نتایج تحقیقات میدانی به عمل آمده از بازار اجاره مسکن پایتخت حاکی است، نرخ رشد اجاره بها در قراردادهای فعلی در بازه ای کمتر از تورم اجاره در بهار سال گذشته قرار گرفته است.

به گزارش اخبار ساختمان، مشخصات سری اول معاملات اجاره مسکن 1403، از شکل گیری بهار متفاوت در این بازار خبر می دهد. برآوردها نشان می دهد، تورم اجاره پایتخت در میانه بهار، بر اساس ارقامی که هم‌‌‌اکنون در قراردادهای جدید درج می شود، با وضعیت تورمی بازار اجاره 1401 و 1402 متفاوت است.
روایت فعالان بازار اجاره از آنچه هم‌‌‌اکنون در شکل اعداد و ارقام جدید در قراردادهای اجاره خودنمایی می کند حاکی است، تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در اولین قراردادهای این بازار در سال جاری، از تورم اجاره دو سال قبل کمتر است.
آنطور که واسطه های بازار اجاره در مناطق مختلف شهر تهران اعلام کردند: تورم اجاره در قراردادهای جدید که میانه بهار امسال بین موجر و مستاجر منعقد شده است، بین 25 تا 35‌ درصد بوده است؛ این در حالی است که آمارهای رسمی از تورم اجاره مربوط به بازه زمانی بهار دو سال قبل نشان می دهد، بهار 1401 متوسط اجاره بها در تهران 46‌ درصد و بهار 1402 معادل 53‌ درصد رشد داشت؛ این میزان رشد در واقع نشان دهنده تغییرات نقطه به نقطه اجاره بها در هر یک از این سال ها نسبت به سال قبل از آنهاست.
این ارقام نشان می دهد، میزان رشد اجاره در قراردادهای موجر و مستاجر در میانه بهار امسال از سرعت رشد اجاره بها در بهار 1401 و بهار 1402 کمتر است؛ هر چند ارقام اجاره بها تحت تاثیر جهش سال های اخیر، کماکان از توان طیف گسترده ای از مستاجرها خارج است و امسال هم مستاجرها مانند سال های قبل سال سختی را در این بازار پیش‌‌‌رو دارند.
تازه ترین تحقیقات میدانی به عمل آمده از وضعیت بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف پایتخت در حالی از متوسط تورم 25 تا 30 درصدی در قراردادهای جدید نسبت به ارقام اجاره سال قبل خبر می دهد که در سه منطقه شمالی تهران (1 تا 3) به روایت فعالان بازار اجاره، معاملات اجاره در برخی موارد با نرخ های متفاوت (بعضا بیش از این میزان) در حال انجام است. برخی از آنها از تورم 40 تا 45 درصدی در بازار اجاره شمال تهران خبر می دهند. اما در عمده مناطق شهر تهران به خصوص مناطق مصرفی، تورم اجاره در قراردادهای جدید کمتر از این مناطق است. البته این شرایط به معنای بهتر شدن اوضاع بازار اجاره نیست؛ بلکه نشان دهنده آن است که شدت بحران در مقطع زمانی شروع بازار اجاره 1403، فعلا کمتر از بحرانی است که در بهار 1401 و 1402 تجربه شد.
به روایت واسطه های بازار اجاره مسکن مناطق مختلف شهر تهران، در صورت ثبات در متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن و اجاره، انتظار می رود قراردادهای تابستانی این بازار نیز با همین میزان افزایش (تا 30 درصد)، منعقد شود.
بازار اجاره 1403 همچنین امسال با یک تغییر سیاستی نیز روبه‌رو خواهد بود. قانون ساماندهی بازار اجاره در روزهای اخیر بعد از سه بار رفت و برگشت بین مجلس و شورای نگهبان، سرانجام از سوی این شورا تایید شد و به زودی به بازار ابلاغ می شود.
بر اساس این قانون در شهرهایی که تورم عمومی در آنها بیش از 30‌ درصد است، وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی و سیاستگذار بخش مسکن، اقدام به تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بها معادل 50 تا 100‌ درصد نرخ تورم عمومی خواهد کرد. آنطور که برنامه ریزی شده است احتمالا این قانون از ابتدای تابستان در بازار اجاره اعمال خواهد شد و به دلیل آنکه مصوبه مجلس است در بازار لازم‌‌‌الاجرا خواهد بود.

سازگاری با قانون مصوب

اما در شرایطی که هنوز این قانون در بازار اجرایی نشده است، بررسی ها و نتایج تحقیقات میدانی نشان می دهد ارقام مربوط به تورم اجاره مسکن شهر تهران در بهار 1403، فعلا به نوعی با فرمول تعیین شده در این قانون برای تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بها، سازگار است. آنچه این سازگاری را در مقطع زمانی فعلی نشان می دهد با استناد به روایت فعالان بازار مسکن از سطح بهاری تورم اجاره و مقایسه آن با تورم عمومی سال 1402، قابل مشاهده است.
بر اساس آمار‌‌‌های رسمی، تورم عمومی سال 1402 در کشور 40.7‌ درصد بوده است. بنابراین نرخ رشدی که به روایت واسطه ها و فعالان بازار اجاره‌‌‌ در قراردادهای امسال این بازار اعمال شده است به طور متوسط زیر سطح تورم عمومی سال 1402 است و با توجه به فرمول تعیین شده در قانون جدید، در همان بازه 50 تا 100 درصدی نرخ تورم عمومی قرار می گیرد. حتی در برخی از مناطق مرغوب تر و بالاتر شهر تهران که واسطه ها از رشد 40 درصدی اجاره بها در قراردادهای سال جدید نسبت به قراردادهای بهار 1402 خبر می دهند، همچنان این سطح تورم اجاره زیر سطح تورم عمومی 1402 قرار دارد. اما سوال این است که این سازگاری از چه محلی حاصل شده است؟ آن هم در مقطعی که هنوز قانون مصوب در بازار اجرا نشده و به تازگی از سوی شورای نگهبان تایید شده است.
بررسی ها و نتایج تحقیقات میدانی انجام شده در این باره نشان می دهد این سازگاری به معادله ای نانوشته اما مورد توافق موجر و مستاجر در بهار 1403 بر سر میزان رشد اجاره بها در قراردادهای جدید برمی‌‌‌گردد. در این معادله موجر با در نظر گرفتن یک فاکتور کلیدی از کشش بازار و توان مالی مستاجرها، نرخ های جدید را در بازار اجاره اعمال می کند. ضمن آنکه مستاجر نیز به دلیل چند سال پیاپی تورم بالا در این بازار، هم‌‌‌اکنون در شکننده ترین وضعیت به لحاظ تحمل افزایش اجاره بها قرار دارد.

متغیرهای کلیدی کدامند؟

بررسی های انجام شده و روایت فعالان بازار اجاره نشان می دهد، آنچه هم‌‌‌اکنون بیش از هر عامل دیگری سطوح جدید اجاره بها را در شهر تهران تعیین می کند، کشش بازار و توان مالی مستاجرها است. موجرها عمدتا با نگاه به تورم عمومی و تورم مسکن اقدام به تعیین نرخ های جدید در بازار اجاره می کنند و در این میان نیم نگاهی نیز به توان مالی مستاجرها دارند که هم‌‌‌اکنون در شکننده ترین وضعیت خود قرار دارد.
هر چند تورم در بازار اجاره سال های قبل و حتی امسال به قدری است که طیف زیادی از مستاجرها ناچار به مهاجرت به مناطق پایین تر یا سکونت در واحدهای ارزان تر و ضعیف تر هستند. همین موضوع باعث شده است، موجرها که سال گذشته، به طور متوسط، قراردادهای جدید را با تورم 50 درصدی امضا کردند، امسال بعد از مواجهه با توان مالی مستاجرها، قراردادها را با تورم کمتری، منعقد کنند.
فعالان بازار اجاره معتقدند: آنچه بیش از هر اقدامی در کاهش التهاب تابستانی بازار اجاره موثر است، ثبات نرخ ارز به عنوان متغیر بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن و اجاره و به دنبال آن مهار تورم عمومی و تورم مسکن است. چرا که بسیاری از موجرها با نگاه به این پارامترها اقدام به تعیین سطوح جدید اجاره بها می کنند.
یک نکته دیگر که در جریان تحقیقات میدانی به عمل آمده از بازار اجاره شهر تهران رصد شد مربوط به مشاهده طیفی از موجر اولی ها در این بازار است.
آنطور که واسطه های بازار اجاره اعلام کردند: عرضه فایل اجاره‌‌‌ به بازار از محل ورود گروه جدیدی از موجرها به بازار افزایش یافته است. برخی از این موجر اولی ها به دنبال سبقت تورم اجاره از تورم عمومی برای کسب درآمد از این محل ترغیب به عرضه آپارتمان های خود به بازار اجاره شده اند. در میان این موجر اولی ها، البته سازنده هایی دیده می شوند که برای پوشش بخشی از هزینه های ناشی از تورم مصالح ساختمانی در شرایط رکود بازار مسکن، یک یا چند واحد آماده خود را به بازار اجاره عرضه کرده اند.
بازار اجاره‌ بهار 1403 همچنین شاهد بازگشت بخشی از موجرهایی است که در سال های شیوع کرونا و بعد از آن، از اجاره داری انصراف داده و واحد خود را خالی نگهداری می کردند.
واسطه های بازار اعلام کردند: بهار امسال عرضه فایل اجاره به بازار مسکن نسبت به بهار سال گذشته بیشتر شده است.
نسبت تورم اجاره به تورم عمومی از آذرماه سال گذشته به بالای عدد یک رسید. در حالی که در 12 ماه سال گذشته، به طور متوسط این نسبت، یک بود (تورم اجاره به سطح برابر با تورم عمومی رسید)، فروردین ماه امسال این نسبت به 1.3 رسید.
دنیای اقتصاد