تیراژ آپارتمان سازی در پروانه های ساختمانی که سال گذشته به نصف حداقل عرضه مورد نیاز برای تعادل‌ بازار مسکن تهران سقوط کرده بود، در سال جاری یک درصد دیگر کاهش یافت.

به گزارش اخبار ساختمان، رکود ساخت مسکن در شهر تهران و کل کشور طی پنج ماه اول سال محرز شد؛ در صورت استمرار این رویه در ماه های آتی سال جاری، رکود ساخت مسکن در کل کشور 10 ساله و رکود ساخت مسکن در شهر تهران 11 ساله می شود.
میزان صدور پروانه های ساختمانی در شهر تهران طی پنج ماه ابتدای سال تقریبا 37‌ درصد کمتر از متوسط نیاز ساخت مسکن در این شهر برای ایجاد شرایط تعادلی بود. استمرار کاهش ساخت مسکن در شهر تهران و کشور آژیر هشدار جدی برای سیاستگذارانی است که به دنبال تنظیم بازار مسکن هستند.
قیمت بالای نهاده های ساختمانی، جهش هزینه تمام شده تولید ساختمان، کاهش ثبت سفارش ساخت خانه از سوی مالکان و افت تقاضا از سوی خریداران در پی کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سرمایه ای در بروز این وضعیت به شکل مستقیم اثرگذار بوده است.
طی پنج ماه ابتدای امسال برابر 23‌ هزار و 400 پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شد؛ این رقم یک درصد کمتر از میزان پروانه های صادرشده در مدت مشابه سال گذشته بود. مقایسه تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده طی پنج ماه ابتدای سال 1403 و میزان نیاز شهر تهران برای ساخت سالانه مسکن از رکود در بخش ساخت و ساز در این کلانشهر حکایت دارد.
شهر تهران برای برقراری تعادل نسبی عرضه و تقاضا، حداقل به ساخت 75‌‌‌ هزار واحد مسکونی در سال نیاز دارد. این برآورد اوایل دهه 90 در قالب طرح جامع مسکن و مطالعات مرتبط، با احتساب میزان ازدواج‌‌‌‌، میزان طلاق، مرگ و میر، نرخ تخریب ساختمان های کلنگی و همچنین روند رشد خانوارهای تک‌‌‌‌ نفره ناشی از افزایش سن ازدواج به دست آمد و در سال های بعد نیز مطالعات مشابه در شهرداری، نیاز سالانه به ساخت مسکن را در همین حول و حوش اعلام کرد.
بنابراین کف نیاز ماهانه شهر تهران در ساخت مسکن برابر 6‌ هزار و 250 واحد است. این در حالی است که میانگین ماهانه صدور پروانه در شهر تهران طی پنج ماه ابتدایی امسال برابر سه هزار و 900 واحد بوده و بنابراین بروز وضعیت رکود در بخش ساخت‌‌ مسکن در پایتخت قطعی است. در شرایط کنونی میزان ساخت مسکن در تهران 37.6‌ درصد کمتر از حداقل موردنیاز عرضه برای برقراری تعادل در این بازار است.

تجربه سکته در بازار معاملات مسکن تهران

در حالی که داده های صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران، بروز رکود در بخش ساخت و ساز را تایید می کند، بررسی نبض بازار معاملات خرید و فروش نیز از رکود سنگین در این بازار حکایت دارد.
بررسی‌‌ بازار معاملات خرید و فروش مسکن بیانگر آن است که زمانی بازار فروش خانه در شهر تهران از رکود خارج می شود که ماهانه 11‌ هزار واحد مسکونی در شهر تهران معامله شود؛ در شرایط کنونی هر ماه به طور متوسط چهار هزار خانه در پایتخت معامله می شود. بنابراین بازار مسکن شهر تهران با رکود سنگینی مواجه است؛ رکودی که از آن با عنوان سکته کامل در این بازار یاد می شود.

آژیر خطر خشک شدن سرچشمه عرضه مسکن

کاهش ساخت مسکن با تضعیف عرضه، زمینه ساز رشد قیمت مسکن در کشور است. همانگونه که در بخش ابتدایی گزارش عنوان شد؛ طی پنج ماه ابتدایی امسال 23‌ هزار و 400 پروانه ساختمانی در تهران صادر شد که این رقم یک درصد کمتر از مدت مشابه سال قبل بود.
ظرف کل سال 1402، برابر 45‌ هزار پروانه ساخت مسکن در شهر تهران صادر شد؛ به شکل سنتی میزان صدور پروانه ساختمانی در نیمه ابتدای هر سال بیش از نیمه دوم سال است، چرا که وضعیت جوی باعث می شود تا فعالیت ساخت و ساز در نیمه ابتدایی سال شدت بیشتری داشته باشد.
به هر ترتیب اگر این سناریو در ماه های آتی امسال نیز تکرار شود، تعداد کل پروانه های ساختمانی در سال جاری به کمتر از 50‌ هزار واحد می رسد. به این ترتیب تهران برای سومین سال پیاپی تجربه ساخت کمتر از 50‌ هزار واحد مسکونی را پشت سر می گذارد.
استمرار رکود سنگین در بخش ساخت مسکن کشور طی سه سال متوالی (ساخت کمتر از 50‌ هزار واحد مسکونی در سال) و ثبت یازدهمین سال رکود در بخش ساخت مسکن در پایتخت (ساخت کمتر از 75‌ هزار واحد مسکونی در سال) زنگ خطر جدی برای سیاستگذاران بازار مسکن در کشور است.
خشک شدن سرچشمه عرضه مسکن (ساخت واحدهای نوساز) آژیر خطر جدی برای سیاستگذار است. خشک شدن چشمه عرضه مسکن در شهر تهران و کشور (رکود در بخش ساخت و ساز) سیگنال موثری در جهت رشد قیمت ها یا حداقل عدم کاهش قیمت در میان و بلندمدت خواهد بود.

شامخ کشوری رکود را تایید کرد

شامخ بخش ساختمان کشور بروز رکود در این صنعت در سطح کشور را تایید می کند؛ میانگین شامخ کل صنعت ساختمان (شاخص وضعیت کلی ساخت و ساز) طی پنج ماه ابتدایی امسال از فروردین تا مرداد امسال برابر 48.39 واحد محاسبه شد؛ این در حالی بود که میانگین پنج ماهه این شاخص برای پنج ماه ابتدایی سال گذشته برابر 49.2 واحد بود.
این موضوع بیانگر تشدید رکود در صنعت ساختمان طی پنج ماه ابتدایی امسال است؛ این داده کاملا منطبق با کاهش صدور پروانه های ساختمانی شهر تهران طی پنج ماه ابتدایی امسال بود. قرارگیری شاخص مدیران خرید (شامخ) در سطحی کمتر از 50 واحد بیانگر بروز رکود در بخش مورد بررسی است.
میانگین پنج ماهه شاخص سفارش ساخت از سمت مالکان از فروردین تا مرداد امسال برابر 44.8 واحد اعلام شد؛ این شاخص در مدت مشابه در سال قبل برابر 47.7 واحد بود. این داده بیانگر کاهش تمایل مالکان برای ساخت و مشارکت در ساخت در تعامل با سازندگان است. نبود چشم انداز روشن از آینده بازار، به تضعیف این شاخص انجامیده است.
بنابراین رکود در بخش ثبت سفارش های جدید طی پنج ماه ابتدایی امسال تشدید شده است. میانگین شاخص فروش در شامخ ساختمان سازی نیز طی پنج ماه ابتدایی امسال برابر 45.6 واحد اعلام شد؛ این رقم بیانگر بروز رکود در این بخش است. همچنین این شاخص فروش در مدت مشابه سال قبل برابر 46.2 واحد بود؛ بنابراین وضعیت در بخش فروش نیز ضعیف تر شده است.
شاخص نبض قیمت مصالح سا‌‌ختمانی برای پنج ماه ابتدایی امسال برابر 67.8 واحد بود؛ شاخص های قیمتی اثرگذاری معکوس بر شامخ دارند؛ در واقع قرارگیری شاخص قیمتی بالاتر از 50 واحد نتیجه نامطلوبی است که می تواند رکود را تشدید کند.
در عین حال میانگین شاخص نبض قیمت تمام شده نیز برای پنج ماه ابتدایی امسال برابر 59.5 بود؛ بنابراین قرارگیری این شاخص قیمتی بالای سطح 50 واحدی اثر منفی بر شامخ نهایی داشت. شاخص چشم انداز بازار نیز به عنوان یکی دیگر از مولفه های مهم در تعیین شامخ کل طی پنج ماه ابتدایی امسال برابر 57.1 بود؛ این موضوع نشان از آن دارد که فعالان بازار امیدی به کاهش هزینه و قیمت نهایی تولید ندارند. این پیش بینی نیز تشدید‌کننده شرایط رکود است.
شامخ صنعت ساختمان کل کشور نیز طی پنج ماه ابتدایی امسال همسو با داده پروانه ساختمانی شهر تهران در این پنج ماه از بروز رکود حکایت داشت. در واقع شهر تهران و کل کشور با رکود سنگین و متوالی در بخش ساخت مسکن مواجه هستند. در صورتی که رکود بخش ساخت مسکن طی پنج ماه ابتدایی امسال به ماه های آتی سال جاری نیز سرایت کند؛ امسال دهمین سالی است که ساخت مسکن در کشور با رکود مواجه می شود؛ همچنین یازدهمین سالی خواهد بود که ساخت مسکن در تهران راکد خواهد ماند.
دنیای اقتصاد