ابتدای تابستان امسال – فصل سنتی جابه‌جایی مستاجرها- بازار اجاره‌ تهران شاهد نوعی مهاجرت بین منطقه ای مستاجرها شد؛ به طوریکه، تحقیقات میدانی مشخص کرد، تاب آوری بسیار پایین مستاجرها برابر مبالغ اجاره سال گذشته، در سال جاری باعث حرکت دومینویی از مناطق یا محله های بالاشهر به سمت مناطق متوسط و پایین شده است.

به گزارش اخبار ساختمان، عوارض مهاجرت اجباری مستاجرها به مناطق ارزان تر، به محو فاصله منطقه ای اجاره بهای شمال و جنوب پایتخت منجر شده است. رخدادی که از یک تغییر بزرگ در نسبت اجاره بهای مسکن مناطق اول تهران به مناطق آخر پایتخت حکایت دارد و نشان می دهد اجاره بهای پایین شهر به کمترین فاصله نسبت به اجاره بهای مناطق نیمه شمالی تهران رسیده است.
تازه ترین تحقیقات میدانی انجام شده درباره وضعیت بازار اجاره مسکن در مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران نشان می دهد، فاصله متعارف و معمول بین سطوح پیشنهادی اجاره بها در مناطق نیمه شمالی و نیمه جنوبی شهر تهران محو شده است و این عارضه، به دنبال تشدید موج مهاجرت اجباری مستاجرها از مناطق بالاتر به محله های پایین تر شهر، ایجاد شده است.

منشأ عارضه جدید بازار اجاره

طیفی از مستاجرهای ساکن در محله های نیمه شمالی تهران، امسال، حتی با تورم صفر نیز توان مالی برای سکونت در واحدهای استیجاری این مناطق را از دست دادند. علت این موضوع تورم عمومی بالا و رشد محسوس هزینه های خانوار (رشد هزینه کالاها و خدمات مصرفی خانوار) اعلام شد.
در این گزارش که با عنوان «تاب آوری مستاجرهای پایتخت چقدر کم شده است؟»، تیرماه امسال منتشر شد، از این عارضه جدید در بازار اجاره رمزگشایی شد. تحقیقات میدانی به عمل آمده از وضعیت بازار اجاره مسکن مناطق مختلف شهر تهران (محله های شمالی و جنوبی پایتخت) در آن زمان نشان داد تاب آوری مستاجرهای پایتخت، حتی برابر «رشد صفر اجاره بها در ۱۴۰۲» هم کم شده است.
پشت صحنه نوع تازه ای از مهاجرت بین منطقه ای اجاره نشین ها در تهران نشان داد، مستاجرهای دهک متوسط رو به بالا تحت تاثیر چند عامل مخرب توان اجاره نشینی، قبل از مواجهه با موجر برای تمدید قرارداد، در فکر جابه‌‌‌جایی به مناطق پایین هستند؛ چون عمدتا توان پرداخت مبالغ اجاره ۱۴۰۱ در سال جاری را ندارند.
تورم عمومی بالا، تورم مسکن شدید و سرریز شدن تقاضا در بازار اجاره مهم ترین عوامل ایجاد شکل تازه ای از مهاجرت اجباری بین منطقه ای مستاجرهای تهرانی در تابستان امسال بود.
تا قبل از تابستان امسال، دو شکل متفاوت از مهاجرت اجباری مستاجرها تحت تاثیر رشد شدید قیمت و اجاره بهای مسکن رقم خورد که یک شکل آن مهاجرت از مناطق میانی به مناطق جنوبی پایتخت و شکل دیگر، مهاجرت از مناطق متوسط و محله های جنوبی تهران به حومه پایتخت (به خصوص کرج و شهرهای جدید مانند پرند و پردیس) بود.
اما در شکل جدید، تحقیقات میدانی، ابتدای تابستان امسال از شروع مهاجرت دهک های متوسط رو به بالای مستاجر از مناطق شمالی به مناطق میانی شهر خبر داد. هم‌‌‌اکنون، عوارض این رخداد تابستانی در بازار مسکن خود را در شکل محو شدن فاصله منطقه ای متعارف بین اجاره بهای مناطق نیمه شمالی تهران با محله های جنوبی پایتخت نشان می دهد.
این عارضه، بعد از مهاجرت گروه های آسیب پذیرتر مستاجر در مناطق میانی و جنوبی تهران به محله های پایین تر یا حومه، شکل تازه ای از مهاجرت ملکی بعد از دوره جهش قیمت مسکن که از سال 97 در پایتخت آغاز شد را رقم زد؛ رویدادی که هم‌‌‌اکنون نشان می دهد، عملا فاصله بین اجاره بهای مسکن در مناطق شمالی با مناطق میانی و در برخی موارد حتی محله های جنوبی از بین رفته یا به کمترین میزان خود رسیده است.

کورس بین منطقه ای اجاره

تازه ترین تحقیقات میدانی انجام شده در خصوص وضعیت پاییزی بازار اجاره مسکن شهر تهران در حالی نشان دهنده محو فاصله متعارف اجاره بهای پیشنهادی موجران در محله های شمالی و مناطق جنوبی پایتخت است که بررسی ها نوعی کورس بین منطقه ای اجاره بها در تهران را نشان می دهد.
در یک نمونه، سه منطقه پرتقاضا به لحاظ معاملات اجاره مسکن واقع در شمال غرب، غرب و جنوب غربی تهران مورد بررسی قرار گرفته اند. برآوردهای به عمل آمده از به حداقل رسیدن فاصله متوسط اجاره بهای درج شده در فایل هایی که طی روزهای اخیر به بازار اجاره این سه منطقه غربی تهران عرضه شده است، خبر می دهد.
نسبت اجاره بهای مسکن منطقه 5 شهر تهران به منطقه 22، در سال 96 یعنی یکسال قبل از شروع دوره جهش اخیر قیمت مسکن در پایتخت، حول و حوش 1.5 بود. به این معنا که متوسط اجاره بهای مسکن در منطقه 5 پایتخت 1.5 برابر متوسط اجاره‌‌‌بها در منطقه 22 بود. اما هم‌‌‌اکنون رصد سطح اجاره بها در فایل های عرضه شده به بازار اجاره این دو منطقه نشان از کاهش محسوس فاصله اجاره بها بین آنها و رسیدن عدد حاصل از این نسبت به 1.05 دارد. این نسبت تازه عملا نشان دهنده آن است که سطح میانگین اجاره بها در فایل هایی که این روزها به بازار مسکن منطقه 22 شهر تهران عرضه شده است در فاصله حداقلی با متوسط اجاره بهای در نظر گرفته شده برای واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار اجاره منطقه 5 قرار گرفته است و عملا در حال رسیدن به آن است.
برآورد نسبت اجاره بهای مسکن منطقه 5 به اجاره بهای پیشنهادی منطقه 9 پایتخت نیز این موضوع را نشان می دهد. در حالی که منطقه 5 شهر تهران پرتقاضاترین منطقه به لحاظ معاملات مسکن(خرید و اجاره) است، منطقه 9 نیز یکی از پرتقاضاترین مناطق بازار مسکن تهران و جزو مناطق نیمه جنوبی پایتخت محسوب می شود.
نسبت اجاره بهای مسکن بین این دو منطقه (منطقه 5 به منطقه 9) در سال 96 (قبل از جهش)، نیز عدد 1.5 بود؛ یعنی متوسط اجاره بهای مسکن در منطقه 5 تهران نسبت به منطقه 9 پایتخت در سال قبل از جهش قیمت مسکن، 1.5 برابر بود اما این نسبت هم‌‌‌اکنون و براساس فایل های موجود که طی روزهای اخیر به بازار اجاره این دو منطقه عرضه شده به عدد 1.1 رسیده است. این برآوردها نشان می دهد اختلاف بین منطقه ای اجاره بها، عملا محو شده است.

پیام رخداد پاییزی اجاره بها

در شرایطی که تحقیقات میدانی به عمل آمده و اظهارات فعالان بازار اجاره مسکن از کاهش تعداد قراردادهای جدید اجاره در مناطق شمالی، افزایش مهاجرت بین منطقه ای از شمال به جنوب تهران و همچنین محو فاصله متعارف بین اجاره بهای محله های بالا و پایین شهر خبر می دهد، این وضعیت یک پیام مهم از بازار اجاره پایتخت مخابره می کند.
نتایج بررسی ها نشان می دهد، یک علت مهم در محو فاصله متعارف بین اجاره بهای شمال و جنوب تهران دخیل بوده است و آن افزایش سرعت رشد اجاره بها در محله های جنوبی نسبت به تورم اجاره مناطق شمالی، تحت تاثیر خارج شدن بازار اجاره محله های بالاتر از توان مالی خانوارهای مستاجر در این مناطق و مهاجرت اجباری آنها به محله های ارزا‌‌‌ن‌‌‌تر در جنوب پایتخت است.
همین هجوم تقاضا از بازار اجاره نیمه شمالی تهران به محله های واقع در نیمه جنوبی، منجر به رشد بیشتر اجاره بها در این محله ها شده است؛ از سوی دیگر، تحت تاثیر ناتوانی مستاجرها از تامین هزینه های اجاره نشینی در طیف قابل توجهی از اجاره نشین های نیمه شمال تهران، عملا کشش بازار اجاره این مناطق و محله ها برای پذیرش سطوح بالاتر اجاره بها، از بین رفته است.
بنابراین محو فاصله متعارف بین اجاره بهای مسکن محله های مصرفی نیمه شمالی و محله های جنوبی تهران، نه در اثر کاهش سطح اجاره بها در محله های نیمه شمالی بلکه به واسطه رشد بیشتر اجاره بها در مناطق جنوبی پایتخت در نتیجه افزایش تقاضا در بازار این مناطق، رقم خورده است.
به طوری که برخی فعالان بازار اجاره مسکن در منطقه 5 و 9 شهر تهران اعلام کردند که هم‌‌‌اکنون صحبت از آن است که اجاره در مناطق مختلف شهر تهران (محله های مصرفی نیمه شمالی و مناطق جنوبی) یکسان شده است.

اجاره بها چند بود؛ چند شد؟

برآوردهای به عمل آمده نشان می دهد میانگین اجاره بهای ماهانه هر مترمربع مسکن معمولی و مصرفی (بر حسب تبدیل کل اجاره بها به اجاره بهای ماهانه)، در سال 96 در منطقه 5 تهران معادل 30‌ هزار تومان بوده است. این میزان در منطقه 9 حول و حوش 20‌ هزار تومان و در منطقه 22 حدود 20‌ هزار و 200‌ تومان بود.
هم‌‌‌اکنون و براساس اطلاعات قیمتی درج شده در فایل های موجود بازار اجاره این میزان در منطقه 5 (در محله های معمولی و پرتقاضا مثل بلوار فردوس) برای آپارتمان های کم سن به مترمربعی حدود 290‌ هزار تومان رسیده است. در منطقه 9 برای موارد مشابه به 260‌ هزار تومان و در منطقه 22 به حول و حوش 270‌ هزار تومان رسیده است.
این اعداد نشان دهنده کم شدن محسوس فاصله اجاره بها بین این مناطق هستند. هم‌‌‌اکنون متوسط اجاره بهای ماهانه هرمترمربع مسکن معمولی استیجاری در منطقه 12 شهر تهران (منطقه مرکزی پایتخت که می توان از آن به عنوان تهران قدیم نیز یاد کرد) به 250 تا 260‌ هزار تومان رسیده است.
این کاهش فاصله منطقه ای اجاره بها در شرایطی رخ داده است که امسال بازار اجاره پایتخت، تورم کمتری نسبت به بازار اجاره دو سال قبل تجربه می کند. بررسی های انجام شده نشان می دهد در حالی که دو سال گذشته به طور متوسط در هر سال اجاره بها در تهران حول و حوش بیش از 40‌ درصد رشد کرد و در برخی از ماه ها حتی از 50‌ درصد نیز فراتر رفت اما امسال تورم تابستانی اجاره مسکن نسبت به تابستان پارسال حول و حوش 30‌ درصد بوده است.
این موضوع تحت تاثیر کاهش قیمت مسکن به دنبال آرامش تابستانی بازارهای موازی و همچنین سرریز شدن ظرف رشد قیمت در بازار اجاره به دلیل ناتوانی مالی مستاجرها برای ثبت مجدد قله های تورمی در این بازار، رقم خورده است.

تغییر هدف خانه اولی های جنوب شهر

تحقیقات میدانی در عین حال نشان دهنده تغییر بازار هدف خانه اولی های جستجوگر در محله های جنوبی تهران است. واسطه های بازار معاملات مسکن در محله های جنوبی پایتخت اعلام کردند: بازار اجاره در محله های جنوبی تهران پاییز امسال برخلاف تعداد قابل توجهی از محله های شمالی پایتخت، پرتقاضاست.
ضمن آنکه طیفی از خانه اولی ها (زوج های جوان) که موارد مشابه آنها در سال های قبل با هدف خرید مسکن از محله های نیمه شمالی تهران به این محله ها مهاجرت می کردند هم‌‌‌اکنون به عنوان متقاضی بازار اجاره به این مناطق وارد می شوند.

فایل های لوکس روی نردبان

در حالی که واسطه های معاملات اجاره مسکن در مناطق جنوبی از گرم بودن تنور بازار پاییزی اجاره خبر می دهند، مدت زمان رسوب فایل اجاره در مناطق شمالی به خصوص محله های لوکس افزایش یافته است. طیف وسیعی از مالکان این واحدها ناچارند هر روز با پرداخت پول آگهی خود را به طور مجدد منتشر کرده و ارتقا دهند این قابلیت در سایت ها و استارت آپ های بازار‌یابی ملکی به سرویس نردبان معروف است.

نسبت متفاوت رهن و اجاره در مناطق

تحقیقات میدانی انجام شده همچنین نشان می دهد در حالی که وزن فرمول رهن و اجاره نسبت به رهن کامل در همه مناطق بیشتر است، اما یک تفاوت ویژه در این مورد بین مناطق نیمه شمالی و محله های جنوبی پایتخت رصد می شود.
به طور متوسط، وزن رهن به اجاره ماهانه در مناطق نیمه شمالی پایتخت به‌خصوص مناطق یک تا سه، کمتر است؛ یعنی مالکان اجاره ماهانه بیشتری طلب می کنند. این نسبت در محله های جنوبی معکوس است؛ یعنی وزن بیشتر رهن نسبت به اجاره ماهانه!

راه بازگشت آرامش به بازار

اگرچه شرایط فعلی نشان دهنده از دست رفتن فاصله متعارف اجاره بهای شمال و جنوب پایتخت است اما این فاصله متعارف در صورت تحقق دو شرط مهم می تواند احیا شود. شرط اول آن است که مسیر دسترسی به مسکن به گونه ای طراحی و اجرایی شود که بخشی از تقاضای رشد یافته اجاره نشینی به دلیل از دست رفتن استطاعت خانه اولی ها برای خرید آپارتمان، از طریق خانه دار شدن آنها، کاهش یابد.
از سوی دیگر، لازم است تورم عمومی کنترل شده و سرعت رشد هزینه های خانوارها به حدی کم‌‌‌ شود که به مرور مستاجرهایی که ناچار به مهاجرت اجباری به مناطق ارزان تر شدند بتوانند به طور مجدد به مناطقی که پیش از این در آن ساکن بوده اند برگردند.
دنیای اقتصاد