یافته های رسمی درباره بحران فراگیر دسترسی به سرپناه در کشور نشان می دهد سیاست های نادرست دولت‌ و شهرداری برای تامین خانه به جای آنکه باعث ارتقای مستاجرها از نردبان مسکونی شود، باعث سقوط آنها شده است.به گزارش اخبار ساختمان، سند شکست سیاست های مسکن از منظر خانوارهای مستاجر و فاقد مسکن در یک گزارش رسمی رونمایی شد. بازوی پژوهشی مجلس در گزارشی، با اشاره به شیوع هشت شکل بی خانمانی در کشور، از سقوط اجاره نشین ها از نردبان مسکن خبر داد.
بر اساس این گزارش، سیاست هایی که طی سال ها و دهه های گذشته تاکنون برای تامین مسکن اجرا شده است نه تنها منجر به ترقی خانوارهای کم درآمد و فاقد مسکن از نردبان مسکن نشده است که برعکس، این سیاست ها شکست خورده و برآیند این شکست خود را در شکل سقوط از نردبان مسکن در میان طیف گسترده ای از مستاجرها و گروه های فاقد مسکن نشان داده است.
مرکز پژوهش های مجلس در یک گزارش، با اشاره به انحراف های سیاستی در طرح مسکن میلیونی و قرارگاه جهادی مسکن تهران، سند شکست سیاست های مسکن از گذشته تاکنون را تشریح کرد. این سند شکست در واقع کارنامه سیاستگذار در حوزه تامین مسکن از نگاه مستاجرها و گروه های کم درآمد فاقد مسکن است.
بحران فراگیر تامین مسکن
مرکز پژوهش ها در این گزارش که به تازگی با عنوان ارزیابی لایحه برنامه هفتم توسعه از منظر تامین مسکن برای گروه های کم درآمد و آسیب پذیر منتشر کرده از تعبیر بحران فراگیر تامین مسکن در جامعه کم درآمدها و مستاجرها استفاده کرده است.
در واقع عبارت بحران فراگیر در حوزه تامین مسکن گرو‌‌‌ه های کم درآمد، فاقد مسکن و مستاجر، تعبیری از وضعیت کنونی بازار مسکن از دیدگاه بازوی پژوهشی مجلس است. در ابتدای این گزارش آمده است که به دلیل بحران فراگیر و چند‌جانبه مسکن در کشور، اقدامات چندگانه ای در سطوح مختلف مدیریت کشور در دستور کار قرار گرفته است که از جمله آنها می توان به برنامه نهضت ملی مسکن در سطح ملی و قرارگاه جهادی مسکن شهرداری تهران در پایتخت اشاره کرد.
در شرایطی که هدف مقبول سیاستگذاری مسکن در کشور افزایش مالک نشینی در میان خانوارهاست اما بعد از چند دهه تکیه و تاکید بر افزایش مالک نشینی و نپرداختن مستمر و موکد بر وجوه دیگر نظام مسکن، برخی تبعات اجتماعی نامطلوب آن آشکار شده است که عبارتند از: افزایش سهم سکونت استیجاری به‌رغم افزایش نرخ مالکیت (افزایش نرخ مالکیت بیشتر گروه های برخوردار و نه افزایش مالک نشینی بیشتر در میان خانوارها) و توجه ناکافی به وضعیت سکونتی مستاجران.
برمبنای آمارهای موجود، اگرچه در فاصله سال های 90 تا 95، معادل سه میلیون و ‌500 هزار واحد مسکونی به موجودی مسکونی کل کشور اضافه شده است اما به جای اینکه به همین میزان از تعداد خانوارهای مستاجر کاسته شود اما در همین بازه زمانی، 2 میلیون و 500‌ هزار خانوار مستاجر به جمعیت مستاجرهای کشور اضافه شده است. این آمار نشان می دهد سیاست های تامین مسکن ملی در کشور به جای آنکه منجر به کاهش تعداد مستاجرها شود، عملا به مالک تر شدن مالک ها کمک کرده است.
در این گزارش همچنین به ناپایداری و بی ثباتی انواع سکونت در کشور اشاره شده است که در پس آن اجاره نشینی به عنوان بدیل مالک نشینی سرنوشت محتوم بسیاری از شهروندان است اما در چند دهه گذشته مورد توجه جدی سیاستگذاران قرار نگرفته است.
این وضعیت باعث شده است اجاره نشینی در چند دهه گذشته به جای آنکه دوران‌ گذار سکونتی خانوارها به مالک نشینی قلمداد شود و در دستور کار سیاستی باشد عملا از فرآیند سیاستگذاری مسکن خارج شده و دولت ها بی‌‌‌تفاوت به این موضوع، از خانوارهای مستاجر در این دوران‌ گذار حمایت نکرده اند.
منظور از این حمایت هم استفاده از ابزارهای کارآزموده نظام مسکن اعلام شده است. به این معنا که در تمام سال های گذشته تاکنون لازم بود سیاست های حمایتی مانند ساخت و مدیریت مسکن استیجاری دولتی، تضمین ثبات سکونتی مستاجرها و اعطای کمک هزینه بلاعوض مسکن و امرار معاش به این خانوارها تعلق می گرفت. این اقدامات در صورت انجام می توانست به عنوان مکمل سیاستی دولت ها برای افزایش نرخ مالک نشینی خانوارها، توان مالی آنها را برای مالک نشینی در آینده افزایش دهد یا دست‌‌‌کم آن را حفظ کند.
ایجاد بحران با سه منشأ
بر اساس این گزارش، بحران فراگیر در بازار مسکن که منجر به سقوط خانوارهای مستاجر از نردبان مسکن به جای صعود از آن شده است، سه منشأ مهم داشته است. بحرانی که در نهایت منجر به تبدیل شدن اجاره نشینی به بدیل بی چون و چرای مالک نشینی شده و به دنبال آن بدیل دیگری به نام بی خانمانی را برای اجاره نشینی ایجاد کرده است.
در این گزارش علاوه بر اینکه به بی خانمانی به عنوان بدیل بی چون و چرای اجاره نشینی برای طیف گسترده ای از خانوارهای فاقد مسکن اشاره شده است، تاکید شده است که بی خانمانی زندگی بسیاری از گروه های کم درآمد و آسیب پذیر مستاجر را تهدید می کند.
اما در حالی که چنین درکی از چشم انداز سکونتی خانوارهای کم درآمد و آسیب پذیر، اهمیت تنظیم گری در بخش مسکن استیجاری را آشکار می کند یک منشأ مهم در شکل گیری بحران‌‌‌ فراگیر مسکن کم درآمد‌‌‌ها، همین مغفول ماندن سیاست مسکن استیجار در برنامه دولت ها است. به‌ویژه آنکه اگر چشم‌‌‌انداز سکونتی گروه های کم‌‌‌درآمد و آسیب‌‌‌پذیر مستاجر به عدم توجه دولت ها به وضعیت سکونتی مستاجرها را بنگریم مشاهده می شود که در بستر اقتصاد تورمی و نیز با تمرکز ویژه بر عدم‌ همگامی دستمزدها با صعود هزینه های زندگی، هر سال، احتمال مالک نشینی گروه های کم‌‌‌درآمد و آسیب پذیر مستاجر کاهش می یابد.
بر اساس آمارها، در پنج ساله منتهی به ماه های پایانی 1401، هزینه تامین مسکن در سبد هزینه ای خانوارها به طور متوسط 900‌ درصد در کشور افزایش یافته است در حالی که متوسط دستمزد خانوارها در این دوره کمتر از 700 درصد رشد داشته است.
این در حالی است که با وجود نسبت یک خانوار مستاجر به ازای هر 2 خانوار مالک نشین در کشور، توجهی به ثبات و استطاعت پذیری سکونت استیجاری در لایحه برنامه هفتم توسعه نشده است.
بازی دوسر باخت برای مستاجرها
در این گزارش، به بازی دو‌سر باخت تامین مسکن برای مستاجرها در همه سال های گذشته تاکنون اشاره شده است. آن طور که در این گزارش آمده است عمده ساخت و سازهای صورت گرفته در چند دهه گذشته از دو مجرای خانه سازی های دولتی و مسکن سازی های شهری از سوی بخش خصوصی بوده است که بررسی ها نشان دهنده آن است که این دو‌گانه در همه این سال ها تاکنون کاملا به ضرر گروه های کم‌‌‌درآمد و آسیب پذیر فاقد مسکن بوده است.
ماجرا این است که دولت ها در طرح های ساخت مسکن دولتی (مسکن مهر، مسکن ملی)، به جای اینکه فرصت زندگی در داخل شهرها را برای همه (کم‌‌‌درآمدها و مستاجرها در کنار طبقات بالاتر جامعه) فراهم کنند، بر طبل جدانشینی کوبیده و در حومه شهرهای اصلی برای این دو گروه اقدام به ساخت مسکن کرده اند.
نتیجه این موضوع آن شده است که عملا حقوق توسعه مسکونی به صورت مشروط در اختیار مالکان زمین های موجود شهری قرار گرفته و تامین مسکن گروه های نابرخوردار به بیرون از شهرها انتقال یافته است. این در حالی است که اصلی ترین اقدام تحول آفرین نظام مسکن باید این باشد که توسعه مسکونی درون شهرها به صورت کامل با اهداف کلان مسکونی دولت همگام شود و حقوق توسعه مسکونی اعطایی در طرح های جامع و تفصیلی شهری با توجه به تامین مسکن برای گروه های کم درآمد و آسیب پذیر صورت بندی شود.
مرکز پژوهش های مجلس از سوی دیگر به یک گسیختگی سیاستی بحرانی تر در حوزه تامین مسکن کم‌‌‌درآمدها اشاره کرده است. آن طور که در این گزارش آمده است در بحبوحه بحران مسکن کشور، در سطح محلی اقدامات متنوعی صورت گرفته است که گسیختگی سیاستی این بخش را بحرانی تر می کند.
برای مثال هیچ ‌‌‌توجیهی وجود ندارد که در پایتخت کشور، نهادی (قرارگاه جهادی مسکن شهرداری تهران) وجود داشته باشد که بدون همسویی با اقدامات دولت، اقدام به اعطای مجوزهای جدید ساخت و ساز کند که نه گروه های هدف آن جزو گروه های کم‌‌‌درآمد و آسیب پذیر به شمار می روند و نه استطاعت پذیری واحدهای مسکونی منتج از آن موضوعیت دارد.
در واقع، شهرداری در تهران با را‌‌‌ه اندازی قرارگاه مسکن، نه کم درآمدها را به عنوان گروه هدف تعریف کرده و نه مسکن استطاعت پذیر قرار است در قالب این ساخت و سازها ساخته شود. بلکه عملا بستر جدید افزایش نرخ مالکیت مالک نشین ها در این اقدام، فراهم شده است.
در این گزارش آمده است: این قرارگاه تا اوایل سال جاری (1402)، مجوزهای اولیه ساخت بیش از 500‌ هزار واحد مسکونی را صادر کرده در حالی که کل تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده توسط بخش خصوصی در مناطق شهری کشور در سال 1400 بر اساس اعلام بانک مرکزی، 395‌ هزار و 839 واحد مسکونی بوده است. روشن است که برای حل و فصل بحران مسکن کشور، نیازمند اقدامات سیاستی یکپارچه به ویژه برای تامین مسکن گروه های کم درآمد و آسیب پذیر هستیم.
اینکه شهرداری های کشور این امکان را دارند که به اسم حل و فصل بحران مسکن اما بدون همسویی و همگامی با اقدامات و اهداف کلان دولت در این عرصه وارد شوند و بسترهای جدید توزیع حقوق مالکانه را با استفاده از ابزارهای مدیریت و برنامه ریزی شهری از جمله بازپهنه بندی ایجاد کنند و این بسترها هیچ ارتباطی به تامین مسکن برای گروه های کم‌‌‌درآمد و آسیب پذیر نداشته باشد، برای دولت زنگ خطر سیاستی محسوب می شود.
از میان پیامدهای پرشمار این وضعیت نیز می توان به جذب بخش اعظمی از سرمایه های کشور به بخش مسکن بدون اینکه به حل و فصل بحران کمک کند، اشاره کرد. همچنین این وضعیت افزایش مالکیت در میان دهک های برخوردارتر همزمان با افزایش موجودی مسکن و احتمالا اجاره نشینی بیشتر در میان گروه های کم درآمد و آسیب پذیر را به همراه خواهد داشت. همچنین موجودی مسکن کشور بدون رعایت الزامات استطاعت پذیری مسکن و تعیین گروه های هدف افزایش یافته و بر شدت بحران کنترل ناپذیری موجودی مسکن افزوده می شود.
شکست سیاست ها و بی خانمانی
در این گزارش در حالی به سقوط مستاجرها از نردبان مسکن به دلیل شکست سیاستی ناشی از غفلت از خانوارهای مستاجر در برنامه های تامین مسکن دولتی و شهری اشاره شده است که دلایل شکست سیاست های تامین مسکن نیز شرح داده شده است.
اضافه نکردن مسکن استیجاری دولتی به موجودی مسکن به عنوان یکی از راهکارهای آزموده شده در نظام جهانی تامین مسکن یکی از مهمترین این دلایل است. این در حالی است که همواره و در همه برنامه های تامین مسکن، سیاستگذاری یکپارچه در این بخش مغفول مانده است. برای مثال، در لایحه برنامه هفتم توسعه نیز که هم‌‌‌اکنون در حال تهیه و بررسی است ساده ترین تمایز‌‌‌گذاری در اهداف سیاستگذاری مسکن که مبتنی بر سیاست های معطوف به تامین مسکن (مالک نشینی یا اجاره نشینی) است در این لایحه جایگاهی ندارد.
در حالی که در این لایحه، استطاعت پذیری مسکن به صورت تلویحی مورد اشاره قرار گرفته است اما در شرایطی که این موضوع نیازمند تعریف دقیق معیارها و گروه های هدف است، اما تعریف دقیقی در این زمینه ارائه نشده است و همچنین سیاست های معطوف به ثبات بخشی به سکونت استیجاری تماما مغفول مانده است.
این در حالی است که اقدامات پیشنهادی در این لایحه، معطوف به خانوارهایی است که به نحوی ذیل نهضت ملی مسکن قرار می گیرند اما روشن است که خانوارهای کم درآمد و آسیب پذیر، توان مالی شرکت در نهضت ملی مسکن را حتی با ارائه تسهیلات مالی ارزان یا کاهش سود تسهیلات اعطایی ندارند.
این در حالی است که مرکز پژوهش ها اعلام کرده است در لایحه برنامه هفتم توسعه معضل بی خانمانی کاملا مغفول مانده است. نه حمایت از خانوارهای در معرض بی خانمانی محل سیاستگذاری قرار گرفته است و نه در اولویت بودن تامین مسکن پایدار برای افراد بی خانمان.
همچنین، در این لایحه بحران جمعیتی کشور و راه حل های ضروری برای حل و فصل پایدار آن که به طور عمده حول محور تامین مسکن فراگیر و همه شمول هستند، مورد توجه قرار نگرفته است. این در حالی است که نتایج مطالعات نشان می دهد بحران مسکن در ایران تاثیر به شدت منفی بر نهاد خانواده داشته است.
از سوی دیگر تاثیر دشواری تامین مسکن بر بحران جمعیتی کشور نیز کاملا آشکار است. بنابراین و از این منظر، یکی از اصلی ترین اقدامات در حوزه مسکن باید معطوف به حمایت از خانواده هایی باشد که به دلیل افزایش لجام گسیخته هزینه های تامین مسکن، به‌خصوص مستاجرها، تحت فشار مالی شدید هستند.
شیوع هشت شکل بی خانمانی
در این گزارش به شکل گیری و شیوع هشت شکل بی خانمانی به عنوان بدیل بی‌‌‌چون و چرای اجاره نشینی خانوارهای کم درآمد و آسیب پذیر اشاره شده است. در واقع می توان گفت به واسطه غفلت از اجرای سیاست های حمایت از مستاجرها و خانوارهای کم درآمد فاقد مسکن و در نتیجه شکست سیاستی در این حوزه، در کشور بدیل اجاره نشینی به هشت شکل شیوع پیدا کرده است که از جمله آن می توان به شغل گزینی سرپناه جویانه و هم‌‌‌خانگی چند خانواده در یک خانه اشاره کرد.
در این گزارش آمده است: بی خانمانی پدیده ای است که در کشور اشکال متنوع به خود گرفته است. پشت بام خوابی، موتورخانه خوابی، ماشین خوابی، گورخوابی، اتوبوس خوابی، خانه به دوشی، شغل گزینی سرپناه جویانه و هم خانگی دو یا چند خانواده در یک واحد مسکونی از جمله مصادیق آشکار آن است.
این موارد نشانگر شکست های فاحش نظام مسکن کشور در تامین مسکن برای گروه های مختلف درآمدی به ویژه کم درآمدها و آسیب پذیرهاست و از سوی دیگر حکایت از آن دارد که نظام فعلی مسکن در تخصیص منابع کارآ نیست. اگر از این منظر به موضوع نگریسته شود ضرورت نوعی چرخش تحول آفرین در زمینه حمایت از بی خانمان ها فراتر از تامین سرپناه های موقت احساس می شود. احیا و تثبیت حق زندگی افرادی که به هر طریقی در فرآیند زندگی از نردبان مسکونی به زمین افتاده اند ضرورتی انکارنشدنی است. از سوی دیگر حمایت از خانوارهایی که در معرض بی خانمانی هستند از جمله اقدامات عاجلی است که هر تعللی در تمهید و انجام آن، تبعات اجتماعی جبران ناپذیری به همراه خواهد داشت.
چند پیشنهاد به سیاستگذار
در این گزارش همچنین برای بهبود روند سیاستگذاری در حوزه مسکن چند پیشنهاد ارائه شده است. از آن جمله می توان به ملزم کردن دولت برای تدوین قانون جامع استطاعت پذیری مسکن اشاره کرد. با تاکید بر اینکه مسکن استیجاری دولتی به موجودی مسکن کشور به عنوان بدیل سکونتی برای گروه های کم درآمد و آسیب پذیر، افزوده شود. این قانون باید همه ساخت و سازهای کشور از دولتی تا خصوصی را دربرگیرد.
همچنین هدفمند‌‌‌سازی تمامی یارانه های بخش مسکن، حمایت از خانوارهای در معرض بی خانمانی و اولویت قرار گرفتن افراد بی خانمان در طرح های تامین مسکن بخشی از این پیشنهادهاست. همچنین از نظام مالیاتی برای تامین مالی بخش مسکن استفاده شود.
مرکز پژوهش های مجلس همچنین بر ضرورت کاهش تبعیض مسکونی ساختاری با تمرکز بر استفاده بهینه اجتماعی از موجودی مسکن کشور، تاکید کرده است. با تدوین چنین قانونی لازم است تا در وهله نخست امکان تامین مسکن برای گروه های کم‌‌‌درآمد و آسیب پذیر درون شهرهای موجود به صورت همه‌شمول فراهم شود.
از سوی دیگر، اثرات نامطلوب توسعه مسکونی فعلی که در خدمت افزایش نابرابری های اجتماعی-فضایی- جغرافیایی میان دارندگان دارایی های مسکونی است، تحت کنترل درآید.
در مرتبه سوم نیز پدیده های نامیمون اجتماعی نظیر جداسازی های اجتماعی، اعیان نشین سازی و جابه‌‌‌جایی های اجباری که به طور مستقیم بر هم‌‌‌بستگی ‌‌‌اجتماعی و نابرابری در فرصت های زندگی تاثیر خود را داشته اند و در سال های اخیر نیز به بحرانی ترین وضعیت خود رسیده اند، قابلیت کنترل یابند.
دنیای اقتصاد