تعیین پورسانت مشاوران املاک براساس دفترچه قیمت های پایه مالیاتی ملک در فاصله تبدیل طرح مجلس به قانون، از متن مصوبه حذف شد؛ اما تبصره باقیمانده در آن از پایان تعرفه های فعلی وابسته به قیمت روز آپارتمان ها حکایت دارد. این قانون نقش واسطه های ملکی به عنوان ضلع سوم معاملات مسکن را چهار تغییر می دهد.

به گزارش اخبار ساختمان، تازه ترین قانون مصوب در حوزه مسکن، سرنوشت ضلع سوم معاملات املاک را تحت تاثیر قرار داده و آن را تغییر می دهد. نسخه‌‌‌ نهایی «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌‌‌بها» که در مجلس تصویب و اردیبهشت امسال از سوی شورای نگهبان تایید شد، یک تغییر مهم در نحوه محاسبه و دریافت حق کمیسیون (پورسانت) مشاوران املاک در زمان انجام معاملات مسکن ایجاد کرده و فرمول قبلی را برای همیشه منسوخ خواهد کرد. این تغییر مهم و قطعی، بازار فعالیت واسطه های ملکی به عنوان ضلع سوم معاملات مسکن را با چهار رخداد احتمالی روبه‌رو خواهد کرد.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها که طی روزهای اخیر به تایید شورای نگهبان رسید و حالا با دستور رئیس‌‌‌جمهور وارد مدار اجرا برای دستگاه های مرتبط با هدف نگارش آیین نامه های اجرایی هر کدام از مفاد و مواد این قانون شده است، فرمول محاسبه و دریافت پورسانت مشاوران املاک در زمان انجام معاملات مسکن را به طور کامل تغییر خواهد داد.
از گذشته تاکنون، پورسانت و حق کمیسیون مشاوران املاک بابت واسطه گری انجام معامله مسکن و صدور مبایعه نامه خرید و فروش برای متعاملان ملکی، بر اساس درصدی از ارزش معامله انجام شده، بود؛ این میزان بر اساس نرخ نامه مصوب اتحادیه املاک در تهران هم‌‌‌اکنون معادل دریافت 25‌ درصد ارزش معامله از خریدار به اضافه 25‌ درصد ارزش معامله از فروشنده (مجموعا 0.5 درصد ارزش کل معامله)، است.
با اجرای قانون جدید نه تنها این نرخ مصوب اتحادیه منسوخ می شود بلکه همه نرخ های دیگری که به صورت توافقی بین طرفین معاملات مسکن و واسطه های ملکی به صورت دریافت 0.5 و یک درصد ارزش کل معامله از هر کدام از طرفین بود نیز از بین می رود.
بر اساس قانون مصوب، با فرمول جدید، اساسا وابستگی پورسانت مشاوران و واسطه های معاملات املاک به بهای مسکن از بین خواهد رفت. نیت طراحان قانون از وضع فرمول جدید، ساماندهی حق‌‌‌الزحمه مشاوران املاک و قطع وابستگی آن به قیمت مسکن به عنوان عاملی برای افزایش بهای واحدهای مسکونی است.

تغییر قطعی چیست؟

با اجرای قانون جدید، تحول مهم و قطعی، تغییر نحوه محاسبه و دریافت حق کمیسیون مشاوران املاک است که تاکنون و قبل از تصویب قانون همواره تابع و درصدی از قیمت روز واحدهای مسکونی بوده است. اما بر اساس قانون جدید، به موجب تبصره 3 ماده 7، پورسانت مشاوران املاک توسط سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور محاسبه و به صورت خودکار در قراردادها و مبایعه نامه ها درج می شود.
البته در حالی که در نسخه های اولیه طرح نماینده ها، در ماده یک، فرمول جدید محاسبه پورسانت مشاوران املاک تشریح شده بود، در نسخه نهایی که به عنوان قانون در روزهای اخیر از سوی شورای نگهبان تایید شد، ماده یک به کلی تغییر کرده است.
بر اساس نسخه های اولیه طرح، به موجب ماده یک، وزارت راه و شهرسازی موظف شده بود حداکثر ظرف دو ماه با همکاری وزارت صنعت، معدن و تجارت و سازمان امور مالیاتی کشور، آیین‌‌‌نامه نحوه تعیین تعرفه حق‌‌‌الزحمه مشاوران املاک را بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی و اجاری املاک، موضوع مواد 54 و 64 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366، با اصلاحات و الحاقات بعدی، تناسب تعرفه با میانگین سالانه بها و ارزش قراردادهای به ثبت رسیده در هر منطقه جغرافیایی به صورت پلکانی نزولی و تعیین سقف تعرفه قابل دریافت در هر معامله تهیه کند و به تصویب هیات وزیران برساند.
در واقع بر اساس این ماده از طرح اولیه نماینده ها، مبنای تعیین پورسانت مشاوران املاک، قیمت های درج شده در دفترچه ارزش معاملاتی تهران و شهرها بود که هر سال از سوی سازمان امور مالیاتی منتشر شده و ارزش های معاملاتی املاک به عنوان پایه دریافت مالیات های نقل و انتقال مسکن، در آن درج می شود. هم‌‌‌اکنون و بر اساس این دفترچه، قیمت معاملاتی یک مترمربع مسکن در شهر تهران حدود 2 درصد قیمت روز آپارتمان های پایتخت است.
اما، در نسخه نهایی، ماده یک به کلی تغییر کرده و به موضوع دیگری اختصاص یافته است و تنها در تبصره 3 ماده 7 اعلام شده است که حق‌‌‌الزحمه مشاوران املاک به صورت خودکار توسط سامانه رهگیری محاسبه می شود و در قراردادها و مبایعه نامه ها درج خواهد شد و مشاوران املاک باید حق‌‌‌الزحمه خود را بر اساس این نرخ دریافت کنند.

احتمالات تغییر پورسانت بنگاه ها

علاوه بر تغییر نحوه محاسبه و دریافت پورسانت مشاوران املاک بعد از اجرای قانون جدید که یک تغییر قطعی در بازار واسطه گری مسکن است؛ ما چهار تغییر احتمالی در فعالیت های این صنف بعد از اجرای قانون مربوطه را شناسایی کرده ایم.
اولین رخداد احتمالی آن است که به احتمال زیاد با اجرای این قانون، حق‌‌‌الزحمه مشاوران املاک نسبت به آنچه هم‌‌‌اکنون این افراد بابت واسطه گری مسکن دریافت می کنند، کاهش خواهد یافت.
رخداد احتمالی دوم، آن است که متعاملان مسکن از وابستگی به مبایعه نامه یا قراردادهای معاملات مسکن که از گذشته تاکنون از سوی بنگاه های ملکی صادر می شده است، استقلال خواهند یافت؛ چرا که سیاستگذار مسکن سامانه خودنویس را راه اندازی کرده است و قرار است به زودی معاملات خرید و فروش مسکن بین خریدار و فروشنده بدون واسطه و به طور مستقیم در سامانه خودنویس، ثبت شود.
هر چند هنوز بانک ها برای پرداخت وام مسکن و در برخی شهرها ادارات مالیاتی و شهرداری ها برای صدور مفاصا حساب های مالیاتی و عوارض شهری، از متعاملان مبایعه نامه طلب می کنند. اما با اجرای این قانون به احتمال زیاد، برای آنکه یک معامله به انتقال قطعی مالکیت و صدور سند رسمی منجر شود نیازی به مبایعه نامه ثبت شده از سوی بنگاه ها نخواهد داشت.
سومین احتمال، تقویت بازارهای آنلاین عرضه کننده فایل های ملکی به شکل دوپینگی و با شدت بالاست؛ در حداقل پنج سال اخیر حجم قابل توجهی از فایل های ملکی، بدون اینکه در بازار سنتی عرضه شده باشد، به صورت آنلاین و از طریق اپلیکیشن های مجازی بازاریابی، به متقاضیان معرفی شده اند.
رخداد چهارم مربوط به احتمال شکل گیری بازار جدید در حیطه واسطه گری ملکی است. ممکن است به دلیل نیاز گروهی از متعاملان به وجود واسطه‌‌‌ به جهت انجام برخی خدمات مانند دریافت مفاصا حساب ها و برخی استعلامات ثبتی، همچنین ارائه مشاوره از بابت صحت آیتم های مهم برای انجام یک معامله مطمئن، گروهی از واسطه ها، با ارائه این نوع خدمات، شکل متفاوت و جدیدی از فعالیت را در بازار واسطه گری ملکی آغاز کنند.

سرنوشت ضلع سوم به روایت فعالان بازار

تحقیقات میدانی به عمل آمده درباره سرنوشت ضلع سوم معاملات مسکن (واسطه های ملکی) بعد از اجرای قانون جدید، نشان دهنده یک برداشت، یک هشدار، یک دغدغه و یک ابهام در رابطه با این تغییر مهم است.
برداشت گروهی از فعالان بازار مسکن از قانون جدید آن است که به احتمال زیاد، سرنوشت فرمول جدید پورسانت مشاوران املاک هم مانند برخی قوانین مشابه حوزه مسکن، از جمله قانون پیش فروش خواهد شد؛ قانون پیش فروش که سال 89 مصوب شد و آیین نامه اجرایی آن چند سال بعد در نیمه اول دهه 90 نوشته شد، همچنان اجرایی نشده است و به دلیل ابهامات و اشکالات متعدد موجود در آن به قانونی متروکه تبدیل شده است.
به گفته آنها احتمالا این بخش از قانون نیز سرنوشتی مشابه قانون پیش فروش خواهد داشت. در عین حال یک هشدار مهم نیز در این زمینه مطرح می کنند. آنها با اشاره به شرایط موجود که بازار معاملات مسکن با رکود سنگین مواجه است، معتقدند صرف نظر از مزایا و معایب قانون جدید، این تغییر قرار است در بدترین زمان ممکن انجام شود که حتی با فرمول های فعلی نیز به دلیل رکود و کاهش تعداد معاملات، گروه قابل توجهی از واسطه های ملکی با مشکل درآمدی روبه‌رو شده اند.
در این شرایط اجرای این قانون و کاهش درآمد واسطه ها می تواند در فرآیند نقش آفرینی و اشتغال ضلع سوم، اختلال ایجاد کند.
اما فعالان بازار یک دغدغه مهم نیز مطرح می کنند. به گفته آنها هم‌‌‌اکنون هزینه های بنگاه های املاک به میزان قابل توجهی افزایش یافته است؛ برآوردهای انجام شده نشان می دهد تورم مربوط به خدمات املاک و مستغلات در سال گذشته طی بهار، تابستان و پاییز به ترتیب معادل 41، 44 و 46‌ درصد نسبت به فصول مشابه سال قبل (1401) افزایش یافته است.
تورم این خدمات در سال 1401 نسبت به 1400 نیز 35‌ درصد و در سال 1400 معادل 22‌ درصد بوده است. این میزان، تقریبا معادل تورم اجاره بهاست. به گفته آنها هزینه اداره بنگاه ها، حق عضویت در اتحادیه، حق تابلو و از همه مهم تر تورم عمومی سالانه به طور مستمر مسیر صعودی دارد.

ابهام بازار درباره فرمول جدید

فعالان بازار همچنین از یک ابهام بزرگ در ارتباط با فرمول جدید محاسبه پورسانت مشاوران املاک خبر می دهند. به گفته آنها اگر‌چه ظاهرا فرمول جدید قرار است بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک مسکونی تعیین شود اما در نسخه نهایی قانون این موضوع به صراحت و به روشنی مشخص نشده است.
حتی به طور دقیق مشخص نیست آیا قرار است دستمزد واسطه های ملکی بر اساس ضریبی از قیمت درج شده در دفترچه ارزش معاملاتی تهران و شهرها تعیین شود یا قرار است سیاستگذار مسکن، مبنای دیگری برای تعیین قیمت منطقه ای و ارزش معاملاتی در نظر بگیرد که به قیمت روز نزدیکتر باشد. در واقع سوال مهم آنها این است که سیاستگذار، پورسانت مشاوران را که قرار است از طریق سامانه و به طور خودکار در قراردادها درج شود با چه فرمولی محاسبه می کند و منظور از قیمت معاملاتی به طور دقیق چه قیمتی است؟
دنیای اقتصاد