یک کارشناس بازار مسکن گفت: در بخش ساخت و ساز مسکن، نه قیمت مصالح ارزانتر از قبل شده و نه قیمت تمام شده ساختمان ها تغییری کرده است؛ پس اگر نوسان کمی در قیمت ها رخ داده به دلیل کاهش تقاضا در این بازار بوده است.

به گزارش اخبار ساختمان، بر اساس آنچه مرکز آمار ایران از متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران منتشر کرده است قیمت ها در آذر ماه ۱۴۰۲ افت داشته است و میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به ۷۴ میلیون و ۹۰ هزار تومان رسیده است؛ عددی که نسبت به آبان ماه ۲.۲ درصد کاهش را نشان می دهد.
ضمن آنکه در آذرماه ۱۴۰۲ شاخص قیمت آپارتمان های مسکونی شهر تهران به عدد ٢٧٤،٤ رسید که نسبت به ماه قبل ٢.٩ درصد افت داشته است. نرخ تورم سالانه آذر ماه آپارتمان های مسکونی شهر تهران نیز به عدد ٨٥،٧ درصد رسیده است که نسبت به مدت مشابه ماه قبل (٨٦.٣ درصد)، ۰.۶ واحد درصد کاهش داشته است، حجم معاملات مسکن در شهر تهران نسبت به ماه قبل معادل ۱.۲ درصد کاهش نشان می دهد و از مجموع ۲۲ منطقه شهر تهران، ۱۴ منطقه رشد قیمتی ماهانه منفی را تجربه کرده اند، اما آیا این وضعیت می تواند نشانگر بروز افت های شدیدتر قیمت مسکن در ماه های آتی باشد؟

قیمت ساخت و ساز ارزان نشده است

عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن در واکنش به افت قیمت ها در شهر تهران در طول یک ماه گذشته گفت: رکود به وجود آمده در بازار مسکن موجب افت قیمت ها شده است؛ ضمن آنکه میزان معاملات مسکن هم نسبت به سال های قبل به شدت افت داشته است. اما باز هم به نظر می رسد متقاضیان در انتظار افت بیشتر قیمت ها و فروشندگان منتظر افزایش بیشتر قیمت ها هستند و برای عرضه واحدهای شان مقاومت می کنند تا واحد‌های خود را بتوانند گرانتر بفروشند و چه بسا در انتظار اتفاقاتی هستند تا به بهانه آن قیمت ها را باز هم بالا ببرند.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه با بیان اینکه قیمت ساخت ارزان نشده است، تصریح کرد: در بخش ساخت و ساز مسکن نه قیمت مصالح ارزانتر از قبل شده و نه قیمت تمام شده ساختمان ها تغییری کرده است، پس اگر نوسان کمی در قیمت ها رخ داده به دلیل کاهش تقاضا در این بازار بوده است.

رکود بازار همچنان باقی است

آیت‌اللهی با اشاره به کاهش ۶۵ درصدی معاملات مسکن در آذر ماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته خاطرنشان کرد: رکود در بازار مسکن افزایش پیدا کرده است و این آمار‌ها هم تاییدکننده همین رکود بازار است و اینکه مردم قدرت خریدشان نسبت به قیمت های موجود پایین تر است و در انتظار افت بیشتر قیمت ها و گزینه های بهتری برای خرید هستند.
او درخصوص پروژه مسکن ملی نیز گفت: هر چند اقداماتی از سوی وزارت راه و شهرسازی در زمینه این پروژه انجام شده و زمین هایی هم در این خصوص در نظر گرفته شده، اما به دلیل عدم توانایی بانک ها در پرداخت تسهیلات، بانک ها فعلا نمی توانند به این پروژه ورود کنند، البته در حال حاضر نمی توان پیش بینی درستی از موفقیت یا عدم موفقیت این پروژه داشت.
آیت‌اللهی افزود: چنین پروژه های عظیمی در سطح کشوری نیازمند برنامه ریزی و مطالعات جدی اقتصادی و اجتماعی است البته همه دولت ها در ابتدای فعالیت شان به یکسری از مباحث در حوزه مسکن ورود می کنند که در دولت سیزدهم هم برنامه تولید چهار میلیون مسکن ملی مطرح شد که باید در انتظار نتیجه آن بود.

قیمت ها چندان تغییری هم نداشته است

مسعود فراهانی، کارشناس بازار مسکن نیز درخصوص آخرین تغییرات بازار که مرکز آمار ایران ارایه داده است، گفت: این قیمت ۷۴ میلیون و ۹۰ هزار تومان با حجم معاملات شهر تهران تخمین زده شده و به دلیل افت در معاملات قیمت ها کاهش پیدا کرده است، اما در واقعیت به نظر می رسد قیمت ها چندان تغییری هم نداشته است و کافی است به یکی از پلتفرم های دیوار یا شیپور و… مراجعه کنید و مقایسه ای از قیمت واحد‌های مسکونی داشته باشید متوجه می شوید که قیمت ها همه افزایشی بوده اند.
فراهانی در پاسخ به این پرسش که این افت قیمت ها بر چه اساسی منتشر شده است، افزود: شاید نمونه آمارگیری این حوزه تغییر کرده باشد یا ممکن است حجم معاملات در مناطقی بیشتر شده باشد که رشد قیمت ها در این مناطق کمتر بالا رفته باشد، به عنوان مثال؛ در گذشته حجم معاملات در مناطق ۱، ۲ و ۳ بیشتر بودند و در این مناطق دایما قیمت ها افزایش پیدا می کرد و هر ساله گزارش معاملات هم از این مناطق نشان دهنده افزایش نرخ ها بود، اما ممکن است سمپل یا نمونه آمارگیری را به سمت مناطق دیگری که حجم معاملات بالاتری پیدا کرده اند برده باشند.

بیشترین حجم معاملات در بخش مسکن استیجاری است

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به رکود در بازار مسکن تصریح کرد: در حال حاضر عملا بازار راکد است و هیچ کس تمایلی به فروش واحد‌های خود ندارد و به نظر می رسد افزایش قیمت در حوزه مسکن همچنان وجود داشته باشد، اما نکته اینجاست که این حجم معاملات و مانور‌ها اصلا نشان دهنده سلامت بازار نیست و این گزارش مسکن و این آمار‌ها اصلا ارتباطی به خرید مسکن اولی ها ندارد و تنها صرف معاملات را در نظر گرفته اند که می تواند معاملات سوداگرانه هم در میان آنها باشد و هیچ داده معتبری هم برای سیاستگذاری محسوب نشود.
فراهانی ادامه داد: ضمن آنکه بیشترین حجم معاملاتی که در حال حاضر انجام می شود در بخش معاملات مسکن استیجاری است و تعداد قرارداد‌هایی که ثبت شده و کد رهگیری دارند و اینکه قیمت و حجم آنها نشان دهنده شرایط بازار مسکن است.

وعده ساخت نهضت ملی به کجا رسید؟

این کارشناس بازار مسکن افزود: در حال حاضر بخش زیادی از وعده ساخت ملی مسکن انجام نشده و تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد این پروژه عظیم آن هم در بخش زیرساخت ها فراهم شده و عملا چندان پیشرفتی هم نداشته است و به نظر می رسد این هدفگذاری هم از ابتدا غیر واقع بینانه بوده و عملا سرانجامی نخواهد داشت و به صورت کلی اینگونه پروژه های ملی مشکلات زیادی در پی دارند.
او گفت: معمولا در چنین پروژه هایی ساخت و ساز‌های شهری را رها می کنند و دولت می خواهد از یک مجرایی برای ساخت و ساز وارد شود که در واقع عملیاتی هم نیست و در بهترین حالت ۳۰ درصد از واحد‌های مسکونی محقق نخواهد شد و بعید است که حتی در سه سال آینده هم این واحد‌ها ساخته شود.

کدام دهک های درآمدی مناسب طرح ملی مسکن هستند؟

فراهانی با بیان اینکه جانمایی درستی برای ساخت این پروژه صورت نگرفته است، گفت: در کنار همه این موارد تعداد مشارکت کنندگان زیاد نبوده و این طرح برای بسیاری از دهک های درآمدی مناسب نیستند و زمانی که قیمت ها تغییر می کنند عملا به سمت دهک های ۸ تا ۱۰ می روند که بسیاری از این دهک ها خودشان هم مالک هستند که نباید در این طرح شرکت کنند و دهک های پایین تر هم که قدرت مالی کمتری دارند اصلا مخاطب این طرح محسوب نمی شوند.
این کارشناس بازار مسکن افزود: در مجموع صدور مجوز‌های ساخت و ساز برای بخش خصوصی و دولتی از آسان سازی در تسریع صدور پروانه های ساختمانی تا اجازه تخریب و نوسازی در بافت های فرسوده، تقاضا برای خرید مصالح ساختمانی و استخدام نیروی کار را افزایش می دهد و به دلیل ظرفیت مشخص در ساخت و ساز‌ها شاید نیروی کار باشد، اما مصالح ساختمانی محدود است و به همین دلیل با افزایش قیمت ها در بخش مصالح ساختمانی روبرو می شویم و واحد‌هایی که ساخته می شوند قیمت بالاتری خواهند داشت.
او ادامه داد: در حال حاضر در تهران هیچ طرحی برای استطاعت پذیری واحد‌های مسکونی نوساز نداریم به جز یکسری از واحد‌ها که در بافت های فرسوده قرار دارند و در دست مالکینی هستند که یک طبقه در بافت فرسوده داشته اند و بعد از آن تراکم گرفته اند، اما سایر ساختمان هایی که ساخته می شوند برای فروش و اجاره با قیمت بازار عرضه می شوند.
رویداد24