مبایعه نامه های ممهور به کد رهگیری که از اواخر دهه 80، به سند عادی مرجع برای تنظیم قرارداد معاملات مسکن در بنگاه های املاک تبدیل شد، به پایان ‌راه رسید.

به گزارش اخبار ساختمان، مبایعه نامه های الکترونیک دارای کد رهگیری منقضی شدند؛ این موضوع ذیل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و در پی راه اندازی ثبت الکترونیک اسناد در سامانه کاتب انجام شد. البته در شرایط کنونی سامانه کاتب امکان ثبت قرارداد تنها برای املاک و زمین های دارای سند رسمی را دارد و این موضوع خرید و فروش املاک فاقد سند رسمی را بیش از گذشته دچار چالش کرده است.
قانونگذار به دنبال راه اندازی سامانه ای جدید برای ثبت داده های املاک فاقد سند رسمی و صدور سند برای این املاک پس از طی مراحل قانونی است و شاید در آینده نه چندان دور نیز از ظرفیت سامانه کاتب برای ثبت معاملات اسناد عادی استفاده کند؛ اما حذف مبایعه نامه الکترونیک دارای کد رهگیری، پیش از ارائه گزینه دیگر برای ثبت این نوع قراردادها، می تواند بر چالش معاملات با اسناد عادی بیفزاید.
سامانه کاتب ذیل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تبدیل به مرجع اصلی ثبت قراردادهای خرید و فروش در کشور شده است. طی 2 دهه اخیر فرآیند ثبت معاملات املاک دستخوش تغییرات متعددی شده و در واقع سامانه کاتب سومین سامانه ای است که سیاستگذار در این بازه زمانی برای ثبت معاملات فروش و اجاره از آن استفاده می کند.
در اواخر دهه 80، سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور راه اندازی شد و تمامی مشاوران املاک ملزم به ثبت قراردادهای اجاره و فروش در این سامانه و دریافت کد رهگیری و ارائه آن به طرفین معامله اجاره و بیع شدند. از سال 88 که قراردادهای اجاره مجهز به کد‌ رهگیری شدند، قرارداد الکترونیک و پرینت آن جایگزین قراردادهای سه رنگ معمولی شد و این رویه توانست تا حدی به افزایش اطمینان معامله گران این بازار و کمک به کاهش نسبی سوءاستفاده از معاملات ملکی منجر شود.
در ادامه و در سال 1401، سامانه خودنویس از سوی دولت راه اندازی شد و ثبت قراردادهای اجاره و دریافت کدرهگیری و در ادامه ثبت قرارداد خرید و فروش ملک نیز به این سامانه جدید منتقل شد. سامانه خودنویس امکان ثبت قرارداد اجاره و فروش را به طرفین معامله بدون استفاده از واسطه ای نظیر بنگاه های معاملات ملکی را می داد.
سامانه خودنویس در ذیل قانون ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب شهریور سال 1400 تاسیس شد. مطابق این قانون باید سامانه املاک و مستغلات کشور از وزارت صنعت، معدن و تجارت به وزارت مسکن منتقل و تمامی معاملات در سامانه املاک و مستغلات ثبت شده و برای آن کد رهگیری صادر می شد.
در حالی که زمان زیادی از عمر سامانه خودنویس نمی گذرد؛ با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و راه اندازی سامانه کاتب، روش جدیدی برای ثبت معاملات خرید و اجاره ملک در کشور از سوی سیاستگذار ارائه شده است.
البته در این سامانه جدید برخلاف سامانه خودنویس افراد حقیقی امکان ثبت سند را ندارند و بنگاه های معاملات ملک و دفاتر ثبت اسناد رسمی نسبت به ثبت سند در این سامانه جدید اقدام می کنند. با وجود این موجر و مستاجران همچنان امکان ثبت قانونی قرارداد اجاره در سامانه خودنویس را برای قراردادهای با عمر کمتر از 2 سال دارند.
به این ترتیب کار مبایعه نامه الکترونیک با کد رهگیری به پایان رسید و به جای آن بنگاه های معاملات املاک نسبت به تهیه پیش نویس قرارداد اقدام کرده و پیش نویس تهیه شده را در سامانه کاتب درج می کنند. اگرچه تجمیع معاملات در یک سامانه واحد انتخابی مناسب برای افزایش شفافیت شمرده می شود؛ اما در شرایط کنونی سامانه کاتب امکان ثبت اسناد عادی را ندارد. در واقع از طریق این سامانه نمی توان املاک و مستغلات دارای سند قولنامه ای را معامله کرد؛ این موضوع زنگ خطر جدی برای گسترش معاملات کاغذی فاقد کد رهگیری است.

مرجع جدید ثبت معاملات رسمی

علی خندانی رئیس کانون سردفتران و دفتریاران کشور در توضیح شرح وظایف سامانه کاتب گفت: سامانه کاتب درگاه ورودی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و بنابراین هر خدمتی که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارائه می کند، باید از طریق این سامانه انجام شود. این سامانه از 22 بهمن سال گذشته به شکل رسمی از سوی رئیس قوه قضائیه افتتاح شد و آغاز به کار کرد؛ البته خدمات مختلف این سامانه برای متقاضیان در حال افزایش است. طی هفته های اخیر امکان ثبت معاملات املاک در سامانه کاتب فراهم شد. به استناد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول سامانه ثبت معاملات املاک در سامانه کاتب الزامی شده است.

خندانی می گوید: در شرایط کنونی تنهامعاملات دارای سند رسمی قابل ثبت در سامانه کاتب هستند و سندهایی که از تاریخ سوم تیر ماه امسال به بعد صادر شده اند (سند سبز یا حدنگار) ملزم به ثبت هرگونه معامله در این سامانه رسمی هستند.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران کشور معتقد است ثبت تمامی اسناد در سامانه ای واحد که مرجع صدور سند رسمی نیز هست، می تواند به شفافیت معاملات در بخش املاک کمک کند.
وی ادامه می د‌هد: در شرایط کنونی سندهای رسمی قابل ثبت در سامانه کاتب هستند؛ اسناد به شکل کلی به سند رسمی و عادی قابل تقسیم است. هر سندی غیر از سند رسمی صادر‌شده توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سند عادی است. در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول سازمان ثبت اسناد رسمی مکلف است، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه ای را با عنوان ساماندهی اسناد غیررسمی جهت ثبت ادعا راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد کند. مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور اقدام کنند؛ ادعاهای ثبت شده مطابق روال قانونی در این سامانه مورد بررسی قرار می گیرد و در صورت نبود معارض و طی مراحل قانونی، سند رسمی صادر می شود.
خندان می گوید: در شرایط کنونی امکان ثبت معاملات برای زمین و املاک فاقد سند رسمی در سامانه کاتب مهیا نیست.
وی در خصوص حق‌الزحمه دفاتر اسناد رسمی می گوید: حق‌الزحمه دفاتر اسناد رسمی به شکل سامانه ای و مطابق فرمولی دقیق تعیین می شود.

اسناد عادی در حاشیه شفاف سازی

کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از انحلال سامانه موسوم به کد رهگیری در ثبت قراردادهای خرید و فروش زمین و ملک در کشور خبر داد و گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تعدد سامانه برای ثبت اسناد را حل کرده و سامانه ثبت الکترونیک اسناد (کاتب) را جایگزین سایر سامانه ها در تنظیم قراردادها کرده است. وجود چند سامانه برای ثبت اسناد و معاملات املاک مشکلاتی را برای طرفین معامله ایجاد می کرد؛ با تجمیع سامانه ها در یک سامانه جامع می توان به افزایش شفافیت معاملات کمک کرد.
وی ادامه داد: با راه اندازی سامانه کاتب، دیگر امکان ثبت مبایعه نامه دارای کد رهگیری وجود ندارد؛ بنگاه های معاملات املاک پیش نویس قرارداد را برای اسناد دارای سند رسمی تنظیم کرده و در سامانه کاتب درج می کنند؛ ثبت این پیش نویس در سامانه در اختیار دفاتر ثبت اسناد رسمی است و حداکثر پنج روز پس از درج در سامانه با طی شدن مراحل اداری انجام می شود.
گودرزی در خصوص ثبت قرارداد اجاره نیز گفت: مطابق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قرارداد اجاره با زمان بیش از 2 سال ملزم به ثبت در سامانه کاتب است؛ در شرایط کنونی موجر و مستاجران همچنان این امکان را دارند تا قرارداد اجاره خود را در سامانه خودنویس ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کنند. ثبت قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر باعث می شود تا قانونگذار نتواند بر سقف قیمت 25 درصدی نظارت داشته باشد.
وی ادامه داد: سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور امکان ثبت قرارداد برای سندهای عادی یا املاک و اسناد فاقد سند رسمی را نیز داشت؛ این موضوع مانع از آن می شد که زمین و املاک قولنامه ای به چند نفر فروخته شود. اما در شرایط کنونی با حذف این سامانه و عدم امکان ثبت سند عادی در سامانه کاتب، متقاضیان معامله برای اسناد عادی به معامله غیررسمی یا درواقع ثبت قرارداد به شکل دستی روی آورده اند. این موضوع باعث کاهش شفافیت در معاملات زمین و املاک فاقد سند رسمی شده و امکان سوءاستفاده در این معاملات را فراهم می کند.

آیین نامه های تکمیلی در حال تدوین هستند

در حالی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با راه اندازی سامانه کاتب لازم‌الاجرا شده است، که بخش هایی از این قانون همچنان در دست بررسی و تدوین آیین نامه نهایی است. در شرایط کنونی وضعیت تعرفه بنگاه های معاملات ملکی در این نحوه فروش مشخص نیست. در این قانون آمده است که تعرفه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی باید با رعایت ضوابط و معیارهای تعیین شده ظرف سه ماه از لازم‌الاجرا شدن این قانون به پیشنهاد مشترک سازمان، وزارتخانه های دادگستری، راه و شهرسازی و صنعت، معدن و تجارت و تصویب هیات وزیران تعیین شود.
تعرفه بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات های مستقیم تعیین شود. میانگین سالانه حجم پیش نویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد. مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود. قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله یا هر یک از آنها تحت هر عنوان از جمله حق التحریر یا حق‌الزحمه درج پیش نویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده، ممنوع است و با متخلف برخورد خواهد شد.
ضوابط تعیین شده برای تعیین حق‌الزحمه بنگاه های معاملات ملکی منطقی و کارشناسی است؛ با وجود این، این تعرفه هنوز مشخص نشده است و همین موضوع می تواند چالش ساز باشد. همچنین در شرایطی که سامانه کاتب امکان ثبت اسناد عادی را ندارد در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده است که سازمان مکلف است، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه ای را با عنوان ساماندهی اسناد غیررسمی جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد کند.
مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور اقدام کنند و پس از بررسی ادعاها و ادله و طی شدن مراحل قانونی برای املاک و مستغلات، اسناد رسمی صادر خواهد شد. با توجه به زمان‌بر بودن اجرای این ماده قانونی انتظار می رفت که قانونگذار راهی رسمی برای ثبت معاملات عادی باز کند.

بیشتر بخوانید: در معاملات املاک به قانون جدید توجه کنید
دنیای اقتصاد