تسهیلات لیزینگ مسکن برخلاف تصور عموم متقاضیان، در تیراژ محدود و با شرایط خاص از سوی یکی دو عامل پرداخت، در حال ارائه به بازار است. اما آنچه باعث شده است بازار مسکن از این محصول اعتباری بی خبر باشد، سه مانع تامین مالی بلندمدت (وام رهنی) است.

به گزارش اخبار ساختمان، قدرت خرید وام مسکن در بازار جهانی تسهیلات رهنی، 69‌ درصد است اما در ایران، نسبت پوشش وام خرید خانه به قیمت آپارتمان به 12‌ درصد سقوط کرده است.
گزارش ها از نظام تامین مالی مسکن در کشور حاکی است، وام رهنی یا همان تسهیلات بلندمدت خرید خانه، به عنوان ابزار جهانی تنظیم جریان رکود و رونق در بخش مسکن و همچنین وسیله دست سیاستگذار برای اجرای برنامه های حمایتی خانه دار شدن، کارآیی خود را در داخل از دست داده است.
بانک تخصصی در این حوزه برای راه اندازی بازار پرداخت وام خرید مسکن با سه مانع اساسی روبه‌رو است که شامل تورم شدید مسکن سالانه و سقوط مرتب قدرت تسهیلات، نرخ سود دستوری با سطح بسیار کمتر از تورم و سطح بالای قیمت تمام شده منابع برای پرداخت تسهیلات می شود.
روند رشد قیمت مسکن طی 6 سال گذشته باعث شد هر سال، به صورت میانگین 63‌ درصد از قدرت اسمی تسهیلات خرید خانه کم شود. اگر‌چه طی این دوره، مبلغ وام مسکن حدودا 9 برابر شد اما متوسط قیمت مسکن حداقل 20 برابر شد و به این ترتیب، تعدیل قدرت وام از تورم مسکن جا ماند.
ضمن آنکه، حتی اگر شبکه بانکی توان لازم برای تعدیل به موقع و مناسب تسهیلات را داشت، توان لازم در سمت تقاضا برای پرداخت اقساط وام های افزایش یافته وجود نداشت. چالش تامین مالی مسکن از مسیر وام طی سال های اخیر می توانست با لیزینگ مسکن تا حدودی برطرف شود اما بررسی های انجام شده نشان می دهد، عاملان لیزینگ مسکن در حال حاضر تحت تاثیر همان موانع سه گانه که بانک ها به آن دچار هستند، سرمایه کافی برای پرداخت تسهیلات لیزینگ خرید آپارتمان به متقاضیان را ندارند.
تسهیلات لیزینگ مسکن، نوعی اعتبار کوتاه مدت یا میان مدت برای خرید آپارتمان است که معمولا دهک های متوسط رو به بالا، مخاطب آن محسوب می شوند. تسهیلات لیزینگ مسکن اگر به شکل واقعی و کارآمد پرداخت شود، وام نامحدود به لحاظ ارزش ریالی است که با نرخ سود به مراتب بالاتر از نرخ سود مصوب ارائه می شود تا امکان پوشش قیمت تمام شده منابع از سوی پرداخت کننده را داشته باشد.
اما از نیمه دهه 90 تاکنون که دستورالعمل راه اندازی شرکت های لیزینگ مسکن ابلاغ شد، این تسهیلات در تیراژ بسیار محدود و به شکل گلخانه ای به متقاضیان لیزینگ مسکن پرداخت شده است.
عاملان لیزینگ مسکن موظفند تسهیلات را با نرخ سود 26‌ درصد پرداخت کنند در حالی که قیمت تمام شده منابع برای آنها بالای 40‌ درصد است. از طرفی، سرمایه چند صد میلیارد تومانی عاملان در مقایسه با روند رشد ارزش ملک و صعود ریالی سالانه تقاضای تسهیلات لیزینگ مسکن، سبب کوچک شدن ظرف لیزینگ شده است.
این تسهیلات در حال حاضر تا سقف 80‌ درصد بهای آپارتمان توسط تعداد محدودی از عاملان پرداخت که شاید تعدادشان کمتر از انگشتان دست باشد، پرداخت می شود اما عمده آن، کمتر از 2 میلیارد تومان است و با دوره بازپرداخت زیر سه سال ارائه می شود.
موانع تامین مالی خرید مسکن با تسهیلات لیزینگی باعث شده، دست متقاضیان در انتخاب واحد مسکونی محدود یا بسته باشد، به طوری که عاملان پرداخت عمدتا خودشان واحد فروشی به مشتری معرفی می کنند؛ نوعی تسهیلات کانالیزه برای کنار زدن موانع پرداخت.
بررسی های به عمل آمده نشان می دهد، چنانچه روند تورم مسکن به ثبات نسبی قیمت منجر شود و همچنین امکان پرداخت تسهیلات خرید با نرخ سازگار با قیمت تمام شده منابع فراهم بیاید، بازار مسکن کشورمان با وام رهنی می تواند از رکود تورمی به فاز رونق پایدار منتقل شود.
بانک تخصصی در حوزه تامین مالی مسکن بر اساس ماموریتی که برای خود تعریف کرده، باید نقش موثر در توانمندسازی مالی فاقدین مسکن و همچنین نوسازی خانه ها در بافت فرسوده داشته باشد. این بانک همچنین باید تسهیلات مناسب جهت تامین مسکن کلیه خانوارهای فاقد مسکن پرداخت کند.
اما وضع موجود وام مسکن نه پاسخگوی دهک های کم درآمد است، نه به درد دهک های متوسط می خورد و نه اینکه تقاضای دهک های بالا را تامین می کند. در بافت فرسوده نیز مطابق آمارهای پیشین، از هر سه واحد مسکونی که نوسازی می شود، یک واحد مشمول تسهیلات است که آن هم مناسب نیست.

بیشتر بخوانید: بازار دست نخورده اوراق رهنی در تله نرخ سود دستوری
دنیای اقتصاد