برخی کارشناسان برای بهبود عملکرد تسهیلات مسکن و افزایش توانایی افراد برای پرداخت اقساط، دو طرح وام مشارکتی برای خرید مسکن و حذف کامل دیوارها از مسیر ورود ساخت و ساز به صندوق های زمین و ساختمان را پیشنهاد کرده اند.

به گزارش اخبار ساختمان، رشد تورم در بازار مسکن به‌ همراه دیگر مشکلات اقتصادی در کشور باعث شده قدرت مردم برای خرید خانه تا حد چشمگیری افت کند. این در حالی‌ است که بانک ها نیز از پرداخت وام های مسکن امتناع می کنند و حتی در صورت پرداخت، تسهیلات مسکن عملاً برای مردم کارآیی ندارند.
وام های مسکن با وجود افزایش سقف پرداخت در سال گذشته، هنوز هم کفاف خرید خانه به ویژه در کلانشهرها را نمی دهند. از سوی دیگر حتی در صورت پرداخت وام از سوی بانک، آن قدر فاصله اقساط ماهانه تا متوسط درآمد مردم بالاست که عملاً بازپرداخت آن ممکن نیست.
در این راستا کارشناسان دو طرح را پیشنهاد می دهند. طرح اول وام مشارکتی برای خرید مسکن است. با اجرای این طرح خریداران مشارکتی آپارتمان به ازای سهمی که از یک آپارتمان می خرند، می توانند وام خرید از بانک دریافت کنند.
طرح دوم با عنوان حذف کامل دیوارها از مسیر ورود ساخت و ساز به صندوق های زمین و ساختمان می تواند تامین مالی دو‌منظوره در بازارهای ساخت و خرید مسکن را رقم بزند. همچنین این طرح تقاضای سرمایه ای ملک را از بازار مسکن به سمت بخش مولد مسکن می کشاند. اما سوال اینجاست که این گونه طرح ها چه تاثیر منفی و مثبتی بر قدرت خرید مردم خواهند گذاشت؟

نیازهای ضروری مردم نباید به مزایده گذاشته شود

مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، در مورد مزایا و معایب این طرح ها گفت: این طرح ها در راستای همان پدیده های اسکان اشتراکی، گورخوابی، پشت‌بام خوابی و از این دست موارد است. این طرح ها غلط است و پیش از این، بارها کارشناسان درباره به مزایده گذاشتن نیازهای ضروری جامعه از طریق فروش متری مسکن در بورس اعتراض کرده اند.

در ایران از وام های مصوب و غیرمصوب سوءاستفاده می شود

او ادامه داد: در هیچ کشوری چنین اتفاقی نمی افتد که نیازهایی مانند درمان و مسکن به مزایده گذاشته شود. برعکس، تمام کشورها تلاش می کنند بهترین، طولانی ترین و کم بهره ترین وام های خود را به مسکن و نیازهای ضروری جامعه اختصاص دهند. در ایران نهایت سوءاستفاده از وام های مصوب و غیرمصوب انجام می گیرد.
گودرزی تصریح کرد: در هیچ کشوری این مساله وجود ندارد که یک چهارم وام مسکن را قبل از پرداخت با عنوان اوراق دریافت کنند و نرخ سود این وام نیز 23 درصد باشد.

وام اشتراکی از اساس غلط است

گودرزی درباره وام های پیشنهادی توضیح داد: وام اشتراکی که از اساس غلط است. از سوی دیگر در مساله افزایش وام ها نیز به‌ دلیل سرکوب شدید افزایش دستمزدی که در سال های اخیر وجود داشته قابلیت بازپرداخت از سوی مردم به مشکل برخورد کرده است.
او افزود: این گونه طرح ها عبث، بیهوده و سودجویانه است. امکان ندارد یک خانه را برای سه خانوار در نظر گرفت. از سوی دیگر ظرفیت ها در ایران بالاست و اصلاً نیازی به اجرای این طرح های بی پایه و اساس نیست.
او تصریح کرد: وام هایی که 30 تا 35 میلیون تومان اقساط ماهانه دارند برای مردم قابل بازپرداخت نیستند و بانک ها تا حدود زیادی در وضعیت موجود دخیل اند. حتی می توان این گونه تعبیر کرد که جهش‌ حدود 80 درصدی قیمت، مسکن را از دسترس مردم خارج کرده است.

تقاضای مصرفی در بازار مسکن به صفر رسید

این کارشناس حوزه مسکن در زمینه تقاضای مصرفی مسکن در بازار گفت: اکنون ما شاهد هستیم تقاضای مصرفی در بازار مسکن به سمت صفر مایل شده و از سوی دیگر تقاضای سرمایه ای نیز پایین آمده، چون قدرت نقدشوندگی مسکن به‌ دلیل کاهش قدرت نقدشوندگی مردم به شدت تنزل پیدا کرده و سرمایه گذاری در این بخش فعلاً صرفه اقتصادی ندارد.

بانک ها بحران های بزرگی در بازار مسکن ایجاد کرده اند

گودرزی همچنین در مورد عملکرد بانک ها در بازار مسکن عنوان کرد: عملکرد بانک ها در بخش مسکن فاجعه بار است. بررسی فعالیت بانک ها در کشورهای دیگر حاکی از آن است که به این نهادها اجازه چنین سوداگری و آشوب هایی را در بازار مسکن نمی دهند.
او ادامه داد: اکنون با جذابیت کاذبی که بانک ها از طریق معاملات صوری و دپوی مسکن ایجاد کرده اند و همچنین امتناع از پرداخت تسهیلات، بحران های بزرگی را در بازار مسکن به وجود آورده اند.
گودرزی بیان کرد: بارها از بانک مرکزی درخواست شده رتبه اعتباری بانک ها را بدون در نظر گرفتن سرمایه های ملکی بررسی و مسکن را از ترازنامه بانک ها خارج کند؛ زیرا این فرایند باعث شده است بانک ها در حوزه نیازهای اساسی جامعه حداکثر سوءاستفاده را انجام دهند.

فاصله درآمدها از قیمت‌ مسکن افزایش یافته است

این کارشناس حوزه مسکن درباره فاصله درآمدها از قیمت مسکن توضیح داد: در حال حاضر فاصله درآمد مردم از قیمت های رهاشده مسکن به شدت بالا رفته و انتظار برای خرید مسکن به بیش از صد سال رسیده است. دستمزدها زیر خط فقر تعریف شده و امکان پس‌انداز از بین رفته است.»
او اضافه کرد: از سوی دیگر قیمت گذاری رهاشده ای در بازار مسکن وجود دارد و تا آنجا صعود قیمت اتفاق افتاده که صنعت ساختمان را نیز با بحران مواجه کرده است.

پرداخت اقساط تسهیلات مسکن از توان مردم خارج است

گودرزی همچنین در خصوص مبالغ بالای اقساط ماهانه تسهیلات مسکن گفت: در حال حاضر بانک ها قصد دارند سقف پرداخت وام ها را افزایش دهند، اما بازپرداخت اقساط ماهانه آن از توان مردم خارج است. این در حالی‌ است که اگر پرداخت وامی انجام نگیرد، سرمایه گذاری آنها در این بخش با چالش مواجه می شود و قدرت نقدشوندگی این املاک روبه‌روز افت می کند.
وی افزود: اکنون ما شاهد هستیم که تقاضای مصرفی در بازار مسکن به سمت صفر مایل شده، زیرا هیچ محاسبه ای در بخش قیمت گذاری وجود ندارد و هیچ کس به حق خود قانع نیست. امروزه سازندگان با هزار درصد سود نیز حاضر نیستند واحدهای خود را به فروش برسانند.
بنابراین در حالی که هزینه های مربوط به مسکن به‌ طور استاندارد باید قدرت پوششی حداقل 60‌ درصد از قیمت مسکن را داشته باشند و سهم قسط وام نیز حداکثر 30 درصد از هزینه ماهانه خانوارها را به خود اختصاص دهد، وام مسکن در ایران عملاً این ویژگی ها را ندارد.
این در حالی‌ است که قدرت خرید مردم نیز به کمترین میزان خود در چند سال گذشته رسیده است. از سوی دیگر، بانک ها نیز در زمینه پرداخت وام های مسکن همکاری فعالی ندارند و این موضوعات مشکلات بازار مسکن را وارد مرحله جدیدی کرده است.
تجارت نیوز