پس از مشخص شدن سقف جدید اجاره بها در تهران و سایر استان ها مقرر شد که هیچ مالکی حق ندارد بیش از این نرخ به مستاجر واحد مسکونی را اجاره بدهد که مالکان و مستاجران را در چالش جدیدی قرار می دهد.

به گزارش اخبار ساختمان، تعیین سقف اجاره بها سال هاست که در رویای اجرا شدن خاک می خورد، اما روز‌های گذشته شورای مسکن استان تهران سقف اجاره را ۲۵ درصد تعیین کرد و مقرر شد با مالکینی که بیشتر از این رقم اجاره را افزایش دهند برخورد می شود که این امر مالکان را با چالش های جدیدی مواجه می کند و البته این حق را به مستاجران می دهد که در صورت افزایش بیش از حد قانونی می توانند از مالکان شکایت کنند.
سیاست تعیین سقف اجاره از سال ۱۳۹۹ تا کنون بلاتکلیف رها شده بود تا آنکه اختیار آن به شورای مسکن استان ها محول شد و بر اساس مصوبات شورای عالی مسکن قرار شد تا هر استان متناسب با نرخ تورم آن استان، میزان مجاز افزایش اجاره بها را تعیین کند؛ حال باید دید که مشاوران املاک، مستاجران و مالکان زیر بار اجرایی این قانون می روند یا خیر.

مستاجر مجاز شد از مالک شکایت کند

رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران در خصوص تصمیم گیری تعیین سقف اجاره بها در سال ۱۴۰۴ گفت: افزایش سقف اجاره بها در شهر تهران تا ۲۵ درصد و در شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر در استان تا ۲۰ درصد افزایش تصویب شد؛ بنابراین هیچ مالکی حق ندارد بیش از این نرخ به مستاجر واحد مسکونی را اجاره بدهد.
خالقی تاکید کرد: در صورتی که مالک بیش از نرخ تعیین شده واحد مسکونی خود را به مستاجر اجاره دهد، مستاجر می تواند تا پنج سال از مالک در شورای حل اختلاف شکایت کند و در صورتی که مشاور املاکی بیش از نرخ اجاره بهای تعیین شده قرارداد منعقد کند با بازرسی هایی که انجام می شود با آنها برخورد خواهد شد.
بر اساس این قانون، اگر مالک بیش از سقف مجاز، اجاره بها را افزایش دهد مستأجر می تواند تا پنج سال پس از امضای قرارداد شکایت کند که در صورت احراز تخلف، موجر یا مالک علاوه بر بازگرداندن مبلغ اضافه دریافت شده، جریمه ای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجاره بهای یک ماه را نیز باید پرداخت کند؛ علاوه بر آن موجر از معافیت های مالیاتی مربوط به آن ملک محروم می شود.

شکاف زیاد قانون تعیین سقف اجاره با تورم

اما اجرای قانون سقف اجاره بها در این پنج سالی که از زمان تصویب آن می گذرد به دلایل مختلفی با موانع بزرگ مواجه شده است چراکه سقف تعیین شده با تورم عمومی (به ویژه در بخش مسکن) فاصله دارد و این امر برای مالکان غیرمنطقی و غیرقابل قبول است. همچنین انگیزه مالکان برای سرمایه گذاری در بخش مسکن در سال های اخیر به این دلیل کاهش یافته است و نتیجه ای جز کاهش عرضه مسکن اجاره ای و در نتیجه افزایش مجدد بیشتر قیمت ها در بازار سیاه نداشته است.

افزایش قراردادهای صوری و مابه التفاوت های غیررسمی

همچنین بار‌ها دیده شده است که مالکان برای جبران محدودیت در افزایش اجاره ماهانه تلاش دارند تا پول پیش را به شکل غیرمتعارف افزایش دهند و این موضوع برای مستاجران (به خصوص دهک های پایین درآمدی) مشکلات جدیدی ایجاد کرده است. برخی مالکان دیگر نیز برای دور زدن قانون، قرارداد‌های صوری با ارقام پایین تر از واقعیت در دفاتر املاک ثبت کرده و مابه‌التفاوت را به صورت غیررسمی و خارج از قرارداد اصلی پرداخت و دریافت می کنند.
بنابراین تمایل به انجام معاملات پنهانی و بدون کد رهگیری که از نظارت دولت خارج است افزایش یافته است و برخی مالکان نیز ترجیح می دهند تا قرارداد را تمدید نکنند و با مستاجر جدید با نرخ های بالاتر (غیرقانونی) قرارداد ببندند یا حتی ملک را خالی نگه دارند تا دچار دردسر‌های قانونی نشوند.
البته کلیه قراردادهای اجاره باید در سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی یا سامانه الکترونیک ثبت اسناد کشور به ثبت برسند و عدم ثبت می تواند منجر به محرومیت موجر از معافیت های مالیاتی و جریمه مشاوران املاک متخلف شود.

جای خالی نظارت در بازار مسکن

گرچه اجرای این قانون به نفع مستاجران بوده و آنها می توانند از این قانون به عنوان یک ابزار حمایتی برای مقابله با افزایش های غیرمنطقی اجاره بها استفاده کنند و تا حدی جلوی اجحاف و فشار مالی بر مستاجران را می گیرد اما بسیاری از مستاجران همچنان گلایه دارند که باوجود این قانون، بسیاری از مالکان این سقف را رعایت نکرده و مجبور به پرداخت اجاره های بالاتر می شوند که این امر بیشتر به دلیل عدم نظارت کافی، عدم آگاهی مستاجران از حقوق خود یا ترس از عدم تمدید قرارداد در صورت شکایت است.
بنابراین نظارت بر اجرای دقیق این قانون به ویژه در کشوری با حجم بالای معاملات مسکن و اجاره امری بسیار دشوار بوده گذشته از آن نیز دفاتر مشاور املاک به دلیل رقابت در بازار، تمایلی به رعایت دقیق قانون ندارند البته نبود یک سامانه اطلاعاتی جامع و به‌روز از وضعیت اجاره بها و قرارداد‌ها نیز امکان نظارت و کنترل را سخت تر می کند.

دولت، بازیگری ورشکسته

تجربیات شکست خورده دولت در بخش تامین مسکن در ایران مانند مسکن مهر، مسکن مشارکتی، مالیات بر خانه های خالی و نهضت ملی نشان می دهد که اجرای کامل و موفق این قانون، با شکل فعلی و بدون در نظر گرفتن راهکار‌های مکمل، تا حد زیادی بعید و دور از ذهن است.
تعیین سقف اجاره بها به تنهایی یک راهکار مقطعی و ناکافی است و بدون پرداختن به ریشه های اصلی مشکل مانند تورم عمومی، کمبود عرضه مسکن و عدم جذابیت سرمایه گذاری در این بخش نمی توان انتظار نتایج پایداری از آن داشت.
تابناک