مسوولیت شناسایی خانه های خالی در حالی در قانون جدید از وزارت راه و شهرسازی به شهرداری ها منتقل شده است که اتفاقا، شهرداری ها به داده های دقیق تری نسبت به خالی بودن یا نبودن واحد‌های مسکونی دسترسی دارند.

به گزارش اخبار ساختمان، بررسی های به عمل آمده درباره جزئیات قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره بها که به تازگی و پس از تایید شورای نگهبان لازم‌‌‌الاجرا شده است نشان می دهد، بر اساس این قانون، مرجع شناسایی و معرفی خانه های خالی، از این پس شهرداری ها خواهند بود.
در قانونی که سال ۹۹ برای دریافت مالیات از خانه های خالی مصوب شد، وزارت راه و شهرسازی مکلف شد بعد از شناسایی خانه های خالی، فهرست این خانه ها را برای دریافت مالیات به سازمان امور مالیاتی ارائه دهد.
اما براساس قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره بها، از این پس شهرداری ها مسوول شناسایی این خانه ها و معرفی آنها به دولت برای دریافت مالیات خواهند بود. البته در قانون جدید یک مشوق مهم نیز برای شهرداری ها تعریف شده است.
این مشوق، اختصاص ۱۰۰ درصد درآمد ناشی از مالیات ستانی از خانه های خالی به شهرداری برای تامین بخشی از هزینه های شهر است. این موضوع یعنی تغییر مرجع شناسایی خانه های خالی از دولت به شهرداری ها که اتفاقا دقیق ترین اطلاعات مربوط به وضعیت سکونت در آنها از بابت خالی بودن یا نبودن را در اختیار دارند، اولین انحراف گیری قانونی از ضوابط دریافت مالیات از مالکان خانه های خالی از سکنه، محسوب می شود.

شهرداری‌‌‌ به عنوان مرجع شناسایی خانه های خالی معرفی شد

قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره بها که به تازگی برای اجرا از سوی شورای نگهبان تایید شد، در حالی طی روزهای اخیر به دلیل تعیین ضوابط جدید برای نرخ گذاری در بازار اجاره مورد توجه قرار گرفت، که این قانون تنها معطوف به تعیین سقف مجاز برای رشد سالانه اجاره بها نیست. در بخشی از این مصوبه، تغییراتی از بابت نحوه اجرای قانون دریافت مالیات از خانه های خالی از سکنه اعمال شده است.
بر اساس این تغییرات در وهله اول، مرجع شناسایی و معرفی خانه های خالی از این پس شهرداری ها خواهند بود و از سوی دیگر، کل درآمد حاصل از این موضوع برای تامین بخشی از هزینه های اداره شهرها در اختیار شهرداری ها قرار خواهد گرفت.
در بخشی از این قانون آمده است: شهرداری های شهرهای دارای بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت مکلف هستند واحدهای مسکونی خالی از سکنه واقع در شهرها را شناسایی کنند و اطلاعات آن را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند و وزارت راه و شهرسازی موظف است بر اساس اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور، اطلاعات دریافتی را صحت سنجی کند و پس از تایید، جهت اخذ مالیات متعلقه موضوع ماده (۵۴ مکرر) قانون مالیات های مستقیم به سازمان امور مالیاتی معرفی کند.
همچنین، صد درصد درآمد حاصل از مالیات بر خانه های خالی شناسایی شده تو‌سط شهرداری ها به حساب شهرداری شهرهای محل اخذ مالیات واریز می شود. دستورالعمل اجرایی این ماده توسط وزارت کشور و با همکاری وزارتخانه های امور اقتصادی و دارایی (سازمان امور مالیاتی) و راه و شهر‌سازی ظرف مدت یک ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون تهیه می شود و به تصویب هیات وزیران می رسد.
مسوولیت شناسایی خانه های خالی در حالی در قانون جدید از وزارت راه و شهرسازی به شهرداری ها منتقل شده است که اتفاقا، شهرداری ها به داده های دقیق تری نسبت به خالی بودن یا نبودن واحدهای مسکونی دسترسی دارند.
این در حالی است که در برخی از مطالعات کارشناسی که پیش تر انجام شده بود نیز اعلام شده بود بهتر است مسوولیت شناسایی خانه های خالی در اختیار شهرداری ها قرار گیرد و تجارب موفقی نیز در این زمینه در سایر کشورها وجود دارد.
از آن جمله می توان به مطالعه ای که در سال ۹۶ از سوی پژوهشکده وزارت اقتصاد انجام شد اشاره کرد. در مطالعه ای که در آن زمان و از سوی این پژوهشکده برای آسیب شناسی دلایل عدم اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی که قبل از مصوبه سال ۹۹ در متن قانون اصلاح مالیات های مستقیم گنجانده شده بود، انجام شد، اعلام شده که در دنیا مسوولیت شناسایی این خانه ها بر عهده شهرداری ها قرار دارد. اما در مصوبه سال ۹۹، وزارت راه و شهرسازی به عنوان مرجع شناسایی این خانه ها معرفی شد. اکنون، در قانون جدید، به این توصیه پژوهشکده وزارت اقتصاد عمل شده است.
تعیین شهرداری ها به عنوان مرجع شناسایی خانه های خالی با تعیین مشوق درآمدی در این زمینه (اختصاص ۱۰۰ درصد درآمد حاصل از شناسایی این خانه ها به شهرداری ها)، اولین انحراف گیری از قانونی است که به‌رغم گذشت چند سال از تصویب موفقیت چندانی در اجرا به دست نیاورده است.
با این حال این قانون کماکان یک انحراف بزرگ دیگر را در خود دارد و آن استثنائاتی است که عمده مالکان خانه های خالی را در خارج از این تور مالیاتی قرار می دهد. بر اساس قانون مصوب سال ۹۹ در این زمینه، عملا سه خانه ای ها از این قانون معاف هستند و هر فرد مجاز است علاوه بر یک خانه در شهر محل سکونت، یک خانه خالی به نام فرزند یا همسر در همان شهر به علاوه یک خانه دیگر در شهری دیگر داشته باشد. این در حالی است که بخش زیادی از مالکان خانه های خالی اتفاقا دو یا سه خانه ای هستند.
نکته دیگر مربوط به وضعیت بازدارندگی این مالیات است. فرمولی که بر اساس قانون برای دریافت مالیات از خانه های خالی تعیین شده است، عملا چندان بازدارنده نیست.
براساس این فرمول، به طور متوسط، مالیات خانه های خالی در سال اول معادل هزینه یک ماه اجاره همان واحد مسکونی است؛ البته این میزان در سال دوم به دو برابر افزایش یافته و در سال های بعد نیز بیشتر می شود. با این حال، تعیین شهرداری ها به عنوان مرجع شناسایی و محل وصول درآمد مالیات خانه های خالی، یک حسن بزرگ دارد و آن تامین درآمدی پایدار معادل حدود یک سوم بودجه سالانه شهرداری از این محل است.
یک نکته مهم دیگر که در قانون جدید درباره مالیات ستانی از خانه های خالی لحاظ شده است اضافه شدن شهرهای جدید به شهرهای مشمول پرداخت این نوع مالیات است. در حالی که در قانون مصوب سال ۹۹، نامی از شهرهای جدید برده نشده بود، به موجب قانون جدید اما «در ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم پس از عبارت «هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت»، عبارت «و کلیه شهرهای جدید» اضافه می شود.»
به این معنا که از این پس شهرهای جدید نیز مشمول این قانون خواهند بود و مالکان خانه های خالی در این شهرها که فعلا تعداد آنها ۳۰ هزار واحد مسکونی برآورد می شود، نیز مشمول پرداخت این مالیات هستند.
بررسی های انجام شده نشان می دهد به دنبال استمرار جهش قیمت مسکن، بخشی از تقاضای سرمایه ای برای حفظ دارایی خود، اقدام به خرید سرمایه ای مسکن از شهرهای جدید کرد. همین موضوع تعداد خانه های خالی در این شهرها را افزایش داد و حالا برای عرضه این واحدها به بازار به نفع تقاضای مصرفی، شهرهای جدید نیز به فهرست شهرهایی که مالکان خانه های خالی در آنها باید مالیات پرداخت کنند، اضافه شدند. ۳۰ هزار واحد مسکونی خالی که تاکنون در شهرهای جدید شناسایی شده اند در واقع معادل حدود ۲۰ درصد کل واحدهای مسکونی شهرهای جدید پرند و پردیس است.

رهگیری خانه خالی جایگزین اظهار مالکان

با قانون جدید عملا رهگیری خانه های خالی جایگزین خوداظهاری مالکان این خانه ها خواهد شد. براساس قانون مصوب سال ۹۹ در این زمینه، مالکان خانه های خالی در قالب خوداظهاری، خالی بودن این واحدها را از طریق ثبت در سامانه ملی املاک و اسکان کشور زیرنظر وزارت راه و شهرسازی، به دولت اطلاع می دادند. در واقع این روش شناسایی بیشتر جنبه دعوتی و خوداظهاری داشت که عملا هم می توان گفت چندان به نتیجه نرسید.
در حالی که وصول درآمد ۲ هزار میلیارد تومانی از محل دریافت مالیات از خانه های خالی برای دولت در سال ۱۴۰۲ برنامه ریزی شده بود اما عملا آمارهای رسمی سازمان امور مالیاتی نشان می دهد سال گذشته تنها پنج میلیارد تومان از این محل عایدی مالیات ستانی دولت بوده است.
اما براساس قانون جدید، شهرداری این خانه ها را با اطلاعاتی که در اختیار دارند شناسایی خواهند کرد. بنابراین در شرایطی که عملا روش خوداظهاری به جواب نرسید انتظار می رود با جایگزینی روش جدید، خانه های خالی بیشتری رهگیری شده و در تور مالیاتی قرار بگیرند.
با این حال بررسی های به عمل آمده نشان می دهد، قانون جدید در خصوص خانه های خالی با یک تعارض قانونی نیز روبه‌روست که انتظار می رود در روزهای آتی، از سوی مسوولان حل و فصل شود. در حالی که در قانون جدید یعنی قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره بها، اعلام شده ۱۰۰ درصد درآمد ناشی از مالیات ستانی از خانه های خالی به شهرداری ها واگذار می شود، اما در قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ آمده است: تمام درآمدهای مالیاتی بخش مسکن از جمله مالیات خانه های خالی باید برای تامین مالی پروژه های حمایتی، به صندوق ملی مسکن واریز شود.
با تمام آنچه گفته شد، دریافت مالیات از خانه های خالی عملا در کشورهای موفق دنیا در حوزه مسکن، منسوخ شده است. این در حالی است که در سال های اخیر که به دلیل جهش قیمت مسکن و انتظارات تورمی، سهم تقاضای سرمایه ای با هدف حفظ و ارتقای دارایی خانوارها، در بازار مسکن افزایش یافت، موجودی خانه های خالی نیز بیشتر شد.
بنابراین لازم است در وهله اول، از طریق مهار تورم و انتظارات تورمی، تقاضای سرمایه ای که مالکان اصلی خانه های خالی هستند به حداقل برسد و سپس از طریق تعیین مالیات سالانه ملکی، چند‌ خانه ای ها مشمول پرداخت مالیات شوند و هزینه ملاکی خود در بازار مسکن را از این طریق پرداخت کنند.

بیشتر بخوانید: غیبت نظام مالیاتی کارآمد چه مشکلاتی برای بازار مسکن ایجاد می کند؟
دنیای اقتصاد