درحالی که طبق قانون و با راه اندازی سامانه املاک و اسکان دولت به دنبال شناسایی خانه های خالی است تا به امروز میزان دریافت مالیات خانه های خالی به چهار میلیارد تومان رسیده است.

به گزارش اخبار ساختمان، طبق آمارها بازار مسکن همزمان با افزایش نوسانات اقتصادی درگیر تغییر قیمت ها شده است به طوری که طبق جدیدترین آمارهای بانک مرکزی از تحولات معاملات بازار مسکن شهر تهران در فروردین ماه سال ۱۴۰۳، تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۱.۵هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷۵.۶ و ۱۴.۲ درصد کاهش داشته است.
طبق این آمار متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۸۱۶.۳ میلیون ریال بود که حاکی از افزایش ۰.۲درصدی نسبت به ماه قبل است.

افزایش ۲۲.۹ درصد قیمت مسکن

در فروردین ماه سال ۱۴۰۳، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۸۱۶.۳ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۲و ۲۲.۹ درصد افزایش نشان می دهد که این به معنای آن است که مهم ترین کالای رفاهی در سبد هزینه خانوارها از تورم بالایی در شهر تهران برخوردار است. تداوم رشد اجاره بها در سال گذشته حکایت از آن دارد اگرچه اقدامات دولت در مدیریت بازار اجاره بها لازم بوده اما کافی و بازدارنده نیست.
سال گذشته دولت با دو اقدام، تعیین سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها در تهران و ۲۰ درصدی در سایر شهرها و همچنین طرح مالیات بر خانه های خالی به دنبال سروسامان دادن به بازار اجاره بها بود.
کارشناسان حوزه مسکن معتقدند، برای کنترل بازار اجاره بها دو اقدام اساسی نیاز است به طوری که در ابتدا مسئولان با بالابردن عرضه مسکن به بازار، ضمن برگرداندن تعادل به بازار آن را رقابتی کرده و قیمت ها را کنترل می کنند و در ادامه با استفاده از ابزارهای نظارتی مانند مالیات اجازه فعالیت های سوداگرانه در این بازار داده نشود.
طبق آمار رسمی کشور، میانگین تورم اجاره کشور در ابتدای دهه ۹۰ و قبل از سال ۹۷، به ۱۳ درصد رسید. اما در ۶ سال گذشته، تورم سالانه اجاره بها در کشور به سه برابر نیمه اول دهه قبل و چهار برابر در تهران رسیده است. این برابری باعث می شود تقاضای سرمایه ای و به تبع آن سوداگری در بازار مسکن افزایش یابد که نتیجه‌ای جز بالا رفتن قیمت در این بازار ندارد.

جمعیت اجاره نشین کشور به ۲۰ میلیون نفر رسید

در ادامه هادی عباسی، معاون وزیر راه و شهرسازی پیش از این اعلام کرده بود که جمعیت اجاره نشین ایران به ۲۰ میلیون نفر رسیده و این به معنای آن است که برابری تورم عمومی با تورم مسکن می تواند یک تهدید معیشتی جدی برای ۲۰ میلیون ایرانی به حساب آید. مستاجران باید فشار بیشتری در حوزه تامین هزینه مسکن متحمل شوند. در نتیجه کنترل قیمت در بازار اجاره بها یک الزام و ضرورت ملی است.
همچنین فرشید ایلاتی کارشناس حوزه اقتصاد مسکن گفت: بهترین راه حل در شرایط کنونی را افزایش عرضه مسکن و بالا رفتن درصد مالکیت می دانم.
ایلاتی با بیان اینکه مهمترین نکته در رابطه با کنترل افزایش قیمت‌ مسکن در بازار اجاره بها، اهمیت طرح های دولتی و افزایش مالکیت است گفت: به طور اساسی و با توجه به شرایط تورمی کشور سیاست دولت بر این است که از تعداد خانواده های مستاجر کم و بر تعداد خانواده های مسکن ملکی اضافه شود به اصطلاح در کشور مالک جدید اضافه شود. سیاست کنترل بازار اجاره بها دو بُعد دارد یکی از بُعدها مربوط به آن است که خانواده ها از طریق طرح های ملی مسکن صاحب مسکن می شوند پس از بازار اجاره خارج شده و هزینه پرداختی آنها، تنها هزینه اقساط مسکن است.
وی بیان کرد: به عنوان مثال، اقساط مسکن مهر که ۱۰ سال پیش تحویل داده شده، امروز ۲۵۰ هزار تومان است. این مبلغ امروز بسیار ناچیز بوده و شاید درآمد یک نصف روز کارگری شود. این امر باعث شده تا خانواده هایی که از این طریق صاحب مسکن شده اند، دیگر نگران افزایش اجاره بهای سالیانه که ۵۰ درصد درآمد خانوارها را نیز به خود اختصاص می دهد نباشند و تنها اقساط خانه را پرداخت کند.
ایلاتی با بیان اینکه زمانی که یک واحد خانوار از اجاره خارج می شود، به معنای آن است که یک واحد مسکن استیجاری تولید شده است که به این طرح سیاست لانه کبوتری می گویند گفت: با توجه به شرایط تورمی کشور، اولویت بر تامین مسکن خانوارها است و باید اصرار بر مسکن ملکی شود. این سیاست باعث می شود تا همزمان و توامان افزایش عرضه در بازار اجاره به صورت غیر مستقیم عملیاتی شود.
او اظهار کرد: در صورتی که کشور به شرایط ثبات تورمی برسد و تورم‌ هر سالیانه ۴۰ تا ۵۰ درصدی در کشور وجود نداشته باشد، با برنامه ریزی می توان یک بخش مسکن استیجاری و اجتماعی توسط شهرداری ها و نهادهای حوزه مسکن ساخته شود. این مسکن ها نیز با اجاره های کمتر از بازار در اختیار زوج های جوان قرار خواهند گرفت.

ضعف قانون چراغ سبزی برای افزایش اجاره بها

از نظر کارشناسان، دولت در کنار عرضه مسکن و افزایش مالکیت به عنوان یک راه اصولی در مدیریت بازار اجاره بها باید از ابزارهای تنظیمی دیگری نیز استفاده کند.
یکی از مهمترین ابزار دولت برای مدیریت بازار مسکن اخذ مالیات بر خانه های خالی است. اساسا در سراسر جهان سیاستگذاران از مالیات به عنوان ابزار تنظیم بازارهای مالی و اقتصادی استفاده می کنند. در ایران اما به دلیل ضعف قوانین موجود، حتی بعد از تصویب قانون مالیات بر خانه های خالی نیز، موفقیتی در این زمینه کسب نشده است.
طبق آمارهای سازمان امور مالیاتی، در یازده ‌ماهه سال گذشته، کل رقم دریافتی تحت عنوان مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه حدود چهار میلیارد تومان بوده که کمترین میزان درآمد مالیاتی دولت در پایه های فرعی است. از طرفی مالیات نقل و انتقال املاک ۶ همت و مالیات واحدهای مسکونی گرانقیمت ۴۳ میلیارد تومان بوده است.
برای تصور ناچیز بودن این مقدار کافی است بدانیم درآمد مالیاتی چهار میلیارد تومانی دولت از خانه های خالی در حالی است که طی این مدت دولت از محل فروش و تولید سیگار در مجموع ۸.۴ همت درآمد مالیاتی داشته است. به عبارتی درآمد مالیاتی دولت از تولید و فروش سیگار ۲.۵ همت بیشتر از درآمد دولت از محل مالیات بر خانه های خالی و سوداگران زمین و مسکن بوده است.
اهمیت اخذ مالیات بر خانه های خالی در آنجاست که با اجرایی شدن آن، خانه هایی که به دلیل احتکار خارج از چرخه توزیع و مصرف مسکن در بازار هستند مجبور به عرضه خواهند شد، در نتیجه تا حدی تعادل بین عرضه و تقاضا به بازار مسکن بر خواهد گشت و به تبع آن قیمت مسکن کنترل می شود.
بنابراین وضع مالیات بر خانه های خالی باعث گردش پول در اقتصاد کشور و تحرک بازار مسکن خواهد شد و اساسا بازگشت این تعداد خانه خالی به چرخه مصرف در شرایطی که خانوار زیادی در کشور اجاره نشین هستند در کاهش اجاره بهای واحدهای مسکونی بسیار مؤثر است.

مالیات بر عایدی سرمایه راهکاری برای جلوگیری از احتکار مسکن

در ادامه محمدرضا یزدی زاده کارشناس اقتصادی با تاکید بر اینکه حل مشکل حوزه مسکن در گرو از بین بردن تقاضا برای احتکار است، توضیح داد: مشکلات امروز مسکن دو بعد اساسی دارد که هر کدام از یک مسئله نشات می گیرد. زمانی که برای یک کالای ضروری تقاضای اضافی با هدف سرمایه گذاری و بورس‌ بازی ایجاد می شود، قیمت ها به صورت غیر واقعی بالا می رود و مردم از نیازهای ضروری‌ خود محروم می شوند.
وی یادآور شد: متاسفانه امروز مسکن و خودرو در کشور کالاهای ضروری هستند که جنبه بورس‌ بازی پیدا کرده اند. در نتیجه برای حل مشکلات مسکن باید در ابتدای هر سیاست اجرایی، تقاضای غیر ضروری و سرمایه گذاری را از روی مسکن برداشت. یعنی اولین قدم از بین بردن تقاضاهایی است که باعث احتکار کالا می شود.
این کارشناس مسکن راه حل مقابله با احتکار مسکن را اخذ مالیات دانست و بیان کرد: با تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه توسط مجلس شورای اسلامی می توان از احتکار زمین و مسکن جلوگیری کرد. اهداف قانون مالیاتی که در مجلس تصویب شد، با هدف مالیات بر عایدی سرمایه مغایرت دارد و مردم را به احتکار بیشتر تشویق می کند. در قانون فعلی، هرچه کالاهای سرمایه ای در زمان بیشتری نگهداری شوند؛ مودی مالیات کمتری پرداخت می کند.
وی اظهار کرد: به عبارت دیگر، از به دنبال خروج کالاهای اساسی از بورس بازی هستیم، باید مانند همه دنیا بر تعداد بیشتر کالاهای سرمایه ای در تملک افراد مالیات دریافت کرد.
یزدی زاده با بیان اینکه مقدار مالیات باید به گونه ای باشد که عامل بازدارندگی شود، افزود: برای ایجاد تغییر در رفتار افراد و مقابله با احتکار کالایی، لازم است مقدار مالیات به قدری شدید شود که دیگر بورس بازی برای افراد سودی نداشته باشد. به گونه ای که این اقدامات باید یک بی رغبتی برای نگهداری و احتکار ملک برای مردم ایجاد کند و آنها بدانند که احتکار سود ده نیست.
این کارشناس مسکن درباره بیان دیگر راهکارهای حل مشکلات مسکن ادامه داد: امروز در کشور بیش از ۲ میلیون واحد خالی وجود دارد. ارزش اقتصادی این تعداد واحد خالی چهار برابر میزان مبلغی است که می توان با آن کشور را از کلیه خام فروشی ها، نجات داد. به علت آنکه سرمایه در کشور به وفور وجود دارد، اما مدیریت سرمایه نداریم. وزارت راه و شهرسازی برای حل درست این مشکل باید یک اصلاحیه در شورای سران بر روی قانون مالیات بر عایدی انجام دهد همچنین لازم است یکی از مفاد این قانون تغییر کند.
او در خصوص دیگر اقداماتی که باید برای مقابله با احتکار ملک انجام شود، گفت: برای مقابله با احتکار ملک نیاز است تا در کنار تصویب یک قانون مالیاتی درست، تقاضای وثیقه ای برای آن نیز از بین برود. در حال حاضر بهترین وثیقه برای اخذ وام از بانک ها، ملک است. یعنی افراد با تهیه یک ملک و وثیقه قراردادن سند آن می توانند یک و نیم برابر ارزش همان ملک وام دریافت کنند. این درحالی است که فرد می تواند در ملک ساکن شود و در مدت یک سال ارزش همان ملک ۵۰ درصد افزایش یابد. در حالی که ۲۰ درصد به بانک بهره می دهد. باید این نوع تقاضاهای غیرضروری حتی برای بانک ها از بین برود.
وی افزود: در این خصوص لازم است بانک مرکزی وارد عمل شده و به بانک ها اعلام کند تا در مدت سه سال همه وثیقه های خود را از روی ملک بردارند. تنها زمانی ملک را به عنوان وثیقه قبول کنند که خود ملک دلیل سرمایه گذاری باشد. اجاره به شرط تملک و ساخت زمین نمونه های استفاده ملک برای وثیقه است. در این موارد خود ملک مسئله سرمایه گذاری است و وثیقه قراردادن آن بلامانع است.

بیشتر بخوانید: مالیات ستان خانه های خالی در بازار مسکن تغییر کرد
باشگاه خبرنگاران