بررسی های به عمل آمده از آنچه در آخرین آمار رسمی از نبض مسکن سازی آمده، حاکی است: سهم تهران از این بازار کشوری به زیر ۱۰ درصد سقوط کرده است.

به گزارش اخبار ساختمان، رکود ساخت و ساز در کشور با استناد به خانه سازی های بهار 1403، برای سال یازدهم تمدید شد. گزارش ها از جزئیات اولین تصویر رسمی از مسکن سازی در سال جاری که برای فصل اول سال است، نشان می دهد: در کل کشور ساخت 130‌ هزار واحد مسکونی طی بهار امسال آغاز شد و این رقم برای تهران 12‌ هزار و 300 واحد بوده است.
هر چند تیراژ ساخت مسکن هم در تهران و هم در کشور نسبت به بهار سال گذشته حدود 30‌ درصد افزایش پیدا کرده، اما این تیراژ در مقایسه با کف مورد نیاز عرضه برای تعادل بازار همچنان پایین است. در عین حال، وزن تهران در بازار ساختمانی کشور سقوط کرده و به پایین ترین میزان از سال 90 و حتی از نیمه دهه 80 به بعد، رسیده است.

سنجش بازاری تیراژ ساخت مسکن

بررسی های به عمل آمده از آمار رسمی مربوط به ساخت و ساز در کشور نشان می دهد، طی ماه های بهار امسال به طور متوسط 43‌ هزار واحد مسکونی احداث شده است. نیازسنجی هایی که اوایل دهه 90 برای کف عرضه مورد نیاز سالانه جهت تعادل‌‌‌ بازار مسکن طی بازه 10 ساله انجام شد، حداقل تیراژ مورد نیاز ماهانه را 46‌ هزار واحد مسکونی جدید اعلام کرده است. به این ترتیب، ساخت و ساز از این منظر، در رکود قرار دارد، چرا که در صورت فراهم بودن شرایط سرمایه گذاری ساختمانی در کشور، سازنده ها مثل سال های دهه 80 و ابتدای دهه 90، ماهانه به طور متوسط نزدیک به 60‌ هزار واحد مسکونی احداث می کردند.
متوسط سالانه ساخت و ساز در کشور از سال 93 تاکنون، رقمی معادل 390‌ هزار واحد مسکونی بوده که در مقایسه با تراز عرضه مورد نیاز برای تعادل بازار مسکن، همواره کمتر بوده است. در مرداد امسال در گزارشی با عنوان «کسری سالانه تیراژ ساخت و ساز مسکن چقدر است؟»، با بررسی آمار مربوط به ساخت و سازهای یکسال 1402، از رکود 10 ساله با همان تراز خبر دادیم. امروز با استناد به تیراژ بهار 1403 مشخص می شود، رکود ساخت مسکن وارد سال یازدهم شده است.
این رکود که به معنای کسری عرضه جدید در برابر نیاز بازار است، عاملی برای بالاماندن قیمت مسکن است. البته میزان کمبود ساخت مسکن بر اساس مقایسه تیراژ ساخت با کف مورد نیاز به مراتب کمتر از رقم مورد ادعای برخی افراد است. طی این دوره 10 ساله به طور متوسط سالانه حدود 200‌ هزار واحد کمتر از سطح مورد نیاز برای تعادل بازار در کشور احداث شده است.
بررسی های انجام شده از علت رشد حدود 30 درصدی تیراژ ساخت مسکن در بهار امسال نسبت به بهار پارسال در کشور نشان می دهد، این رشد نه به معنای بهبود اوضاع فعالان ساختمانی که ناشی از مسکن سازی دولتی است. آمار تیراژ ساخت مسکن دولتی که البته همان هم به مراتب کمتر از وعده دولت است، در آمار ساختمانی بهار امسال و سال های گذشته درج شده است.

رکود ساختمانی تهران؛ شدیدتر از کشور

بر اساس بررسی های انجام شده، رکود ساخت و ساز در تهران طی سال های گذشته، شدیدتر از کشور بوده است. از سال 93 تا بهار امسال، سالانه به طور متوسط هفت درصد تیراژ ساختمان سازی در تهران افت کرده است. در کشور اما این رقم حدود منفی یک درصد بوده است. در عین حال، فاصله کسری مسکن سازی تا کف مورد نیاز برای تعادل بازار، در تهران و کشور طی این سال ها تقریبا برابر و حدود 30‌ درصد سالانه بوده است. کف عرضه ماهانه مورد نیاز در تهران برای تعادل بازار مسکن، حدود 6‌ هزار و 200 واحد مسکونی است. اما در بهار امسال به طور متوسط چهار هزار و 100 واحد در ماه احداث شد.

بازار ساختمانی تهران کوچک شد

بهار امسال سهم تهران از بازار کشوری ساخت و ساز به پایین ترین میزان از سال 90 رسید؛ بازار ساختمانی تهران کوچک شده است.
وزن تهران از ساخت و سازهای کشوری به لحاظ تیراژ مسکن سازی، در سال 90 رقمی معادل 33‌د رصد بود که با توجه به وزن تهران در بازار معاملات مسکن در کشور که همان یک سوم است، آن سهم ساختمانی ابتدای دهه 90، ‌‌‌ سطح مناسب و قابل قبولی به نظر می رسید. اما بعداز جهش قیمت مسکن در سال 92، این سهم کم شد و به زیر 30‌ درصد آمد و در سال های 97 به بعد، ‌‌‌با رکود ناشی از جهش های مکرر قیمت، سهم کمتر و کمتر شد تا اینکه از 11‌ درصد سال 1402 به زیر 10‌ درصد سقوط کرد.
رژیم ساختمانی تهران در شرایطی است که تقاضای مسکن در پایتخت نسبت به قبل، تغییر کاهشی پیدا نکرده و موجی از تقاضا به دلیل سلب قدرت خرید، در بیرون بازار خرید قرار دارند. تنزل ساختمانی تهران در جایگاه کشوری الزاما به معنای مهاجرت سازنده ها به دیگر شهرهای کشور نیست. هر چند در سال های گذشته بخشی از سازنده ها از تهران مهاجرت کردند اما این اتفاق تا حدی نبوده که سهم ساخت و سازهای پایتخت به یک سوم قبل کاهش یابد. این سقوط به دلیل سلب قدرت ساخت و ساز در تهران است.

تفاوت فاحش عایدی ساخت و ساز بین تهران و کشور

موانع اقتصادی ساخت و ساز در تهران بزرگتر از کشور است. بررسی های انجام در این باره نشان می دهد: متوسط عایدی سرمایه گذاری ساختمانی طی 6 سال گذشته در تهران 27‌ درصد اما در کشور 43‌ درصد بوده است. تفاوت مثبت عایدی ساختمانی کشور به خاطر سطح کمتر جهش قیمت زمین در شهرهای دیگر در مقایسه با تهران است.
از سال 97 تاکنون، قیمت زمین در تهران سالانه 67‌ درصد جهش کرد اما در کشور 60 درصد. این در حالی است که میزان رشد هزینه ساخت (تورم مصالح ساختمانی) در تهران و کشور تقریبا مشابه هم بوده است. از طرفی، سهم قیمت زمین در قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران به مراتب بیشتر از سایر شهرهای کشور است.
بنابراین جهش بیشتر قیمت زمین در تهران باعث افت عایدی سرمایه گذاری ساختمانی نسبت به سایر شهرها شده است. به همین دلیل است که تبعات رکود تورمی مسکن برای ساختمان سازهای تهرانی گرانتر تمام شده است.
فعالان ساختمانی برای احیای فعالیتشان نیازمند سه تحول هستند. تحول اول، حل مساله جهش قیمت مسکن و قدرت خرید تقاضای مصرفی است. در صورتی که این مهم رخ ندهد، احتمال تداوم رکود ساختمانی به مراتب بیشتر از تغییر این فاز است. تحول دوم، حل مساله تورم ساخت و زمین است.
تحول سوم نیز حل ریسک های غیراقتصادی بالابرنده بازدهی فعالیت های غیرمولد است.
طی سال های گذشته ملک بازی در تهران و کشور بیش از دو برابر، سود بیشتر نسبت به ملک سازی داشته است. ریسک ها از آنجا که هزینه تولید و فعالیت مولد را بالا می برد اما به دلیل بالا بردن انتظارات تورمی، روی بازدهی سرمایه گذاری های غیرمولد اثر مثبت می گذارد. در نتیجه، حتی سازنده ها نیز مجبور به خرید ملک برای در امان ماندن از تورم عمومی می شوند و به همین خاطر بودجه مورد نیاز برای ساخت و ساز را از دست می دهند.
دنیای اقتصاد