دولت چهاردهم برای حل دو بحران در شهرهای ایران احتمالا همچون دولت های قبل به تله زمین ارزان برخورد می کند. یک مطالعه رسمی سه توصیه به رئیس‌جمهور جدید دارد که یکی از آنها به بازار مسکن تهران مربوط است.

به گزارش اخبار ساختمان، پیروز انتخابات چهاردهم ریاست جمهوری با دو بحران اساسی در حوزه تامین مسکن در کشور مواجه است؛ چالش تامین مسکن برای خانوارها و افزایش شتابان جمعیت شهری. در حالی که بخشی از ساکنان فعلی شهرها با چالش هزینه سنگین اجاره بها، عدم دسترسی به مسکن مناسب و زمان طولانی برای صاحبخانه شدن مواجه هستند؛ به شکل مستمری بر جمعیت مهاجران از روستا به شهر افزوده می شود و این موضوع توسعه شهری را تبدیل به ضرورتی اساسی برای تمامی دولت ها کرده است. اما توسعه در دولت چهاردهم از راه یا بیراه انجام می شود؟
به شکل کلی پیروز انتخابات چهاردهم ریاست جمهوری و کابینه انتخابی او دو مسیر برای توسعه شهری و تامین نیاز مردم به مسکن پیش روی خود دارند. خانه سازی در حومه شهرها یا بازسازی محله های فرسوده شهری و ساخت خانه های بیشتر در این مناطق.
در حالی که حومه تراشی از جذابیت اولیه برخورداری از زمین رایگان یا ارزان برخوردار است، اما بررسی ها نشان از آن دارد که این نحوه توسعه برای بسیاری از شهرها از جمله شهر تهران یک تله بوده و نتیجه بخش نیست؛ در واقع این مدل توسعه شهری از سویی به تحمیل هزینه گزاف برای تامین زیرساخت، حمل و نقل و… می انجامد و در عین حال می تواند تبعات اجتماعی متعددی درپی داشته باشد. البته عدم توصیه به توسعه پیرامونی و حومه ای شهر نسخه ای واحد برای تمامی شهرها نبوده و بسته به موقعیت جغرافیایی و فرهنگی لازم است بررسی دقیقی انجام شود تا راهکاری بهینه ارائه شود.
مرکز پژوهش های مجلس در گزارشی با عنوان واکاوی رویکردها و ملاحظات توسعه شهری؛ به بررسی دو الگوی توسعه شهری در کشور و معایب و مزایای هر یک پرداخته است. در این گزارش الگوهای موجود در توسعه شهری در دنیا و کشور مورد بررسی قرار گرفته است تا در رهگذر دوره الگوهای موجود، ضروریات موردنیاز برای تبیین الگوی بهینه توسعه شهری محقق شود. در ادامه خلاصه ای از این گزارش تفصیلی ارائه شده است.
افزایش جمعیت و صنعتی شدن؛ توسعه شهری را به ضرورتی اساسی برای جوامع امروزی در دنیا تبدیل کرد. در این شرایط چگونگی توسعه شهری، ضرورتی مهم برای موفقیت در این مسیر است. درواقع توسعه شهری نیاز به الگوی بهینه ای دارد که حرکت در مسیر آن به توسعه پایدار شهری بینجامد به این مفهوم که توسعه شهری علاوه بر افزایش محل‌‌‌ سکونت در شهرها، حفظ پایدار محیط زیست را نیز به دنبال داشته باشد و در عین حال مدل توسعه شهری مغایرتی با الگوهای فرهنگی و اجتماعی هر جامعه نداشته باشد.
این در حالی است که متاسفانه طی سال های گذشته عمده توسعه های شهری در کشور بدون در نظر گرفتن این موارد مهم و عمدتا بر مبنای کاهش هزینه انجام شده است. در واقع سازمان های تصمیم گیر در حوزه توسعه شهری تنها به ضرورت تامین رایگان یا ارزان قیمت زمین توجه کرده اند و از سایر ضرورت های توسعه شهری غافل شده اند. در پیش گرفتن چنین رویکردی باعث شده تا امروز بسیاری از مردم حاشیه نشین با عواقب توسعه غیربهینه شهری مواجه باشند.
تنوع گستره جغرافیایی در کشور، تنوع قومیتی و تنوع فرهنگی باعث می شود تا الگوی واحدی برای توسعه شهری وجود نداشته باشد؛ درواقع برای رسیدن به الگوی بهینه توسعه شهری در هر منطقه لازم است تا مطالعات دقیق محیط زیستی، فرهنگی، قومیتی در هر منطقه انجام شده و الگوی بهینه مدنظر مختص هر منطقه تدوین شود. در گزارش مرکز پژوهش های مجلس از اخذ چنین رویکردی با عنوان رشد هوشمند شهری یاد شده است.

توسعه پیرامونی در تهران با شکست مواجه شد

نسبت جمعیت شهرنشین در ایران بالاتر از میانگین جهانی جمعیت شهرنشین در دنیاست؛ در عین حال سرعت شهرنشینی در کشور نیز در مسیر افزایش شتابانی قرار دارد و این موضوع بر پیچیدگی های شهرنشینی در کشور می افزاید. امروز 56‌ درصد جمعیت جهان در شهرها زندگی‌‌‌ می کنند؛ پیش بینی می شود که این نسبت تا سال 2050 میلادی به حدود 70‌ درصد جمعیت دنیا در آن زمان برسد؛ این در حالی است که در شرایط کنونی 76‌ درصد جمعیت کشور شهرنشین هستند و پیش بینی می شود که این نسبت تا سال 2050 به 85‌ درصد جمعیت کشور برسد.
سرعت شهرنشینی و گستره ابعاد آن می تواند دولت ها را با چالش هایی مانند پاسخگویی به تقاضای شتابان برای مسکن مقرون به صرفه، تامین زیرساخت های پایدار از جمله سیستم های حمل و نقل، تاسیسات زیربنایی و ایجاد فرصت های شغلی مواجه کند.
در چنین شرایطی که توسعه شهری و تامین خانه برای مردم ضرورتی غیرقابل اجتناب است؛ دو مدل توسعه یعنی توسعه پیرامونی و توسعه بر مبنای انباشتگی شهری مطرح است. ظرف سال های گذشته در طرح هایی نظیر احداث شهرهای جدید و طرح مسکن ملی توسعه پیرامونی شهر در کشور به جدیت دنبال و اجرایی شد.
این نحوه گسترش شهری از سویی دولت ها را متحمل تامین هزینه گزاف زیرساخت کرد و از سوی دیگر نتوانست رفاه، امنیت و رضایت از زندگی را برای ساکنان این مناطق فراهم کند. فاصله از مرکز شهر، افزایش مصرف انرژی و آلودگی، تضعیف سلامتی انسان، کمبود امکانات رفاهی و آموزشی، اتلاف منابع مالیاتی، توسعه شهرهای بدون پشتوانه فرهنگی و اجتماعی و… از جمله معایب توسعه پیرامونی شهر است که نتیجه آن در شهرهای پیرامونی توسعه یافته در کشور تجربه شده است.
با رشد پراکنده شهرها به جای استفاده از منابع مالی دولت برای بهبود مناطق موجود، باید منابع عمومی به گسترش مناطق جدید اختصاص یابد. این منابع صرف ساخت مدارس جدید، شبکه های آب و فاضلاب، آتش نشانی، پلیس و خدمات زیربنایی عمومی دیگر می شود.
از طرف دیگر هرچه شهرها گسترده شوند، هزینه های ارائه خدمات عمومی نیز افزایش می یابد و علاوه بر دولت، شهرداری ها و دولت های محلی نیز باید خدمات بیشتری ارائه دهند و در عین حال لازم است تا شهروندان نیز مالیات بیشتری بپردازند.

الگوی بهینه با رشد هوشمند

امروزه در ادبیات توسعه شهری واژه جدیدی تحت عنوان رشد هوشمند شهری مطرح شده است؛ رشد هوشمند شهری به مدلی از الگوی توسعه اشاره دارد که در آن طیف وسیعی از راهبردهای توسعه، حفاظت از محیط سلامت و محیط طبیعی پوشش داده می شود و امکانی فراهم می شود تا یک منطقه از منظر اقتصادی قوی شده، از منظر عمومی جذاب و از نظر اجتماعی متنوع تر شود.
شهرها بر زندگی ساکنان خود اثرگذار می شوند؛ در واقع خانه، محله و شهر تنها محلی برای زندگی نیست؛ شهرها می توانند فرصتی برای دستیابی به رویاها و اهداف برای ساکنان خود فراهم کنند؛ در عین حال چگونگی توسعه شهری بر روند عمومی زندگی مردم در یک جامعه نیز اثرگذار می شود. چگونگی توسعه شهری بر چگونگی امور روزانه مردم از جمله سلامت، مدرسه، پرداخت مالیات، رفت و آمد روزانه مردم، محیط زندگی، رشد اقتصادی و… اثرگذار می شود.
توسعه هوشمند شهری زمانی محقق می شود که پارامترهای پنجگانه مورد اشاره محقق شود. در وهله ابتدایی لازم است تا منابع با سرمایه گذاری مجدد در زیرساخت های موجود و بازسازی بناهای تاریخی حفظ شود.
در بخش دوم لازم است که ‌‌‌محله هایی طراحی شود که خانه ها در نزدیکی مغازه ها، ادارات، مدارس، عبادتگاه ها، پارک ها و سایر امکانات رفاهی قرار داشته باشند و به ساکنان و بازدیدکنندگان این امکان را بدهند که ضمن انجام کار خود، پیاده روی، دوچرخه سواری یا رانندگی کنند و از وسایل حمل و نقل عمومی استفاده کنند.
بخش سوم مدنظر در تحقق توسعه هوشمند شهری به تامین طیف متنوعی از مسکن تاکید دارد به نحوی که تمامی شهروندان امکان زندگی مناسب در محله را داشته باشند، به عنوان نمونه شهروندان سالمند نیز بتوانند با افزایش سن در محل باقی بمانند.
ویژگی چهارم توسعه هوشمند شهری بر تقویت محله وری تاکید دارد؛ به نحوی که ساکنان محله ها در تصمیم گیری شهری مشارکت کنند و مکان هایی پر جنب‌‌‌وجوش برای زندگی، کار و بازی ایجاد شود.
ویژگی پنجم رشد هوشمند شهری ایجاد کیفیت بالای زندگی است؛ کیفیت بالای زندگی این مناطق را از نظر اقتصادی رقابتی می کند؛ فرصت های تجاری ایجاد می کند و پایه مالیات محلی را تقویت می کند.

دیوار شهرداری ها مقابل رشد هوشمند

بررسی کارشناسی از آن حکایت دارد که توسعه هوشمند شهری برای تهران بهتر است بر مبنای بازسازی محله های فرسوده انجام شود. در واقع شهرهای بزرگی نظیر تهران با انباشت بافت های فرسوده مواجه هستند که این بافت فرسوده از زیرساخت شهری و البته بافت فرهنگی برخوردار است.
به این ترتیب در صورتی که این بافت فرسوده مورد ساخت و ساز قرار گیرد از سویی دولت متحمل هزینه تامین زیرساخت نمی شود و از سوی دیگر برخورداری این مناطق از فرهنگ شهری باعث می شود تا چالش های فرهنگی از میان رود.
البته جذب سرمایه گذار برای بازسازی بافت فرسوده نیازمند آن است که سیاستگذاران شهری، توسعه شهری در این مناطق را تسهیل کنند. که مدیران شهری باید مقررات و سیاست ها را به منظور تشویق توسعه محله های موجود تغییر دهند. این تغییر سیاست ها می تواند شامل تسهیل صدور مجوزهای ساخت و ساز، عدم ضرورت تامین 100‌ درصد پارکینگ، اعطای تراکم بیشتر و… باشد.
برخی صاحبنظران اقتصاد مسکن اعلام می کنند که در تهران برای دسترسی به پروانه ساختمانی باید حداقل 85 مرحله طی یک سال طی شود. این در حالی است که اگر این دیوار شهرداری ها برای مقابله با توسعه شهری برداشته شود، می توان به تسریع رشد هوشمند شهری در تهران امیدوار بود.
در کنار این امر ضروری است تا کاربری مختلطی به زمین در بافت فرسوده شهری اعطا شود. کاربری مختلط زمین به معنای ساخت خانه ها، ادارات، مدارس، پارک ها، مغازه ها، رستوران ها و انواع دیگر تاسیسات موردنیاز در یک بلوک و در مجاورت با یکدیگر است. کاربری مختلط افراد بیشتری را به یک منطقه جذب کرده و بر امنیت منطقه می افزاید.
در دنیای کنونی محله های با کاربری مختلط بیشتر مورد تقاضا قرار دارند، به این معنا که این رویکرد می تواند ارزش ملک را افزایش دهد و به پایداری آن کمک کند و از سرمایه گذاری مالکان خانه و همچنین درآمد شهرداری ها حفاظت کند. در عین حال در پی توسعه محلات موجود به جای احداث خانه روی زمین های بایر اطراف شهرها، از سرمایه گذاری های پیشین شهری در حوزه زیرساخت استفاده می شود.
دنیای اقتصاد