اواسط خرداد سال جاری بود که در سکوت مرکز آمار ایران و در حالی که اعلام آمار رسمی به صورت ماهیانه از بهمن سال گذشته قطع شده است؛ مرکز پژوهش های مجلس در آماری تازه اعلام کرد که قیمت مسکن در کشور طی تنها پنج سال، ۹۵۰ درصد افزایش یافته است.

به گزارش اخبار ساختمان، در این گزارش بود که مرکز پژوهش های مجلس در یک برش پنج ساله از بازار مسکن، با استناد به آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، اعلام کرد که هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق بیست و دو گانه تهران از آذر ماه ۹۶ تا آذر ماه ۱۴۰۱، از پنج میلیون و ۸۸ هزار تومان به ۴۸ میلیون و ۷۳ هزار تومان رسیده است.

رشد نجومی قیمت مسکن در یک دهه

مسکن در کلانشهر تهران شاهد رشدی حدود ۹۵۰ درصدی بوده، حال آنکه در همین بازه زمانی پنج ساله، حداقل دستمزد نیروی کار که از سوی دولت تعیین می شود، حدود ۶۰۰ درصد افزایش داشته و از یک میلیون و ۱۲۵ هزار تومان به ۶ میلیون و ۷۲۵ هزار تومان رسیده است.
این البته در حالی بود که گزارش های مرکز آمار ایران نشان می دهد متوسط قیمت مسکن شهر تهران در پاییز سال ۱۳۸۹، یک میلیون و ۸۴۳ هزار تومان بوده است.
این میانگین قیمتی، ۱۲ سال بعد یعنی در پاییز ۱۴۰۱ تا ۴۸ میلیون و ۲۸۸ هزار تومان رشد کرد. با توجه به این آمار می توان گفت که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در بازه زمانی پاییز ۱۳۸۹ تا فصل مشابه آن در سال ۱۴۰۱ حدود دو هزار و ۵۰۰ درصد افزایش قیمت داشته و ۲۶ برابر رشد کرده است.
به عبارت دیگر، در سال ۱۳۸۹ یک فرد با حدود ۱۰۰ میلیون تومان می توانست یک آپارتمان حدود ۵۰ متری در سطح متوسط بخرد؛ حالا، اما برای همان واحد مسکونی باید رقمی حدود دو میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان هزینه کند.

انفجار قیمت ها در ابتدای سال ۱۴۰۲

در همین حال باید توجه داشت که کلیه این آمار متعلق به زمستان سال ۱۴۰۱ است و فعلا بهار سال جاری که به صورت طوفانی در افزایش قیمت مسکن آغاز شد در این آمارها مورد توجه قرار نگرفته است.
تعطیلات نوروز سال ۱۴۰۲ در حالی به پایان رسید که انفجار قیمت مسکن در تهران و تقریبا تمام کلان شهرهای کشور رقم خورد و در یک صعود بلند بالا حتی در نیمه اردیبهشت کف قیمت خرید خانه در تهران از رقم ۲ میلیارد تومان عبور کرد.
پس از این انفجار قیمت ها بود که رسانه های نزدیک به جریان دولت مدعی شدند که قیمت مسکن کاهش یافته است و اما این ادعا در حالی توسط این رسانه ها منتشر می شد که اشاره ای به رکود سنگین در بازار مسکن کشور نمی شد.
در حقیقت اردیبهشت ۱۴۰۲ بازار مسکن با افزایش چشمگیر قیمت ها مواجه شد و این افزایش قیمت ها سبب شده تا ناگهان بازار مسکن در رکود جدی فرو برود. این رکود نیز محصول این شرایط بود که قیمت ها دیگر نه به صورت ماهیانه بلکه به صورت روزانه افزایش می یافت و در مقابل هر حرکت شهروندان در حوزه مسکن بدون دورنمایی درست بود و این مساله باعث شد تا حتی فعالان این بازار نیز از حضور پررنگ در آن اجتناب کنند.
رکود سهمگین در بازار مسکن با افزایش نجومی قیمت ها، اما به ناگاه در برخی نقاط منجر به کاهشی شدن قیمت ها شد، کاهشی که به نظر می رسد البته بیشتر حاصل بزرگ شدن حباب قیمت مسکن بود.
برای مثال خانه ای ۲۱۰ متری که در سال ۱۳۹۵، با رقم ۲ میلیارد تومان در منطقه یک تهران معامله شده بود در زمستان ۱۴۰۱ به ۱۸ میلیارد تومان رسید و کمی بعد، این افزایش قیمت تا ۲۵ میلیارد تومان ادامه یافت و این رقم، اما به ناگاه در اواخر خرداد تا رقم ۲۰ میلیارد تومان برای فروش عقب نشست.

کاهش قیمت مسکن روی حباب مسکن

به نظر واضح است که این کاهش قیمت نه نتیجه افزایش ساخت و ساز و نه نتیجه تلاش های دولت سیزدهم که تنها مربوط به افزایش رکود و تلاش فروشندگان برای فروش املاک خود بوده است و شاید به همین دلیل نیز بیشترین میزان کاهش قیمت در ابتدا در منطقه یک تهران رخ داد و پس از آن بود که حداقل سه شهرک پردیس، پرند و هشتگرد که با افزایش قیمت نجومی مواجه شدند دچار این ریزش قیمت شدند.
هر سه این شهرک های اطراف تهران در فاصله بهمن ماه ۱۴۰۱ تا اردیبهشت ۱۴۰۲ افزایش قیمتی نجومی را تجربه کرده بودند و از همین رو عجیب نبود که با بزرگ شدن حباب قیمت ها در این مناطق، فروشندگانشان ناچار به دادن تخفیف های کلان و یا حتی کاهش قیمت در هر متر مربع شوند.
این در حالی است که پس از وارد شدن به ماه خرداد قیمت ها به طور کلی سقوط کرد و ضررهای میلیاردی را برای افرادی که در ماه های اردیبهشت معامله خرید انجام دادند به همراه داشت.

آمار محرمانه قیمت مسکن

البته تمام این ارقام اکنون در حالی بیان می شود که اساسا در یک اقدام عجیب ارقام خرید و فروش مربوط به قیمت مسکن حالا جزو آمارهای محرمانه ای است که دیگر منتشر نمی شود. آخرین آمارها از این بازار نیز مربوط به دی ماه سال گذشته است که نشان می دهد متوسط قیمت مسکن در تهران به متری ۵۰ میلیون تومان رسیده است. اکنون بیش از شش ماه است که گزارش قیمتی مسکن منتشر نمی شود و کارشناسان می گویند در این مدت قیمت مسکن رشد داشته و رکوردهای جدیدی را ثبت کرده است.
در همین حال اخیرا نیز رئیس انجمن انبوه‌سازان گفته است که متعارف حقوق در ایران بین ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان است و این در حالی است که یک متر مربع واحد مسکونی در تهران کمتر از چهل میلیون تومان نیست و همین فاصله نشان می دهد چطور مردم قدرت خرید خود را از دست داده اند.
کما اینکه رئیس انجمن انبوه سازان در مورد این چرخه می گوید: قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده و این سبب شده که مردم نتوانند خانه بخرند و یا حتی خانه ای را پیش خرید کنند. کمبود تقاضا در بازار سبب شده که سرمایه سازندگان در بازار دچار رسوب شود و دوره خواب سرمایه افزایش پیدا کند. در نتیجه این مساله، سرمایه سازندگان قفل می شود و روند ساخت و ساز با کندی مواجه می شود. در این شرایط کمبود عرضه رخ می دهد و این عرضه پاسخگوی تقاضای موجود در بازار نیست و تعادل بازار بر هم می خورد. همچنین چون تقاضا از عرضه پیشی می گیرد، قیمت ها بیشتر می شود و قدرت خرید مسکن در میان مردم باز هم کمتر می شود، لذا تقاضا هم کاهش پیدا کرده و کاهش تقاضا از یک سو و خواب سرمایه از سوی دیگر، روند بازار را دچار مشکل کرده و به گرانی و کمبود خانه در بازار دامن می زند و این چرخه همچنان ادامه پیدا می کند.

دو بحران اصلی، اولی مهاجرت انبوه سازان

اما این مساله و افزایش توامان قیمت مسکن و رکودی که در حال رخ دادن است، فارغ از اینکه قیمت ها دستخوش تغییرات کاهشی جزیی شده، اما دو بحران جدی داشته است؛ اول اینکه مشکلات بازار مسکن منجر به خروج و مهاجرت انبوه سازان از کشور شده است.
در واقع موج مهاجرت تازه پس از پزشکان و پرستاران و فعالان اقتصادی و حوزه آی‌تی، حالا بنا بر اعلام فعالان حوزه ساخت و ساز این مهاجرت به سازندگان مسکن و شرکت های ساختمانی و مهندسان ایرانی رسیده است. انبوه پروژه های ساخت و ساز در کشورهای همسایه چون ترکیه و عراق و همچنین سایر کشورهای حاشیه‌ خلیج فارس سبب شده است، نیاز به نیروی کار در این کشورها بالا باشد.
ایرج رهبر نیز اخیرا در این باره خبر داده بود که شرایطی که برخی کشورهای همسایه برای سازندگان مسکن فراهم می کنند شرایطی مناسب است و کافی است سیاستگذاران ایران مطالعه ای اجمالی داشته باشند تا دریابند چرا شرکت های ساخت و ساز حاضر به کار در این کشورها هستند، اما اینجا پروژه های ساخت و ساز با بحران و کندی روبروست.
البته که بسیاری معتقد هستند از دست دادن قدرت خرید شهروندان ایرانی از مهم ترین عوامل مهاجرت انبوه سازان ایرانی به عمان و عراق و دیگر کشورهای منطقه است.

خروج مسکن اولی ها از بازار

در همین حال، اما یک مساله جدی نیز کاهش تعداد خرید خانه و آپارتمان در میان مسکن اولی ها محسوب می شود.
توجه کنید که پیمان مولوی، اقتصاددان نیز اخیرا عنوان کرده بود که متوسط قیمت مسکن تهران در خرداد ماه از متری ۶۲ میلیون تومان نیز عبور خواهد کرد. این پیش بینی تکان دهنده، اما نشانه های آشکاری در خود دارد.
بیشترین میزان خرید مسکن در تهران اکنون متعلق به کسانی است که در پی جابه‌جایی مسکن خود هستند. در واقع مالکانی که سعی دارند با پس انداز خود کیفیت یا متراژ مسکن شان را افزایش دهند اکنون اصلی ترین مشتریان بازار هستند و سهم مسکن اولی ها به طور محسوس از بازار مسکن کشور دچار کاهش جدی شده است، وضعیتی که به نظر می رسد به خوبی شرایط بحرانی مسکن در کشور را نشان می دهد.
یک کارگر ایرانی اکنون برای خرید یک مسکن یک میلیارد تومانی که دیگر در تهران یافت نمی شود و باید به سراغ شهرهای اطراف برود و با حقوق هشت میلیون تومانی باید ۱۲۵ ماه یعنی حدود ۱۱ سال هیچ نخورد و هیچ نپوشد و هر چه دارد پس انداز کند تا شاید بتواند یک خانه با کف یک میلیارد تومان تهیه کند و این تازه در حالی است که در ۱۱ سال قیمت مسکن هیچ تغییری نکند وگرنه که از اساس خانه داشتن رویایی خام برایش خواهد بود.
خبرآنلاین