تحقیقات میدانی به عمل آمده از بازار معاملات ملک حاکی است، در هفته های گذشته با انعکاس اثر رشد ارزی در این بازار، از یکسو تقاضای خرید سرمایه ای آپارتمان بار دیگر افزایش محسوس پیدا کرد و از سوی دیگر، سمت فروش با تامل، نسبت به انجام معامله اقدام می کند.

به گزارش اخبار ساختمان، 18 رخداد مهم در بازار معاملات مسکن شهر تهران در روزهای پایانی 1402 رصد شد. تازه ترین تحقیقات میدانی به عمل آمده از وضعیت بازار معاملات مسکن در مناطق مصرفی نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران، نشان می دهد این 18 رخداد و مجموعه آنچه این روزها در بازار مسکن در جریان است، ناشی از اثرپذیری ملک از تداوم صعود دلار است. در واقع، واکنش دوم مسکن به تداوم صعود دلار، اسفند را به ماه واقعه بازار مسکن 1402 تبدیل کرده است.
اولین رویداد مربوط به نبض معاملات خرید آپارتمان در روزهای پایانی سال جاری است. بررسی ها و تحقیقات میدانی انجام شده از بازار معاملات مسکن مناطق 4، 5، 8، 9، 10، 12، 17 و 19 (هشت منطقه مصرفی بازار مسکن شهر تهران) نشان می دهد، حجم معاملات خرید آپارتمان در روزها و هفته های اخیر نسبت به وضعیت پاییزی بازار مسکن پایتخت بهبود یافته است. این بهبود در برخی از مناطق مانند منطقه 5، چشمگیر و بیش از سایر مناطق بوده است. آن طور که واسطه های ملکی و فعالان بازار مسکن شهر تهران روز گذشته اعلام کردند: حجم معاملات افزایش یافته است و حتی می توان گفت در برخی مناطق ورق برگشته است.

بررسی وضعیت قیمت در اسفندماه

رویداد دوم، مربوط به وضعیت قیمت مسکن در روزهای اخیر است. برآیند تحقیقات میدانی به عمل آمده از بازگشت موردی سطح قیمت های فروش مسکن در برخی از مناطق پرتقاضا و پرمعامله به سطوح قیمتی اواخر بهار امسال، یعنی مقطع زمانی قبل از افت تابستانی و پاییزی قیمت ها، خبر می دهد.
البته در برخی دیگر از مناطق به خصوص مناطق شرق و جنوبی پایتخت، به دلیل نبود کشش رشد قیمت و ضعف قدرت خرید، تغییر چندانی در سطوح قیمت ها نسبت به ابتدای تابستان رخ نداده است؛ اما برخی از مالکان تخفیف ها و انعطاف در شرایط پرداخت را یا به طور کلی منتفی کرده یا آنها را محدود کرده اند. در این میان و به عنوان سومین رویداد، بررسی ها از بازگشت سطح قیمت ها در برخی مناطق متوسط شهر به ابتدای بهار خبر می دهد.

تنوع سنی آپارتمان های عرضه شده به بازار مسکن

چهارمین رویداد بازار معاملات مسکن شهر تهران به تنوع سنی آپارتمان های عرضه شده مربوط می شود. بررسی جنس آپارتمان های فروشی که این روزها در بازار مورد معامله قرار می گیرند، از پررنگ شدن فروش نوسازها در معاملات خبر می دهد.
واسطه ها و فعالان بازار معاملات مسکن می گویند سازنده ها نسبت به ماه های قبل فروشنده تر شده اند و در حالی که در برخی ماه های اخیر تمایلی به فروش واحد خود نداشتند اما هم اکنون بخشی از فایل ها را به بازار عرضه کرده اند. بخش قابل توجهی از آنها هم برای فروش مصمم هستند و پای میز معامله می آیند. همین موضوع رویداد پنجم را از نگاه واسطه های ملکی در قالب افزایش تعداد قراردادها نسبت به تابستان و پاییز، رقم زده است.
فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران می گویند، در برخی مناطق مصرفی و پرتقاضا میزان فروش مسکن در یک ماه اخیر تا سه برابر افزایش یافته است. در مجموع نیز در تعداد زیادی از بنگاه های معاملات ملکی، تعداد قراردادهای فروش در یک ماه اخیر با همه قراردادهایی که در دو فصل تابستان و پاییز امسال، نوشته شد، معادل شده و در برخی دیگر حتی از آن نیز فراتر رفته است.

افزایش محسوس تقاضای سرمایه ای

یک رویداد مهم دیگر در بازار معاملات مسکن اسفندماه شهر تهران مربوط به افزایش محسوس خریدهای سرمایه ای نسبت به ماه های گذشته است. رصد جنس تقاضای خرید مسکن در روزهای پایانی امسال نشان می دهد تقاضای سرمایه ای برای خرید آپارتمان در اسفندماه نه تنها نسبت به تابستان و پاییز بلکه در مقایسه با دو ماه اول زمستان (دی و بهمن) نیز رشد داشته است. بازگشت گروهی از سرمایه گذارها به بازار شب عید مسکن امسال، ششمین رویدادی است که می توان به آن اشاره کرد.

غلبه معامله گران امضا به امضا

با این حال و در قالب هفتمین مشخصه بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه، جنس غالب معامله گران ملکی هم اکنون خریداران و فروشنده های امضا به امضا یا همان متقاضیان تبدیل به احسن هستند. یعنی افرادی که به قصد ارتقای محل سکونت و مسکن خود، هم در نقش فروشنده (واحد فعلی) و هم در نقش خریدار (آپارتمان جدید) در بازار حضور دارند. عمده افرادی که اقدام به خرید آپارتمان این گروه از فروشنده ها نیز می کنند سرمایه گذارها هستند که بازار معاملات آپارتمان های ریز و میان متراژ با عمربنای بالاتر برایشان جذاب تر است.
در ماه های اخیر به خصوص در تابستان و پاییز، متقاضیان تبدیل به احسن اگرچه تمایل به خرید آپارتمان دلخواهشان را داشتند اما به دلیل نبود مشتری برای انجام همزمان معامله فروش، موفق به تبدیل ملک خود نشده بودند؛ ورود سرمایه گذار و افزایش تقاضا به دنبال اثر نوسان ارزی، به گفته فعالان بازار مسکن، تا حدی مشکل آنها را در روزهای پایانی سال حل کرده است و گروه قابل توجهی از آنها هم موفق به فروش آپارتمان قدیمی و هم خرید آپارتمان جدید شده اند.
هرچند نگاه خریداران سرمایه ای به بازار مسکن در حال حاضر نگاهی بلندمدت، عمدتا با هدف حفظ و ارتقای ارزش دارایی ها در بازاری بدون ریسک است. بنابراین هشتمین رویداد مهم بازار مسکن اسفندماه، ورود تقاضای سرمایه ای بلندمدت به این بازار است که این گروه از خریداران نه تنها در کوتاه مدت که در میان مدت نیز توقعی از بابت افزایش چشمگیر قیمت ها ندارند.

خروج فایل از بازار

فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران خروج میانگین حدود یک چهارم و در برخی محله ها سهم بیشتری از فایل های فروش از بنگاه ها را به عنوان رویداد نهم بازار معاملات مسکن اسفند 1402 معرفی می کنند. این موضوع یعنی خروج فایل از بازار و به تاخیر انداختن پروسه فروش تحت تاثیر ادامه صعود دلار، دومین واکنش فروشنده ها به افزایش نرخ ارز در زمستان امسال محسوب می شود.
واکنش اول آنها مربوط به دی ماه بود؛ در دی ماه که قیمت دلار بعداز ثبات 9 ماهه، 6 درصد جهش کرد، فروشنده ها اگر چه در عمده موارد سطح قیمت های فروش مسکن را تغییر نداده و با قیمت قبل حاضر به فروش شدند اما بخش زیادی از آنها آیتم تخفیف را از شرایط فروش حذف کردند.
اما با ادامه صعود دلار، در بهمن و روزهای اخیر به طور متوسط حدود یک چهارم فروشنده ها در برخی مناطق فایل های خود را خارج و اعلام کرده اند فروش را به بعد از نوروز 1403 موکول خواهند کرد. این میزان خروجی فایل از بازار مسکن و از بنگاه ها در برخی مناطق به خصوص محله های ضعیف تر بیشتر است.
با این حال در برخی محله ها و مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران، برخی فروشنده ها چون رکود نیمه اول امسال را دیده اند، از شرایط فعلی که تقاضا در بازار افزایش یافته است، استفاده می کنند و مصمم به فروش هستند. این فروشنده ها احتمال افت مجدد تقاضا و کاهش قیمت ها در سال آینده را مشابه شرایطی که در تابستان و پاییز امسال رقم خورد، دور از انتظار نمی دانند. شکل گیری گروه فروشنده های مصمم به فروش در شرایط نوسان ارزی، دهمین ویژگی بازار مسکن اسفند است. به این ترتیب می توان گفت بازار فروش از ناحیه رفتار فروشنده ها دچار نوعی دودستگی شده است.

خانه اولی ها؛ غایب بازار

یازدهمین رویداد مربوط به نتایج حضور و غیاب از طیف متقاضی خرید مسکن است. در حالی که هم اکنون حجم معاملات خرید مسکن در مناطق و محله های مورد بررسی نسبت به تابستان و پاییز افزایش یافته است اما بازار همچنان یک غایب بزرگ دارد؛ خانه اولی ها غایبان بزرگ بازار معاملات مسکن روزهای پایانی 1402 هستند که ضعف قدرت خرید آنها علت این غیبت اجباری محسوب می شود.
رصد خریداران متفاوت در قالب افزایش تقاضای مسکن از سوی متقاضیان سایر شهرها در برخی از مناطق و محله های تهران، دوازدهمین رویداد ملکی اسفندماه 1402 است.
با این حال نبض معاملات مسکن این روزها به رغم افزایش نسبت به ماه های قبل، در مقایسه با پایان سال گذشته ضعیف است؛ فعالان بازار مسکن شهر تهران در تشریح سیزدهمین ویژگی بازار اسفند 1402، می گویند: پارسال همین موقع، بازار، فروش بیشتری داشت!
بررسی های انجام شده نشان می دهد تحرک معاملاتی در بازار مسکن اسفند ماه در مناطق 4 و 5 و به ویژه منطقه 5 نسبت به سایر مناطق به خصوص مناطق پایین تر شهر، بیشتر است و این چهاردهمین مشخصه بازار مسکن شهر تهران در روزهای اخیر است.
دو مشخصه دیگر بازار مسکن شهر تهران در روزهای پایانی سال جاری به حس ارزی معامله گران و مقایسه حس ارزی آنها در اسفند نسبت به دی ماه مربوط می شود. در حالیکه غالب بازیگران بازار مسکن شهر تهران در دی ماه امسال نسبت به ادامه رشد نرخ ارز شک داشتند، هم‌اکنون نیز برخی معامله گران بازار مسکن چشم انداز دلار را متفاوت از نیمه اول سال می بینند. همین موضوع هفدهمین رویداد بازار مسکن یعنی حضور کمرنگ سفته بازها در بازار را رقم زده است.
تحلیل و نوع نگاه سرمایه گذاران ملکی (بلندمدت)، نشان می دهد در شرایط کنونی، اعتماد آنها به بازار ملک بیشتر از سایر بازارها است و همین موضوع آنها را در روزهای پایانی امسال به بازار مسکن هدایت کرده است. این نگاه نیز هجدهمین ویژگی بازار مسکن در روزهای پایانی سال 1402 است.

بیشتر بخوانید: تغییر وضعیت بازار معاملات مسکن در فصل زمستان
دنیای اقتصاد