مسیر پیش روی بازار مسکن را می توان در چهار سناریو پیش بینی کرد، این سناریوها بر اساس معادله ای از متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی اثرگذار روی رفتار معامله‌گران ملکی و روند قیمت مسکن قابل تصور است.

به گزارش اخبار ساختمان، چشم انداز عناصر اصلی بازار مسکن شامل قیمت و رفتار معامله گران در ماه های آتی، تحت تاثیر سبد ریسک های اول غیراقتصادی و سپس اقتصادی قرار دارد، بدون آنکه با توجه به وضعیت منابع اعتباری و اوضاع مالی خانوارها انتظار رخداد مثبت در احیای قدرت خرید وجود داشته باشد. برای ترسیم این چشم انداز، شناسایی دقیق ریسک های اصلی یا همان متغیرهای اثرگذار بر جهت قیمت و رفتار خریدار و فروشنده آپارتمان نیاز است.
در این مقاله برحسب سناریوهای قابل پیش بینی برای آینده ریسک ها، مسیر آتی بازار مسکن را شبیه سازی کرده ایم؛ این بررسی با لحاظ تاثیرگذاری همین ریسک ها در سال های گذشته و به شکل دقیق از سال 94 تا نیمه 1403 صورت گرفته است.

ریسک های موثر بر بازار مسکن

در حال حاضر دو ریسک غیراقتصادی و یک مجموعه ریسک اقتصادی، بالای سر بازار مسکن قرار دارد و از بیرون، بر متغیرهای این بازار می تواند اثرگذار باشد. ریسک های ترامپ 2 و تنش در منطقه در کنار سه ریسک اقتصادی، می توانند بر مسیر آتی تغییر و تحولات بازار مسکن موثر واقع شوند.
ریسک «ترامپ 2» از منظر چگونگی مواجهه غرب با موضوعات مرتبط با برجام و فعالیت هسته ای و مسائل دیگر سیاسی، قابل بررسی است و ریسک «تنش در منطقه» نیز با توجه به جنگ غزه که از سال گذشته شروع شد، تجاوز اسرائیل در ماه های اخیر و پاسخ نظامی ایران در واکنش به تجاوز‌‌گری ها مورد توجه است.
در ردیف ریسک های اقتصادی نیز از آنجا که رابطه معنادار بین کسری بودجه، رشد نقدینگی و تورم عمومی با رشد قیمت مسکن و همچنین بین افت و خیز جریان فروش و درآمد نفت با جریان حرکت سرمایه به بازاری همچون بازار ملک وجود دارد، می توان گفت تغییرات این پارامترها بر نبض قیمت آپارتمان در بازار معاملات ملک تاثیر می گذارد.

موقعیت یابی در بازار مسکن

قبل از پرداختن به معادله ریسک ها و بازار مسکن، موقعیت یابی در این بازار کمک می کند تشریح معادله بهتر صورت بگیرد. بازار مسکن طی دست کم پنج ماهه اول امسال، دوره گذار از جهش قیمت را پشت سر گذاشت. چهار پارامتر این دوره را توضیح می دهد. طی این پنج ماه قیمت واقعی مسکن 3.8‌ درصد کاهش پیدا کرد در حالی که این شاخص در سال 1402 به میزان 24‌ درصد افزایش یافته بود. میزان رشد قیمت اسمی در این مدت نیز کمتر از سال گذشته بود.
متوسط رشد نقطه ای قیمت مسکن در تهران از ابتدای سال جاری تا مرداد ماه، حدود 15‌ درصد بوده است که یک چهارم تورم نقطه ای مسکن سال های 97 تا 1402 به حساب می آید. به این ترتیب، کاهش چشمگیر سرعت رشد قیمت مسکن در ماه های گذشته از سال 1403، با این دو پارامتر قابل تایید است. در کنار این دو، افت بیشتر حجم معاملات خرید آپارتمان در بازار مسکن تهران در ماه های گذشته را می توان علامت روشن از کنار‌‌کشیدن تقاضای سرمایه ای محسوب کرد.
در همین پنج ماه، به طور متوسط ماهی 3500 واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد در حالی که سال گذشته که رکود مسکن عمیق در بازار حاکم بود، این رقم 3700 واحد بود. و اما پارامتر چهارم که متفاوت شدن مسیر بازار مسکن 1403 را تایید می کند، نسبت P به R است که در حال حاضر و بر اساس آمارهای نیمه تابستان به عدد 20 کاهش پیدا کرده است. این نسبت در سال های اخیر قله 32 را ثبت کرده بود.

چهار سناریوی بازار مسکن؛ اول «حل مناقشات»

تجربه 6.5 سال گذشته بازار مسکن می گوید، در این مدت وزن تاثیرگذاری ریسک های غیراقتصادی بیشتر از ریسک های اقتصادی بوده است. هم رشد تاریخی قیمت واقعی مسکن در دهه 90 و هم روند نیروی بنیادین تورم مسکن، تاییدکننده این وزن است.
قیمت واقعی مسکن به معنای آن است که روند قیمت آپارتمان با حذف اثر تورم عمومی –شاخصی که عمدتا متاثر از تحولات اقتصادی است- چگونه تغییر می کند. قیمت واقعی در دهه 90 بالاترین رشد را نسبت به دهه 70 و دهه 80 تجربه کرد. قیمت واقعی آپارتمان (در تهران) همچنین طی فقط دو سال 97 و 98 که سال های اصلی عصر جهش قیمت بودند، به اندازه دهه 80، افزایش یافت.
در همین دو سال، ریسک غیراقتصادی از محل خروج یک طرفه آمریکا از برنامه جامع اقدام مشترک بروز کرد و به اوج رسید. در این صورت می توان این موضوع را فاکتور موثر بر روند دانست. از طرف دیگر طی 6 سال گذشته، متوسط سالانه نرخ رشد نقدینگی به عنوان نیروی اصلی رشد قیمت مسکن، افزایش زیادی نسبت به رشد تاریخی خود نداشته است.
از این منظر میتوان چهار سناریو برای آینده بازار مسکن در نظر گرفت:
در سناریوی اول می توان فرض کرد، با شروع کار دولت ترامپ، عمده ریسک های سیاسی از جمله موضوع برجام و تنش نظامی، رفع یا کاهش بسیار محسوس پیدا کند. در این صورت می توان انتظار داشت شرایط بازار مسکن سال های 94 و 95 و همچنین 1400 تکرار شود. در سال های 94 و 95، تورم سالانه مسکن سقوط کرد و به پنج درصد رسید. مقایسه این رشد قیمت با تورم تاریخی مسکن سال های قبل از آن که حدود 21‌ درصد بوده، «ثبات و آرامش بازار» در آن دو سال را تایید می کند. آن دو سال، مقطع تصویب و اجرای برجام بود.
همچنین در سال 1400 –مقطع پس از سال های جهش قیمت در بازارها که از 97 شروع شده بود- به دلیل آنکه فضای سیاسی جامعه، به حل مناقشات بسیار امیدوار شده بود، این خوش بینی سبب کاهش شدید انتظارات تورمی شد و باز هم به کاهش سرعت رشد سالانه قیمت مسکن در تهران انجامید. در سال 1400 تورم سالانه مسکن از 80‌ درصد سال 99 به 32 رسید و قیمت واقعی نیز هشت درصد افت کرد در حالی که این شاخص در سال 99 رشد شدید 44 درصدی را رقم زده بود. اگر این سناریو محقق شود، می توان انتظار داشت قیمت اسمی مسکن در ماه های آتی، کاهش یابد یا رشد صفر داشته باشد، اما قیمت واقعی برای دوره ای روند منفی را طی کند.

سناریوی دوم، ریسک شبیه 97 تا 99

سناریوی دوم آن است که شرایط بیرونی بازار مسکن شبیه سال های 97 تا 99 شود. در آن سال ها -که از خروج یکطرفه آمریکا از برجام شروع شد- شاخص قیمت آپارتمان در مسیر صعودی قرار گرفت و دوره ای تاریخی از رکود تورمی در این بازار شکل گرفت. در آن مقطع میزان تورم سالانه مسکن به لحاظ میانگین به حدود سه برابر سطح تاریخی خود رسید. سه مشخصه بازار مسکن در آن دوره شامل تورم بالای مسکن، افزایش تقاضای خرید سرمایه ای ملک و رکود سنگین خرید مصرفی بوده است.

سومین سناریو؛ وضعیت برزخی بازارها

بازارها در سال های 1401 و بخشی از 1402 به نوعی در شرایط برزخ قرار داشتند. این شرایط به معنای آن است که انتظارات برای بهبود شرایط غیراقتصادی بیرونی برحسب روند مذاکرات و تصمیمات سیاسی در حوزه بین‌الملل دچار فراز و فرودهای متعددی شد؛ در مقطعی، مذاکرات احیا و ادامه پیدا کرد، در مقطعی خبرهایی مبنی بر احتمال پایین‌ دستیابی به نتیجه منتشر می شد. مجددا نمایندگان کشورهای طرف مذاکره، سفرهایی برای نقل و انتقال پیغام ها انجام دادند و حتی موضوع آزادسازی دلارهای بلوکه شده کشورمان در مقطعی، معادله انتظارات و خوش بینی را سبب شد.
در آن دو سال، تورم مسکن از یکسو دنباله‌‌رو روند رشد نرخ دلار بود که همین شاخص اثرگذار نیز متناسب با تغییر نبض انتظارات، نوسانات معناداری داشت. تورم مسکن از سوی دیگر، بار شرایط برزخی بازارها را نیز متقبل شد. در این مدت هر زمان بازارهای دارایی به ویژه دلار و سکه احساس کردند، نتیجه گیری از مذاکرات نزدیک است، تقاضای خرید در آنها کاهش پیدا کرده است اما به دلیل نامشخص بودن حصول نتیجه، بخشی از آنها به سمت بازار ملک آمدند.
نرخ دلار در سال 1400 که همه بازارها به آینده خوش بین شدند و به ثبات رسیدند، ماهانه متوسط زیر یک درصد نوسان کرد. اما در 1401 این رشد پنج درصد و در 1402 نیز 2‌ درصد شد. قیمت مسکن نیز در سال 1401 به میزان 46‌ درصد و در 1402 به میزان 65‌ درصد افزایش یافت که متفاوت از ثبات نسبی 1400 بود.
به این ترتیب مقایسه نرخ رشد دلار و نرخ رشد قیمت مسکن، ‌‌اثر شرایط برزخی را به خوبی نشان می دهد. همچنین تغییرات قیمت واقعی نیز در این دو سال، همین اثر را بازگو می کند. در حالی که ثبات و خوش بینی بازارها در سال 1400 به افت هشت درصدی قیمت واقعی منجر شد، در سال 1401، تغییر نسبی شرایط بیرونی باعث توقف رشد منفی قیمت واقعی مسکن شد. در آن سال، این نرخ رشد صفر را ثبت کرد. در سال 1402 نیز قیمت واقعی آپارتمان در تهران 24‌ درصد افزایش یافت.

سناریوی چهارم؛ ادامه تنش در منطقه

این سناریو همانی است که بازار مسکن از ابتدای 1403 تاکنون شاهد آن بوده است. بروز تنش نظامی باعث جدایی مسیر مسکن از دلار شد. این ریسک برخلاف ریسک‌‌ سال های 97 تا 99 یا همان ریسک «ترامپ 1»، تاحدودی ارتباط تورم دلار را از تورم مسکن قطع کرده است. علت این جدایی نیز به ریسک خرید سرمایه ای ملک تحت تاثیر تنش بر می گردد.
هم در کشورهای درگیر تنش نظامی و هم در سال های دور در کشورمان، تجربه نشان داده است این فاکتور میل به سرمایه گذاری ملکی به ویژه روی آپارتمان را کاهش می‌دهد.طی پنج ماه اول امسال متوسط رشد نقطه ای قیمت دلار 20‌ درصد بوده در حالی که متوسط رشد نقطه ای قیمت مسکن 15 درصد.
در ماه های گذشته همچنین نرخ دلار ماهانه متوسط هشت درصد افزایش پیدا کرد در حالی که نوسان مثبت قیمت مسکن با فاصله زیادی کمتر از این بود. در این صورت چنانچه این سناریو اتفاق بیفتد، به احتمال زیاد، دوره گذار از جهش در بازار مسکن که در ماه های نیمه اول امسال شکل گرفته بود، تداوم پیدا می کند.
دنیای اقتصاد