تحولات سیاسی و وقوع جنگ ها تأثیر دوگانه ای بر بازارها گذاشته اند؛ به این معنا که هم موجب افزایش نرخ دلار شده اند و هم باعث رکود و کاهش قیمت در بازار مسکن. در شرایط کنونی، بازار ارز به‌دلیل نوسانات شدید و بازدهی بالا، جذابیت بیشتری برای سرمایه گذاران دارد. طبیعتاً سرمایه ها به سمت بازارهایی حرکت می کنند که سود بیشتری نصیبشان کند.

به گزارش اخبار ساختمان، مجید گودزی، کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که چرا با وجود ثبات نسبی قیمت فروش مسکن نسبت به دلار، اجاره بها همچنان در حال افزایش است، اظهار داشت: در مقطعی شاهد بودیم که قیمت مسکن به صورت ناگهانی و انفجاری افزایش یافت، به گونه ای که قدرت خرید مردم به شدت کاهش پیدا کرد و دوره انتظار برای خانه دار شدن به بیش از صد سال رسید. در نتیجه، بخش عمده ای از جامعه از بازار خرید مسکن خارج شد.
وی افزود: از سوی دیگر، تحولات سیاسی و وقوع جنگ ها تأثیر دوگانه ای بر بازارها گذاشته اند؛ به این معنا که هم موجب افزایش نرخ دلار شده اند و هم باعث رکود و کاهش قیمت در بازار مسکن. در شرایط کنونی، بازار ارز به دلیل نوسانات شدید و بازدهی بالا، جذابیت بیشتری برای سرمایه گذاران دارد. طبیعتاً سرمایه ها به سمت بازارهایی حرکت می کنند که سود بیشتری نصیبشان کند. در مقابل، به دلیل نبود نظام قیمت گذاری منسجم و رهاشدگی بازار، رکودی سنگین بر بخش مسکن حاکم شده و سرمایه گذاران تمایلی ندارند سرمایه خود را در بازاری قفل کنند که امکان نقدشوندگی پایین و سودآوری محدود دارد.
گودرزی ادامه داد: به همین دلیل، بازارهای طلا و ارز روندی افزایشی پیدا کرده اند، در حالیکه بازار مسکن همچنان در رکود به سر می برد و بازگشت رونق به آن به این سادگی ها ممکن نیست. زیرا هیچیک از مؤلفه های لازم برای احیای این بازار، از جمله سیاست های حمایتی، تقویت نشده است. به عنوان نمونه، تسهیلات بانکی خرید مسکن در حال حاضر توان پوشش هزینه خرید کمتر از ده مترمربع مسکن در تهران را دارند. در کنار آن، نرخ سود بالای این وام ها و کسر بخشی از مبلغ آن به عنوان کارمزد، جذابیت استفاده از تسهیلات بانکی را نیز از بین برده است. در نتیجه، هم تقاضای مصرفی و هم تقاضای سرمایه ای در این بازار به شدت کاهش یافته است.
او گفت: از سوی دیگر، با تداوم تحریم ها و افزایش نااطمینانی جهانی، بازار ارزهای خارجی و حتی رمزارزها رشد کرده اند. ریسک سرمایه گذاری در بازارهای آمریکا و اروپا نیز سبب شده بخشی از سرمایه های جهانی به سمت طلا و فلزات گران بها حرکت کند و همین امر موجب تورم در این بازارها شده است. در چنین شرایطی، سرمایه گذاران ترجیح می دهند منابع خود را در بازارهایی با بازدهی سریعتر، مانند ارز و طلا، حفظ کنند نه در بازار مسکن که سرمایه در آن برای مدت طولانی راکد می ماند. علاوه بر این، خروج اتباع بیگانه از کشور موجب کاهش تقاضا در بازار اجاره نیز شده است. برخلاف ادعای برخی مسئولان، کشور با کمبود واقعی مسکن مواجه نیست؛ بلکه مشکل در مدیریت و توزیع صحیح واحدهای مسکونی است. آمارها نشان می دهد حتی با وجود سکونت حدود هشت میلیون تبعه خارجی، همچنان تعداد قابل توجهی خانه خالی وجود دارد. بنابراین عرضه در بازار مسکن بیش از تقاضاست، اما به دلیل نبود شفافیت آماری، این تعادل به درستی دیده نمی شود.
به گفته گودرزی، اگر آمارهای واقعی از معاملات و قیمت های حقیقی مسکن منتشر شود، مشخص خواهد شد که در واقع قیمت ها تا حدود ۳۰ درصد کاهش یافته است. اما متأسفانه دولت از انتشار این داده های رسمی خودداری می کند؛ اقدامی که موجب تداوم رکود و شکل گیری قیمت سازی های کاذب در بازار شده است. در بخش اجاره نیز، شاهد یکسان شدن نامتعارف قیمت ها هستیم. به گونه ای که خانه های بزرگ و لوکس با کاهش تقاضا مواجه شده اند، در حالی که تقاضا برای واحدهای کوچک، قدیمی و کم کیفیت در حاشیه شهرها افزایش یافته است. این وضعیت نشانه مثبتی نیست، چرا که سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای کم درآمد افزایش یافته و در مقابل، برای دهک های ثروتمند کاهش پیدا کرده است.
این کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: در واقع، در برخی مناطق جنوبی و کم برخوردار، نسبت اجاره به قیمت از مناطق بالاشهر بیشتر شده است؛ نتیجه مستقیم بی توجهی به اجرای قانون ساماندهی زمین و مسکن و نبود نظام قیمتگذاری منطقه ای. افزایش شدید هزینه مسکن در میان دهک های پایین نه تنها فشار اقتصادی بر این اقشار را تشدید کرده، بلکه موجب رشد حاشیه نشینی و کاهش سطح رفاه عمومی شده است. به طور کلی، آنچه امروز در بازار مسکن شاهدیم، حاصل سوءمدیریت و نبود برنامه‌ مشخص است.
خبرآنلاین