یک کارشناس بازار مسکن گفت: بازار مسکن هم‌اکنون در رکود تورمی قرار دارد اما قیمت ها در بازار اجاره بها روز به روز بیشتر می شود و بازار سرمایه ای مسکن در بازار مصرفی پیشی گرفته است.

به گزارش اخبار ساختمان، رشد خفیف قیمت مسکن و افت چشمگیر تعداد معاملات در شرایطی رقم خورده که تورم نقطه به نقطه بخش مسکن، شامل اجاره بها، خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی در مردادماه امسال ۴۱.۴ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته و از سوی دیگر بر اساس آمار منتشر شده بانک مرکزی، بخش مسکن از ابتدای سال جاری تا به امروز با رشد قیمت همراه بوده است.
افزایش قیمت مسکن در روزهای پایانی پارسال، موجب دلسرد شدن بسیاری از مستأجران شد و با ورود به سال جدید و رشد مجدد قیمت مسکن آن هم با نزدیک شدن به فصل جا به جایی، پیدا کردن واحدی با قیمت و کیفیت مناسب تبدیل به کابوسی برای مستأجران شد چراکه نرخ های پیشنهادی اجاره بها هیچ تناسبی با قدرت خرید مردم ندارد.
نکته مهم آن است که با کاهش قدرت خرید مصرف کننده نهایی توأم با افزایش قیمت مسکن، انتظار خروج از رکود در کوتاه مدت و خرید خانه برای قشر مستأجر تبدیل به رؤیا خواهد شد و از سوی دیگر در آینده نزدیک شاهد رونق معاملات تهاتری رهن و اجاره نیز خواهیم بود.

واحدهای نهضت ملی مسکن هنوز به مرحله افتتاح نرسیده است

در این رابطه فرهاد بیضایی کارشناس ارشد حوزه مسکن گفت: از اواخر سال ۱۳۹۹ و اوایل سال ۱۴۰۰ وضعیت مسکن در شرایط تورم بسیار سنگینی قرار گرفت. در واقع با توجه به سیاست هایی که به خصوص در حوزه بانک مرکزی اتفاق افتاد، از اواسط سال ۱۴۰۲ بازار مسکن در شرایط تثبیت قیمت و تقریباً رکودی قرار گرفت.
وی ادامه داد: البته در دو ماه اخیر مقداری بازار مسکن مقداری رشد قیمت را تجربه کرد اما این افزایش قیمت در سطح چشمگیری نبوده اما هم‌اکنون این بازار در کود سنگینی قرار دارد. همچنین در بازار اجاره بها شاهد افزایش روز افزون، قیمت کرایه نشین ها هستیم؛ پس‌از دوره کرونا دولت ها سعی کردند با قیمتگذاری دستوری از جمله تعیین سقف اجاره بها، بازار اجاره بها مسکن را کنترل کنند اما علی‌رغم اینکه در دولت قبلی و حتی دولت فعلی این سیاست ها قانون شد اما توفیق چندانی حاصل نشد و از سوی دیگر بازیگران بازار مسکن توجهی به این مصوبات نداشتند، بر همین اساس بازار مسکن طی سه سال گذشته تا به امروز در شرایط تورمی قرار دارد.
این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به اینکه عده ای از فعالان حوزه مسکن اذعان می کنند که دولت نباید در این بازار دخالت داشته باشد، افزود: در راستای کنترل وضعیت بازار مسکن بی شک هیچ نوع دیدگاهی در خصوص عدم ورود دولت وجود ندارد، به عنوان مثال دولت می تواند در حوزه توسعه زیرساخت های کشور ورود داشته باشد اما در حوزه تصدی گری ممکن است، ورود نداشته باشد؛ بر همین اساس باید در سطوح اقتصادی و مدیریتی کشور در خصوص دخالت دولت در تمام حوزه ها، تعیین و تکلیفی داشته باشیم.
وی ادامه داد: تقریباً پس از دهه ۶۰ و اوایل دهه ۷۰ سیاست مسکن و شهرسازی، یک سیاست پارادوکسی و نقیضی بوده است، عمدتاً در حوزه شهرسازی خواستار دخالت های شدید دولت بودیم اما در حوزه مسکن خواستار حداقلی دخالت های دولت بودیم که عدم مدیریت های دولت موجب ایجاد ناکارآمدی های در این زمینه شد، زیرا از سو منجر به افزایش تقاضاهای سرمایه ای می شد و سطح سرمایه گذاری تو حوزه مسکن را به خاطر عدم دخالت دولت بالا می برد تا جایی که از اواسط دهه ۸۰ به بعد سهم تقاضای سرمایه ای از سهم تقاضای مصرفی در بازار مسکن پیشی گرفت.
بیضایی خاطرنشان کرد: با توجه به شرایط بازار مسکن، روز به روز سیاست های تصدی گری و دخالت حداکثری دولت در زمینه شهرسازی افزایش یافت که در مقابل بخش خصوصی مسکن یا کسانی که دارای بخش خصوصی بودند با شدیدترین مقررات برای کنترل حوزه ساخت و ساز مواجه بودند؛ قطعاً بخشی از نقاط ارزش زیست محیطی دارند که جز منابع عمومی به شمار می روند و هیچگونه ساخت و سازی در این مناطق نباید رخ دهد و از سوی دیگر باید از زمین خواری جلوگیری، حفظ و صیانت شود.
وی تصریح کرد: با توجه به موارد ذکر شده، باید در حوزه زمین های خصوصی، دولت سیاست متفاوتی نیز وضع کند، باید در نقطه تعیین تکلیف کنیم یا در حوزه مسکن و شهرسازی توأمان باید سیاست دخالت دولت را به رسمیت شناخته شود یا اینکه نه در حوزه شهرسازی و در حوزه مسکن باید قائل به سیاست حداقلی دخالت دولت ها باشیم. البته در حوزه مسکن و شهرسازی تنها دخالت دولت می تواند به حوزه تخلفات و مجوزات و… محدود شود اما می توانیم از سوی دیگر آزادی عمل بیشتری را در این حوزه داشته باشیم.
بیضایی ادامه داد: طرح مسکن مهر در دولت نهم و دهم آغاز شد اما در همان دولت به پایان نرسید. دولت روحانی این طرح را با عنوان مسکن ملی ادامه داد و دولت سیزدهم همگام با اجرای طرح نهضت ملی مسکن نسبت به تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر اقدام کرد و موضوع ساخت چهار میلیون واحد نهضت ملی در دولت سیزدهم، یک مساله جدی بود که مطرح شد و تقریباً تمام واحدهایی که در دولت شهید رئیسی تا همین اواخر افتتاح شد یا تعدادی از واحدهای مسکن مهر بود یا واحدهای مسکن ملی دولت قبلی بوده، زیرا واحدهای نهضت ملی دولت سیزدهم به مرحله بهره برداری و افتتاح نرسیده است. البته لازم به ذکر است، وعده مسکنی دولت سیزدهم، نیاز کشور است که دولت چهاردهم باید در راستای رفع کمبود مسکن و خانه دار شدن مستأجران گام بردارد، زیرا اگر دولت فعلی برخلاف این تعهد عمل کند در سال های آینده با مشکلات زیادی اعم از کمبود مسکن مواجه خواهیم شد.
وی تاکید کرد: ساخت مسکن در کشور باید تداوم داشته باشد و برای استمرار این فرآیند دولت باید یک نقشه و قانون منجسم تصویب کند. ساخت مسکن علاوه بر اینکه مسیر مستأجران را برای خرید خانه هموار می کند، موجب کاهش قیمت نیز خواهد شد زیرا مدیریت قیمت بازار مسکن با میزان عرضه و تقاضا ارتباط مستقیمی دارد.
بیضایی با اشاره به اینکه طرح نهضت ملی مسکن با شهادت رئیس جمهور دولت سیزدهم ناتمام ماند، گفت: همان طور که اشاره شد، دولت ها باید نیاز آحاد جامعه را برطرف کنند که مسکن نیز یکی از آنها است که نیاز است این مشکل در دولت چهاردهم رفع شود. البته ناگفته نماند اجرای طرح های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن هم با توجه به شرایط تورمی کشور منطقی نیست.
وی ادامه داد: در اقتصاد ایران تورم حاکم است از این رو نمی توان با قاطعیت یک نرخ مصوبی برای ساخت مسکن تعیین کرد زیرا طی فرآیند با کمبود منابع مالی رو به رو خواهیم شد. به تبع آن نیز پروژه متوقف می شود و متقاضی در انتظار تحویل خانه خواهد ماند. از سویی دیگر اجرای قراردادهای علی‌الحساب موجب سردرگمی متقاضی و سازنده و … خواهد شد.

شبکه بانکی سردرگم است

این کارشناس مسکن افزود: در زمینه ساخت نهضت ملی مسکن بانک ها هم همکاری لازم را ندارند، زیرا وام نهضت ملی مسکن از ۳۵۰ میلیون تومانی آغاز شد و به ۵۵۰ میلیون تومان رسید که این روزها هم از افزایش وام به ۸۰۰ میلیون تومان صحبت می شود. به نظر می رسد شبکه بانکی سردرگم است.
بیضایی تاکید کرد: عده ای هم اذعان می کنند که طرح مسکن مهر مناسب است؛ بله تا زمانی که قرارداد قطعی بسته و آورده متقاضیان مشخص بود، روند اجرای طرح مسکن مهر مطلوب بود اما پس‌از دوره ای وارد شرایط تورمی و تحریم های ظالمانه علیه کشورمان شدیم که به تبع آن اجرای چنین قراردادهایی با مشکل مواجه شد و تا به امروز و پس‌از گذشت سال ها همچنان موانع مسکن مهر وجود دارد.
وی خاطرنشان کرد: با توجه به موارد ذکر شده، دولت چهاردهم باید در ابتدا یک نقشه راه منجسم در زمینه خانه دار شدن مستأجران با همراهی شبکه های بانکی از طریق اجرای برنامه های عملیاتی مشخص، طراحی کند. در دولت های مختلف سیاست های مسکنی متفاوتی را عملیاتی و اجرا کرده ایم که از این موارد می توان به عملیاتی سازی سیاست زمین شهری در دهه ۶۰، در سیاست زمین پاک در دهه ۷۰ و سیاست واگذاری زمین به انبوه سازان در دهه ۸۰ اشاره کرد.
این کارشناس مسکن گفت: سیاست واگذاری زمین به مردم و انبوه سازان را می توان جز تجربه های موفق در کشور برشمرد که دولت چهاردهم می تواند با استفاده از تجارب حاصل شده، در زمینه مدیریت بازار مسکن موفق تر عمل کند. البته در حوزه مسکن می توان با استفاده از روش های متنوع دیگری مانند شهرک سازی، مسکن مشارکتی، پیش خرید مسکن و… زمینه های خرید مسکن برای مستأجران را فراهم کنیم.

تداوم رکود مسکن در سال جاری

بر اساس گفته فعالان صنعت ساختمان، رکود تورمی معاملات مسکن در سال جاری ادامه دار خواهد بود؛ زیرا مولفه هایی که می تواند بازار را از رکود خارج کند مانند عرضه مسکن و کاهش قیمت مصالح ساختمانی رخ نداده است.
این در حالیست که رشد قیمت در بازار مسکن باعث می شود، مهاجرانی که با سودای رفاه و بهبود وضعیت کاری و اقتصادی به تهران کوچ کرده اند هم ترجیح دهند با وجود مشکلات پیش رو به شهرهای خود بازگردند یا در شهرهای حاشیه تهران سکونت کنند؛ از سویی دیگر نیز میزان افزایش قیمت خرید مسکن و اجاره طی سال های اخیر که توأم با کاهش قدرت خرید مردم شده، موجب شد تا مستأجران نتوانند برای خرید مسکن حتی برنامه ریزی کنند.

الزام تکمیل واحدهای نهضت ملی مسکن در دولت چهاردهم

انتظار می رود، وزیر راه و شهرسازی دولت چهاردهم برای ثبات بخشی به بازار مسکن و برداشتن گامی برای هموار کردن مسیر مستأجران نسبت به اتمام پروژه نهضت ملی مسکن متعهد باشد؛ زیرا بازار مسکن برای تعادل در معاملات و کاهش قیمت، نیازمند افزایش عرضه خواهد بود و از سوی دیگر عده زیادی از مستأجران برای صاحبخانه شدن در پروژه های نهضت ملی ثبت نام و سرمایه گذاری کرده اند.
همچنین، اگر وزارت راه و شهرسازی دولت چهاردهم نسبت به تکمیل واحدهای نهضت ملی متعهد نباشد، معضل مسکن نسبت به سال های گذشته در کشور تشدید می شود، زیرا در حال حاضر بسیاری از جوانانِ در آستانه ازدواج، به دلیل نداشتن توان خرید یا حتی اجاره مسکن از ازدواج صرف نظر می کنند؛ البته در کنار پروژه نهضت ملی، دولت چهاردهم باید از قانون جهش تولید مسکن نیز پیروی کند.

بیشتر بخوانید: چرا رشد ماهانه اجاره بها در مرداد به قله 1403 رسید؟
مهر