پرداخت اجاره بها ناراحت هستند. با وجود این، این اجاره اغلب منبع اصلی درآمد برای سایر افراد فقیر است. تحقیقات نشان می دهد که اکثر صاحبخانه ها فقط اندکی ثروتمندتر از مستاجران خود هستند و گاهی اوقات مستاجران مرفه تر هستند؛ زیرا هر دو شریک زندگی درآمد دارند و هنوز بچه دار نشده اند.
«سن» یک شکاف مهم بین مستاجران و صاحبخانه است. جوانان معمولا اجاره می دهند یا به اشتراک می گذارند، اما پس از سال ها یا با بچه دار شدن به سمت مالکیت خانه می روند. صاحبخانه های خودیاری معمولا مسن تر هستند، زیرا زمان لازم برای ساختن محل اقامت کافی از آنها گرفته شده است.
انواع دیگر صاحبخانه ها اغلب مسن تر هستند، زیرا دارایی ارثی دارند. اجاره به خصوص برای افراد مسن دارای ملک بسیار مهم است. بسیاری از زوج های مسن تر و با افزایش سن جوامع، تعداد زنان خودسرپرست برای امرار معاش به اجاره بها بستگی دارد. در واقع، برخی در ملک به عنوان وسیله ای برای بقا در دوران پیری خود سرمایه گذاری کرده اند.
ممکن است مستاجران از پرداخت کرایه خوششان نیاید، اما غذا را برای بسیاری از صاحبخانه ها و صاحبخانه های فقیر روی میز قرار می دهد. با وجود این هشت نکته کلیدی درباره موضوع اجاره، اما بسیاری از دولت ها از صاحبان خانه حمایت می کنند و مستاجران را نادیده می گیرند. در ایالات متحده، مسکن یکی از موضوعاتی است که کمک های دولتی (به ویژه تخفیف مالیاتی در پرداخت وام مسکن) به نفع خانواده های ثروتمندتر است.
تنها در سال 2003، حدود 121 میلیارد دلار برای معافیت های مالیاتی هزینه شده است. بیش از 57 میلیارد دلار از این مبلغ به خانوارهایی با درآمد سالانه بیش از 148 هزار دلار اختصاص یافت. در مقابل، تنها 36 میلیارد دلار صرف سیاست های مسکن برای کمک به فقرا شد.
سیاست های مشابهی در اکثر کشورهای فقیر به کار گرفته شده است، که عمدتا به نفع خانواده هایی است که وضعیت بهتری دارند؛ تنها خانواده هایی که می توانستند مسکن رسمی بخرند. اخیرا، دولت های شیلی، کلمبیا، کاستاریکا، اکوادور و آفریقای جنوبی تلاش کرده اند از طریق ارائه میلیون ها یارانه هدفمند، مالکیت خانه را به فقرا تعمیم دهند.
در حالی که این امر به برخی مستاجران کمک کرده است تا خانه خود را بخرند، اما به مستاجرانی که هنوز برای دریافت اعتبار بسیار فقیر هستند یا قادر به پرداخت هزینه یا اجرای مسکن رسمی نیستند، کمکی نکرده است.

هشت خط ‌‌‌‌مشی اجاره داری

یک رویکرد استراتژیک برای توسعه سیاست مسکن اجاره ای قابل اجرا، باید ابتدا ترتیبات اجاره ای را که در حال حاضر وجود دارد را بشناسد و راه های منعطف و واقع بینانه برای تنظیم آنها بیابد. در اکثر شهرها، ترتیبات اجاره مسکن به طور قابل توجهی به معیشت محلی کمک می کند و بنابراین باید اقداماتی برای حاکمیت و ترویج توسعه بیشتر آنها تدوین شود.
پویایی های محلی و شرایط بازار مسکن در هر شهر متفاوت است؛ بنابراین هیچ فرمول واحدی برای چگونگی انجام این کار وجود ندارد. از این رو هبیتات هشت خط مشی اجاره داری را پیشنهاد می کند تا به سیاستگذاران و مقامات دولتی کمک کند که مسکن اجاره ای را در شهرهای خود به ویژه برای فقرا ترویج دهند.
اولین خط مشی در دستور کار قرار دادن مسکن استیجاری در سیاست های مسکن شهری است. در حال حاضر مسکن اجاره ای در اکثر سیاست های مسکن دولت عملا نامرئی است. از آنجا که بازارهای مسکن سالم نیاز به ارائه طیف وسیعی از گزینه های تصدی دارند، تغییر در سیاست ضروری است. بنابراین اولین نیاز این است که برخی بحث های مربوط به تصدی را در محافل دولتی تحریک کنیم. امیدواریم مقامات دولتی، سیاستمداران محلی و در سطح بین‌المللی، مقامات آژانس های کمک رسان و بانک های توسعه حداقل اکنون شروع به بحث در مورد این موضوع کنند.
دومین سیاستی که باید به کار گرفت این است که از وعده مالکیت جهانی دست برداشت. بسیاری از دولت ها وانمود می کنند که می توانند همه را صاحبخانه کنند. با وجود لفاظی هایی که معمولا با بیانیه های سیاستی همراه است، این امر نه دست یافتنی است و نه مطلوب.
بنابراین، مسکن اجاره ای و مالکیت خانه نباید گزینه های تصدی رقیب باشند. دیگر خط مشی پیشنهادی به سیاستگذاران، اجتناب از کنترل اجاره است؛ زیرا این سیاست به ندرت خوب کار می کند. در بسیاری از کشورها کنترل اجاره بها در آغاز جنگ به عنوان وسیله ای برای جلوگیری از تورم معرفی شد. اغلب آنها مدت ها پس از برقراری صلح ادامه یافتند و انحرافات زیادی را در بازار اجاره مسکن ایجاد کردند. در چند اقتصاد بازار، کنترل اجاره بها اثر مثبت بلندمدتی بر اجاره مسکن برای فقرا داشته است.
به طور کلی باید از کنترل های اجاره اجتناب شود؛ زیرا ناعادلانه، ناکارآمد و ضدتولید است. چهارمین خط مشی، ارائه یارانه برای مستاجران کم درآمد است. اگر پایین نگه داشتن اجاره بها کارساز نیست، شاید افزایش درآمد مستاجران رویکرد موثرتری برای مقرون به‌صرفه کردن سرپناه برای مستاجران باشد. یک روش رایج در برخی از کشورهای توسعه یافته معرفی مکمل اجاره یا کوپن اجاره مسکن بوده است.
سیاست پیشنهادی بعدی هبیتات، ارائه یارانه و کمک مالی برای مالکان خصوصی که مسکن اجاره ای کم درآمد ارائه می دهند. اگر یارانه هایی که مستاجران را هدف قرار می دهد اغلب به صاحبخانه ها می رسد، چرا یارانه ها را مستقیما به مالکان ارائه نمی دهیم؟ چنین رویکردی می تواند تولید مسکن اجاره ای برای فقرا را تحریک کند.
یارانه ها می تواند اشکال مختلفی داشته باشد. یارانه ها را می توان به مالکان کوچک مقیاس که مایل به گسترش املاک خود هستند، به شرکت هایی که قصد ساخت مسکن برای کارگران خود را دارند و به آژانس های مسکن اجتماعی و تعاونی ها اختصاص داد.
همچنین، یارانه ها می تواند به شکل ارائه زمین عمومی به صورت رایگان یا با قیمت یارانه ای به مالکان غیررسمی یا کوچک مقیاس باشد که آماده ایجاد واحدهای اجاره ای مقرون به صرفه در این زمین هستند، بنابراین عرضه کلی مسکن اجاره ای کم درآمد را افزایش می دهد. اگر ارائه یارانه ها بسیار گران تلقی شود، می توان وام هایی را به مالکان کوچک مقیاس برای بهبود واحدهای اجاره ای موجود یا ساخت واحدهای اضافی ارائه کرد، بنابراین عرضه و کیفیت مسکن های اجاره ای کم درآمد را افزایش داد.
خط مشی ششم، تسهیل ارتقای سکونتگاه ها و بهبود مسکن های اجاره ای با کیفیت پایین است. از نظر برخورد با مسکن های ضعیف یا فرسوده اشغال شده توسط مستاجرین، سیاستگذاری باید کیفیت چنین مسکن هایی را بهبود بخشد.
بدترین کاری که دولت ها می توانند انجام دهند این است که مسکن های نامناسب را بدون ارائه جایگزین مناسب ببندند یا تخریب کنند، زیرا تنها کاری که می کند بی خانمانی و افزایش بی خانمانی است. در عوض، دولت ها باید مالکان را متقاعد کنند که خدمات را بهبود بخشند یا خودشان با ارائه تسهیلات بهداشتی به عنوان بخشی از عملیات ارتقای شهرک ها مشارکت کنند.
اکثر محله های فقیرنشین دارای تعداد زیادی خانوار مستاجر هستند و بدون شناخت خانواده های مستاجر، برنامه های ارتقا ممکن است آنها را بیرون کند و صاحبخانه ها را از درآمد و مستاجران را از خانه هایشان محروم کند و اگر مستاجران باقی بمانند و از ارتقا نام نبرند، مقامات احتمالا تقاضا برای زیرساخت ها و خدمات را دست کم می گیرند. بنابراین مهم است که قبل از شروع یک برنامه ارتقا، یک نظرسنجی از خانواده ها انجام شود که در حالت ایده‌آل جامعه را مشارکت می دهد.
سیاست مهم دیگر در موضوع اجاره داری، ارتقای امنیت تصدی برای مستاجران بدون ممانعت از عرضه اجاره است. امنیت تصدی (سطح اطمینان مستاجر از اینکه بدون اطلاع کافی از ملک اجاره ای خود حذف نمی شوند) برای رفاه مستاجران و احساس امنیت مهم است. البته امنیت مستاجران باید مشروط به رفتار آنها، رفتار صاحبخانه و سلامت عمومی بخش مسکن استیجاری باشد.
موضوع کلیدی از نظر امنیت تصدی برای مستاجران، مقرون به صرفه بودن است و آنچه ضروری است تضمین وجود عرضه فراوان مسکن اجاره ای در هر سطح درآمدی است. اگر مستاجران توانایی نقل مکان به دارایی بهتر داشته باشند، به تضمین امنیت فراتر از حقوق اولیه نیاز ندارند.
چنین حقوق اساسی شامل اطلاع رسانی کافی، عدم اخراج فیزیکی و اخراج نشدن خارج از شرایط هر قراردادی است که با صاحبخانه منعقد شده است. آخرین خط مشی پیشنهادی هبیتات به دولت ها، ایجاد و ارتقای سازوکارهایی برای قراردادهای مکتوب و داوری است. حقوق و تعهدات مالکان و مستاجران باید از طریق سیستم قانونی تضمین شود. متاسفانه، دادگاه حقوقی در اکثر کشورها به اکثریت صاحبخانه ها یا مستاجران کمک نمی کند، زیرا آنها به سادگی کار نمی کنند، بسیار گران هستند، و حل و فصل اختلافات بسیار طولانی است.
دنیای اقتصاد