دولت چهاردهم برای حفظ اعتماد رای دهنده ها و بهبود سطح مشارکت عمومی در مسیر اصلاحات، نیاز دارد نسبت به تعهدات دولت قبل در برابر مردم پاسخگو باشد و به موقع، وعده های بر زمین مانده را که امروز به تکالیف معوق تبدیل‌ شده اند، به سرانجام برساند.

به گزارش اخبار ساختمان، وزیر جدید راه و شهرسازی همچون وزرای دولت های پیشین، در شروع کار خود، احتمالا رئیس‌‌‌جمهور و تیم اقتصادی کابینه را برای اجرای طرح‌‌‌ جدید در حوزه تامین مسکن یا مجموعه سیاست های اصلاحی برای تغییر مسیر بازار مسکن از رکود تورمی، همراه خواهد کرد اما دولت چهاردهم در مواجهه با این بخش، یک تکلیف نوشته شده توسط قبلی ها اما ناقص اجراشده تا الان دارد که هم ابعاد مالی تکمیل آن را نمی داند و هم از هزینه اجتماعی تعلل نسبت به بار اقتصادی انتقالی به این دوره بی‌‌‌خبر است.
تکلیف مسکن ملی یا همان اقدامات ناتمام و روی زمین مانده مسکن دولتی، همراه ناخوانده دولت جدید است که با استناد به تجربه های گذشته می توان گفت، هیچ راهی جز اجرای کامل تعهدات دولت سیزدهم وجود ندارد.
در این صورت و با لحاظ این فاکتور –غیرقابل حذف کردن تعهداتی که در قالب طرح مسکن مهر به شکل اختصاص زمین 99 ساله به پروژه ها و همچنین شروع ساخت واحدها در کنار ثبت نام قطعی (بانکی) از پیش خریداران داده است- دولت چهاردهم نیاز دارد هزینه های ناخوانده یکی از بزرگترین تعهدات اقتصادی پیش روی خود را شناسایی کند تا امکان برنامه ریزی مالی و اعتباری برای به مقصد رساندن آن را فراهم کند.
ما در این مقاله با استناد به داده های رسمی و موجود درباره طرح مسکن ملی، هزینه های ناخوانده دولت چهاردهم برای اتمام طرح را مورد بررسی قرار داده ایم و در عین حال، تابلوهای خطر در طول مسیر که فعلا برای دولت قابل رویت نیست را مرئی کرده ایم.

مانده حساب دولت با مردم در مسکن دولتی

پیش خریداران واحدهای مسکونی دو طرح قبلی مسکن دولتی تحت عناوین مسکن مهر و مسکن ملی که اولی توسط دولت های نهم و دهم و دومی توسط دولت سیزدهم تعریف شد، به اسم و شماره دولت ها کاری ندارند بلکه دولت مستقر را مسوول،‌‌‌ بانی و عامل ساخت و تحویل فوری واحدها می شناسند.
با همین نگاه، دولت چهاردهم که هنوز تشکیل نشده است، به قیمت‌‌‌ امروز، در قالب یک محاسبه، 605 همت و در قالب محاسبه‌‌‌ دیگر، چیزی در حدود 1100 همت، اعتبار بانکی نیاز دارد تا بتواند واحدهای مسکونی در حال احداث (محاسبه اول) و همچنین واحدهای قول داده شده به مشمولان مسکن دولتی (محاسبه دوم) را تکمیل و تحویل دهد. از این ارقام، تا امروز و مطابق گزارشی که در سایت اطلاع رسانی بانک مرکزی درج شده است، فقط 74.7 همت تسهیلات (وام ساخت مسکن ملی) به این پروژه ها پرداخت شده است.
بررسی های به عمل آمده نشان می دهد، میزان پیشرفت فیزیکی مسکن ملی کمتر از 40 درصد است؛ این یعنی بیش از 50 درصد ساخت و سازهای طرح دولت قبلی باید در طول عمر دولت بعدی صورت بگیرد که به شکل طبیعی، هم منابع مالی و هم مدیریت و مسائل آن، از قبل به حساب این دولت نوشته شده است. نزدیک به 2 میلیون خانه اولی در لیست مسکن دولتی نوشته‌‌‌ شده اند و به آنها تعهد ساخت و تحویل خانه روی زمین 99 ساله داده شده است. از این تعداد، فعلا برای یک میلیون و 100 هزار خانوار، زمین 99 ساله تهیه شده که به همین میزان،‌‌‌ ساخت‌‌‌ مسکن شروع شده و در حال احداث است.
با لحاظ مبلغ وام ساخت تعهد داده شده برای این طرح که تا قبل از یک ماه گذشته، رقم آن 550 میلیون تومان بود، محاسبه اول تعهد بانکی دولت چهاردهم برای تکمیل 1.1 میلیون واحدی که ساخت آنها شروع شده، صورت گرفته و محاسبه دوم نیز برای کل واحدهایی که برای تحویل به حدود 2 میلیون خانوار ثبت نام کننده باید توسط دولت ساخته شود، انجام شده است.
تازه، اگر قرار باشد مصوبه روزهای پایانی دولت سیزدهم که سقف وام مسکن دولتی را از 550 میلیون تومان به 800 میلیون تومان افزایش داد را در این محاسبات لحاظ کنیم،‌‌‌ تعهد مالی دولت چهاردهم از 605 همت به حداقل 877 همت افزایش پیدا می کند.
این رقم فقط مربوط به تسهیلات بانکی در تعهد دولت است که با وضعیت فعلی یکی از بزرگترین بانک های دولتی فعال در تامین مالی بخش مسکن، پرداخت آن بیشتر شبیه ماموریت غیرممکن می ماند. طی ماه های اخیر عملیات پرداخت وام ساخت مسکن ملی توسط این بانک برای برخی پروژه ها و سازنده ها، تقریبا متوقف شده است و گفته می شود حد استقراض بانک عامل از بانک مرکزی پر شده است و منابع برای پرداخت وام مسکن ملی نیست. با این وضعیت، تامین اعتبار حداقل 600 همتی، تازه آن هم به قیمت امروز، یکی از پیچیدگی های کار دولت در مواجهه با یک تکلیف اقتصادی بارشده (انتقالی) است.

کار مسکن پزشکیان سخت تر از روحانی است؟

ممکن است مشاوران اقتصادی دولت چهاردهم، وقتی این دولت پرونده ناتمام مسکن ملی را روی میزشان می گذارد، سنگینی آن را با مقایسه ای سطحی با پرونده مسکن مهر در زمان انتقال آن به دولت یازدهم، در حد همان طرح برآورد کنند. اما واقعیت این نیست؛ ساخته نشده های مسکن ملی در زمان انتقال مسوولیت از دولت طراح به دولت بعدی، خیلی بیشتر از مسکن مهر است.
بررسی های انجام شده نشان می دهد، میزان پیشرفت مسکن مهر در پایان دولت دهم، با لحاظ واحدهای شروع به ساخت، واحدهای تحویل داده شده و واحدهای نازک کاری شده، 87 درصد بود. با آن میزان پیشرفت، از کل 2.3 میلیون واحد مسکونی مهر، پیش از تشکیل دولت روحانی، نزدیک به یک میلیون واحد تحویل داده شده بود.
همچنین در آن مقطع، نازک کاری 1.3 میلیون واحد به اتمام رسیده بود که البته واحدهای تحویلی، بخشی از همین 1.3 میلیون واحد بودند. با آن پیشرفت بالای 80 درصدی کل طرح مسکن مهر، نه تنها پرونده مسکن مهر در دولت های اول و دوم روحانی، بسته نشد که در دولت سیزدهم نیز، مختومه اعلام نشد و همین الان، حدود 100 هزار واحد مسکن مهر به شکل ناقص و ناتمام، به عنوان تکلیف دولت چهاردهم منظور شده است.
با این حال، امروز میزان پیشرفت طرح مسکن ملی نزدیک به 40 درصد برآورد می شود که به مراتب با موقعیت مشابه در مسکن مهر، از آن عقب تر است. واحدهای تحویلی در این طرح در برخی آمارها کمتر از 100 هزار واحد و در برخی دیگر، حدود 200 هزار واحد برآورد می شود. واحدهایی که نازک کاری آنها به اتمام رسیده نیز کمتر از این ارقام است.
همچنین اگرچه برای 1.1 میلیون واحد مسکونی، زمین 99 ساله تامین شده اما استناد به آمار بانکی نشان می دهد، تعداد واحدهایی که در طرح مسکن ملی، ساخت آنها شروع شده است، کمتر از 500 هزار واحد مسکونی برآورد می شود. به این ترتیب راه پیش روی دولت (جدید) برای تحویل خانه های دولتی تعهد داده شده از قبل، دشوارتر از دولت های قبلی است. اما این الزاما به معنی طولانی تر شدن راه نیست که اگر طولانی شود، هزینه های نامرئی دیگر به این ارقام اضافه می شود.

بار دولت یا تعهد بانک ها

بخش زیادی از منابع مالی مورد نیاز دولت برای تحویل خانه های دولتی وعده داده شده از قبل به مردم، همان تسهیلات بانکی است که باید تامین و پرداخت شود. همانطور که در ابتدای این مقاله عنوان شد، حداقل 605 هزار میلیارد تومان، تسهیلات بانکی برای ساخت خانه های طرح مسکن ملی برای حدود 1.8 میلیون خانوار ثبت نام کننده (پیش خریداران) مورد نیاز است.
از این رقم، تا امروز به میزان 360 هزار میلیارد تومان قرارداد پرداخت وام ساخت بین 25 بانک و دو موسسه اعتباری با همه پیمانکاران و سازنده های مسکن ملی منعقد شده است که طبق یک گزارش رسمی، تا پایان خرداد امسال فقط 64.6 هزار میلیارد تومان آن، پرداخت شده است. بخشی از این فاصله، طبیعی است چون، وام ساخت متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه در حداقل سه مرحله پرداخت می شود. اما بخشی دیگر به خاطر نبود منابع و توقف ساخت پشت درب بانک ها است.
در کنار تسهیلات بانکی به عنوان بار مالی و اعتباری طرح مسکن دولتی روی دوش دولت جدید، حجم قابل توجهی بودجه دولتی برای آماده سازی زمین های 99 ساله اختصاص داده شده یا آستانه اختصاص نیاز است که در قالب تامین آب و برق و گاز و آماده سازی اراضی برای ساخت مسکن دولتی، باید تامین شود.
همانطور که در ابتدا عنوان شد، در مقابل نزدیک به 2 میلیون خانوار ثبت نام کننده قطعی، فعلا معادل ساخت 1.1 میلیون واحد مسکونی، زمین تامین شده است. هم این زمین های تامین شده، به بودجه آماده سازی نیاز دارد و هم زمین هایی که هنوز تامین نشده است. برآوردها نشان می دهد، هر مترمربع زمین 99 ساله خام، به قیمت های ابتدای امسال، برای آماده سازی کامل و تامین زیرساخت های شهری، بین چهار تا پنج میلیون تومان هزینه‌‌‌کرد نیاز دارد.

هزینه عبور چیست؟

هزینه های مرئی طرح دولت قبل برای دولت جدید صرفا در مسکن دولتی یا همان مسکن ملی، تا اینجا، شامل تسهیلات بانکی و بودجه دولتی می شود. اما این همراه ناخوانده دولت چهاردهم، یک هزینه نامرئی هم دارد که آن هم بر اساس تجربه انتقال بار مسکن مهر به دولت بعد، قابل مرئی سازی است. این هزینه نامرئی، تعهد یا وعده ای است که دولت قبل بابت قیمت تمام شده واحدهای مسکونی به پیش خریداران و سازنده ها داده است.
در مسکن مهر قرار بود واحدهای مسکونی مترمربعی 300 هزار تومان ساخته و تحویل داده شود اما هر چقدر،‌‌‌ سال گذشت، پروژه ها طولانی شد و تورم عمومی و تورم تولید به طرح اصابت کرد، قیمت ساخت مسکن مهر نیز صعود کرد تا اینکه از یک میلیون تومان در مترمربع هم گذشت.
تنش ها و هزینه های اجتماعی افزایش گریزناپذیر قیمت توافقی با توجه به رشد سالانه قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگر ساختمانی، قسمت نامرئی در پرونده انتقالی مسکن ملی است. پیش تر وعده داده شده بود، واحدهای مسکونی این طرح به قیمت یک میلیارد تومان، ساخته می شود که نیمی از آن وام بانکی خواهد بود.
برخی قراردادهای ساخت پیمانکاران با قیمت ساخت مترمربعی از پنج تا هشت میلیون تومان منعقد شده است. در برخی از این قراردادها، مشخصات ساخت کامل و متعارف یک واحد مسکونی به معنی تامین کامل تجهیزات داخل واحد اعم از کابینت،‌‌‌ شیرآلات و … دیده نمی شود. تجربه قبل نشان داد، پیش خریداران بعضا تکمیل متعارف را حین تحویل مطالبه می کنند. این موارد قسمت ناشناخته مسیر پیش روی دولت چهاردهم است.
اما هزینه عبور چیست؟ بررسی های انجام شده نشان می دهد، از آنجا که هزینه اجاره مسکن در شهرهای بزرگ بالای 70 درصد و در کل کشور، 55 درصد از کل هزینه ماهانه خانوارها را می بلعد، سنگین ترین مسوولیت و کار دولت چهاردهم، مهار تورم مسکن است.
در این میان، مطالبه پیش خریداران مسکن دولتی که واحدهای خود را از دولت می خواهند، ابعادی دارد که هر نوع وقفه، بی تفاوتی یا نقد اشکالات مسکن دولتی اثر تصاعدی روی وزن مطالبات می گذارد و پایگاه اجتماعی دولت را می تواند آسیب بزند.
همچنین پیگیری بخشی از همین مطالبات از سوی نمایندگان مجلس خیلی زود شروع خواهد شد که آن هم اگر وقفه ساخت صورت بگیرد، ریسک هایی را متوجه وزارتخانه و وزیر خواهد کرد. به این ترتیب، هزینه های نامرئی طرح مسکن دولت قبل برای دولت جدید، شامل تورم ساخت در صورت طولانی شدن پروسه ساخت و بار مضاعف مالی به پیش خریداران، بانک ها و بودجه دولت، مطالبه اجتماعی و مواجهه مجلس است.
دنیای اقتصاد