قیمت اسمی یک مترمربع آپارتمان در تهران، در فاصله سال 90 تا پایان 1402، از یک میلیون و 900‌ هزار تومان به 75 میلیون و 700‌ هزار تومان رسید و 40 برابر شد. اما قیمت واقعی مسکن در این فاصله، 2.3 برابر شده است.

به گزارش اخبار ساختمان، بررسی های به عمل آمده نشان می دهد صرف نظر از اثر تورم عمومی بر روند قیمت آپارتمان های شهر تهران، بالابرنده های پرقدرت در بیرون این بازار وجود دارد؛ به طوری که فعالیت این محرک ها در فاصله ۹۷ تا ۹۹، سبب شد قیمت واقعی ملک طی سه سال پیاپی، به طور میانگین ۳۸ درصد در سال جهش کند و طی دو سال بعد از آن، تغییر جهت همین محرک ها باعث کاهش به ترتیب هشت درصد و ۲۳ درصدی قیمت واقعی شد.
پشت صحنه فراز و فرود تاریخی قیمت واقعی ملک، از رابطه مستقیم آن با ریسک های غیراقتصادی حکایت دارد. شرایط بازارها هنگام شکل گیری انتظارات تورمی به گونه ای است که سرمایه ها با حجم قابل توجهی به سمت ملک کشیده می شود.
به این ترتیب، سیاستگذار برای حل مساله تورم مسکن هم مهار ریسک های غیراقتصادی را که در کوتاه مدت اثر معنادار روی قیمت ملک دارند و هم مسیرسازی برای به کارگیری سرمایه های خرد در بخش واقعی اقتصاد را از طریق مثلا پایان دادن به مداخله در بازار سرمایه باید جزو اولویت های خود ببیند. در این مقاله فهرستی از ۶ فاکتور مسلط بر بازار مسکن و نتایج نظرسنجی از ۱۲۹ کارشناس و فعال اقتصادی آمده است.
یک تصویر واقعی از تورم مسکن می تواند به مشاهده دقیق وزن بالابرنده های قیمت آپارتمان در شهر تهران طی سال های عصر جهش قیمت ها منجر شود و در عین حال، چشم انداز روند قیمت ملک را در سال 1403 نشان دهد.
ماجرا از این قرار است که برخی تصمیم گیران بخش مسکن، عامل تورم در این بخش را فعل و انفعالات درونی بازار ملک تصور می کنند و برخی دیگر، این تورم مسکن را به تورم عمومی نسبت می دهند.
هر دو نگاه، یک ایراد مشترک دارد و آن، غفلت از بازیگردانان اصلی است که در 6 سال گذشته، نقش اصلی را در تحریک قیمت مسکن به سمت صعود تاریخی داشتند. در این مقاله، با بررسی روند رشد قیمت واقعی مسکن، نقش و وزن محرک های اصلی مشخص می شود.
این بررسی دو بخش دیگر هم دارد؛ یکی مربوط به نتایج یک نظرسنجی واتساپی است و دیگری، فهرست بندی فاکتورهای موثر بر روند آتی قیمت مسکن طی سال 1403.

قیمت واقعی مسکن؛ مترمربعی چند؟

قیمت اسمی یک مترمربع آپارتمان در تهران، در فاصله سال 90 تا پایان 1402، از یک میلیون و 900‌ هزار تومان به 75 میلیون و 700‌ هزار تومان رسید و 40 برابر شد. اما قیمت واقعی مسکن در این فاصله، 2.3 برابر شده است؛ منظور از قیمت واقعی، میزان رشد قیمت مسکن، پس از حذف اثر تورم عمومی است.
براساس این میزان رشد واقعی قیمت آپارتمان، در ابتدای سال 1403، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به قیمت ثابت سال 90، حدود چهار میلیون و 300‌ هزار تومان بوده است. نرخ تورم واقعی مسکن یک دهه گذشته –به طور دقیق، 12 سال اخیر- حاوی دو پیام مشخص است؛ پیام اول، رشد شدید و بی سابقه قیمت واقعی مسکن و پیام دوم، اثر بالابرنده های فراتر از نرخ رشد شاخص قیمت مصرف کننده.
قیمت واقعی مسکن طی دهه 70، نه تنها افزایش پیدا نکرد که در آن زمان، 40‌ درصد افت کرد. قیمت واقعی آپارتمان های تهران همچنین طی دهه 80 که بازار ملک با دو جهش قیمت اسمی در سال های 81 و 86 روبه‌رو شد، تنها 59‌ درصد افزایش یافت.
به این ترتیب، آنچه از سال 90 تاکنون اتفاق افتاده، در مقایسه با دو دهه قبل از آن، بی سابقه بوده است و علت یا علل آن باید بررسی شود. تصویری که از فراز و فرود قیمت واقعی مسکن از سال 90 تاکنون در این بررسی روی نمودار قابل مشاهده است، نوسانات معنادار در چهار مقطع زمانی را نشان می دهد. این نوسانات، اثر همان بالابرنده ها است که در مقاطعی، عامل رشد چشمگیر قیمت شدند و در مقاطعی، اثر صعودی آنها از بین رفته و در نتیجه، قیمت آرام گرفته است.
در فاصله سال های 97 تا 99 یعنی مقطعی که انتظارات تورمی تحت تاثیر ریسک غیراقتصادی و سپس جهش ارزی، افزایش پیدا کرد، قیمت واقعی مسکن در تهران میانگین 38‌ درصد در سال جهش پیدا کرد (قیمت اسمی در این فاصله، سالانه رشد میانگین 71 درصدی داشت).
در سال 1400 اما به دنبال کاهش انتظارات تورمی تحت تاثیر دو انتخابات آمریکا و ایران، نوعی امیدواری نسبت به آینده شکل گرفت و اثر آن در بازار مسکن به شکل کاهش انگیزه و بازیگری تقاضای غیرمصرفی، باعث افت هشت درصدی قیمت واقعی در آن سال شد.
در سال 1401، با شروع دوباره مذاکرات برجامی، سطح انتظارات تورمی باز هم کاهش یافت و تاثیرش روی رفتار معامله گران ملکی، بیشتر شد به طوری که قیمت واقعی مسکن در سال 1401 به میزان 23‌ درصد افت کرد. دو سال پیاپی رشد منفی قیمت واقعی مسکن، اثر معنادار متغیر انتظارات تورمی را تایید می کند چرا که جهت صعودی همین متغیر در سال های قبل تر، روی صعود قیمت واقعی را شاهد بودیم.
در سال 1402 بار دیگر، شرایط بیرونی بازار مسکن، تا حدودی شبیه سال های قبل از 1400 و 1401 شد به طوری که بروز تنش های منطقه ای و تحت‌‌‌الشعاع‌‌‌ قرار گرفتن نبض دلار از ریسک ها در سال گذشته به رشد 24‌ درصدی قیمت واقعی مسکن در تهران منجر شد.
مقایسه ارقام رشد قیمت واقعی در این چهار مقطع مشخص می کند، طی دو سال 1400 و 1401، یک آرامش نسبی در بیرون بازار مسکن توانست، میزان رشد واقعی قیمت در 97 تا 99 را تا حدودی خنثی کند. البته طی دو سال گذشته، کاهش شدید نرخ رشد نقدینگی نیز تا حدودی بر مهار تورم ملکی اثرگذار بوده است، هر چند کارشناسان اقتصادی معتقدند، در کوتاه مدت، انتظارات بیشترین تاثیر را روی نبض قیمت مسکن دارد.

نبض قیمت مسکن دست کیست؟

تا اینجا مشخص شد، قیمت مسکن بدون اینکه تورم عمومی بر تغییرات آن تاثیر بگذارد، چگونه در سال های اخیر نوسان کرده است و مهم ترین عامل جهت‌‌‌ده به آن یعنی به قیمت واقعی ملک چه بوده است.
اما ادامه نوسان قیمت مسکن در سال 1403 تحت تاثیر فهرستی از 6 متغیر است. این فهرست حاصل بررسی های به عمل آمده است که با لحاظ نظرات گروهی از کارشناسان صاحب نظر در بخش مسکن و همچنین اثر به ثبت رسیده از محرک ها طی سال های اخیر، به دست آمده است.
نرخ دلار و ریسک غیراقتصادی، نرخ سود سپرده بانکی، دو انتخابات ریاست جمهوری به ترتیب در آمریکا و ایران، کانال هدفگذاری شده برای تورم عمومی از سوی بانک مرکزی، نابازار بورس و همچنین تورم ساخت مسکن، 6 متغیر بیرونی و درونی موثر بر معادلات بازار مسکن 1403 هستند. اما وزن برخی از آنها بیش از بقیه است و مابقی در میان مدت و بلندمدت، اثر قابل توجهی روی قیمت مسکن خواهد گذاشت.
درباره نرخ دلار، کارنامه تابستان پارسال و همچنین دو ماه پایانی سال گذشته نشان داد، ثبات و آرامش دلار که با انتظارات تورمی رابطه مستقیمی دارد و منبعث از آن است به ثبات و کاهش قیمت اسمی مسکن منجر می شود و بالعکس.
برخلاف تصور برخی فعالان بازار مسکن، امکان کاهش قیمت اسمی مسکن وجود دارد و افت قیمت واقعی از این محل نیز قابل رقم خوردن است.
از ابتدای تیر ماه سال گذشته تا پایان زمستان، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران چهار درصد کاهش پیدا کرد. آن افت قیمت اسمی، نتیجه 6 ماه ثبات نسبی قیمت دلار –خرداد تا آذر- در سطح 49‌ هزار تومان بود. قیمت دلار از 52‌ هزار تومان در اردیبهشت پارسال به 49‌ هزار تومان در پایان بهار رسید و تا پایان پاییز در همین کانال نوسان ریز داشت. اما ناگهان جهش های 9 درصد، 6‌ درصد و 5.8‌ درصد قیمت ارز در ماه های زمستان، صحنه را عوض کرد و به هر میزان قیمت مسکن طی تابستان و پاییز کاهش پیدا کرده بود، طی یک ماه بهمن، خنثی شد. در بهمن ماه قیمت مسکن چهار درصد جهش کرد.
اکنون دلار آرامش نسبی دارد و ادامه این روند یعنی بسترسازی قوی برای ثبات یا کاهش قیمت مسکن.
بازار سپرده بانکی، یک بازار رقیب سنتی برای بازار سرمایه گذاری ملکی است. هر زمان نرخ سود سپرده بانکی، برای افراد تا حدودی جذاب می شود، تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن کاهش پیدا می کند. اگر سیاستگذار پولی در سال جاری، به دنبال تقویت سود واقعی بانکی باشد، این اتفاق به نفع کاهش قیمت واقعی مسکن خواهد بود.
انتخابات پیش رو در آمریکا و ایران نیز به معنای فراهم شدن بستر برای کاهش ریسک های غیراقتصادی است. همانطور که این ریسک ها طی 12 سال گذشته، اثر معناداری روی قیمت واقعی مسکن داشتند، احتمال عدم افزایش آنها به معنای احتمال ثبات یا کاهش قیمت مسکن است.
بانک مرکزی برای 1403، هدفگذاری کرده نرخ تورم عمومی در کانال 20‌ درصد نوسان کند. برنامه ریزی برای کاهش نرخ تورم عمومی می تواند سیاست های اثرگذار بر سایر متغیرهای موثر بر روند قیمت مسکن را جهت دهد که برآیند آن، باز هم به نفع بازار مسکن است. از جمله سیاست تضمین کننده تورم پایین در سال جاری نسبت به سال 1402، مرتبط با نرخ رشد نقدینگی است.
اما آینده بازار سرمایه نیز مهم است. کارشناسان اقتصادی از جمله دکتر داود سوری بر این عقیده اند که اگر بازار سرمایه کشورمان از مداخلات دولتی و قیمت های دستوری نجات پیدا کند، سرمایه های خرد به سمت این بازار و بخش واقعی اقتصاد حرکت خواهد کرد تا بازدهی موردنظر را کسب کند. در نتیجه، بازار مسکن از اثرات تورمی تقاضای سرمایه ای در امان خواهد بود.
اما طی سال های اخیر چون که این مسیر فراهم نبود، سرمایه گذاری در بخش واقعی اقتصاد کاهش پیدا کرد که یکی از آنها، افت سرمایه گذاری واقعی در بخش مسکن بوده است. حجم سرمایه گذاری واقعی در بازار ساخت و ساز –میزان رشد سرمایه گذاری در ساختمان های جدید پس از حذف اثر تورم ساخت مسکن– از سال 97 تا سال گذشته، میانگین 6‌ درصد در سال، افت کرده است.
با این حال، درباره متغیر اثرگذار بازار سرمایه و اینکه تقاضای سرمایه ای چون که بازار مسکن را امن می بیند، وارد این بازار می شود، یک نکته برای 1403 وجود دارد و آن، سلب نسبی قدرت خرید حتی تقاضای سرمایه ای است.
در حال حاضر سطح قیمت یک آپارتمان متوسط در تهران، بالای پنج میلیارد تومان است؛ تهیه بودجه خرید برای این دارایی، از توان خیلی از متقاضیان سرمایه ای نیز فراتر رفته است. این گسل یعنی حجم پایین تقاضای خرید حتی در صورت بروز دوباره انتظارات تورمی.
تورم ساخت مسکن نیز محرک دیگر قیمت مسکن است. در سال های اخیر، هزینه ساخت مسکن به صورت میانگین، ‌‌‌ حدود 40‌ درصد در سال افزایش پیدا کرد. رشد قیمت ساخت، روی سطح قیمت فروش منعکس می شود.
اما این متغیر، در کوتاه مدت، وزن بالایی در مقایسه با انتظارات تورمی ناشی از تغییرات ارزی و ریسک های غیراقتصادی ندارد.

نظرسنجی واتساپی چه می گوید؟

تا اینجای بررسی مشخص شد، نوسان قیمت واقعی مسکن در سال های اخیر عمدتا تحت فرمان انتظارات تورمی و ریسک های غیراقتصادی و تا حدودی متغیرهای اقتصاد کلان بوده است.
همچنین مشخص شد، در سال جاری، یکسری محرک قیمت وجود دارد که برخی از آنها، احتمالا در مسیری قرار دارند که اثر تورمی روی بازار مسکن ندارند –همچون نرخ دلار که احتمال می رود به تداوم ثبات نسبی به دلیل فروکش کردن ریسک تنش نظامی در منطقه- ادامه دهد. برآیند چشم انداز مسیر محرک های قیمت مسکن نشان می دهد، سناریوی جهش قیمت مسکن در سال 1403، گزینه محتمل نیست.
اما در ادامه این مقاله، نتایج یک نظرسنجی منتشر می شود از طیف صاحب نظر اقتصادی، فعال اقتصادی، کارشناسان بازارهای سرمایه و مسکن و همچنین برخی از سیاستگذاران قدیمی بخش های اقتصادی. این نظرسنجی در یک گروه واتساپی که توسط دکتر حسین‌‌‌ عبده تبریزی، راه اندازی و مدیریت می شود، انجام شده است.
در این نظرسنجی، 129 نفر از اعضای گروه شرکت‌‌‌ کردند تا به این سوال پاسخ دهند: روند رشد قیمت مسکن در سال 1403 چگونه خواهد بود؛ کمتر از تورم عمومی، همگام با تورم عمومی، بیش از تورم عمومی.
46‌ درصد نظردهنده ها، معتقدند قیمت مسکن در سال جاری، کمتر از تورم عمومی افزایش پیدا می کند. 36‌ درصد نظرها نیز بر همگام بودن این دو نرخ تاکید دارد و در عین حال 18‌ درصد نیز معتقدند تورم مسکن در سال جاری بیشتر از تورم عمومی خواهد بود.
مقایسه نتایج نظرسنجی با چشم انداز متغیرهای اثرگذار روی قیمت مسکن نشان می دهد، این دو در یک جهت قرار دارند به این معنا که شرایط بیرونی بازار مسکن به احتمال زیاد به گونه ای پیش خواهد رفت که مسیر رشد کمتر قیمت مسکن در سال جاری فراهم باشد.

بیشتر بخوانید: بررسی تحولات بازار مسکن به روایت مرکز آمار در فروردین ماه
دنیای اقتصاد