با نگاهی به یکی از سایت های فروش آنلاین خرید و فروش املاک می توان دریافت که قیمت ها به گونه ای رشد کرده که با این مقدار وام اندک در مناطق شمال شهر تهران کمتر از ۱۰ درصد و در مناطق جنوبی تهران هم کمتر از ۳۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی را می توان خریداری کرد.

به گزارش اخبار ساختمان، یکی از معتبرترین مراجعی که در گذشته می شد برای تحولات بازار مسکن به آن مراجعه کرد درگاه ملی آمار یا سایت مرکز آمار ایران بود که متاسفانه عملکرد این سامانه هم پس از روی کار آمدن دولت سیزدهم بسیار ضعیف شده به گونه ای که یا آمارها منتشر نمی شود یا با فاصله زمانی زیادی آمارها را اعلام می کند، به عنوان نمونه آخرین آماری که مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر کرده مربوط به 6 ماه قبل و 16 بهمن ماه می شود گزارشی تحت عنوان «شاخص و متوسط قیمت آپارتمان های مسکونی شهر تهران دی ماه 1401» که در آن تغییر قیمت ها را اعلام کرده و پس از آن دیگر گزارشی در مورد قیمت آپارتمان های شهر تهران در این سایت بارگذاری نشده است و در سال جاری هم تنها به یک گزارش در این حوزه بسنده کرده که آن هم در مورد نتایج طرح گردآوری اطلاعات پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری های کشور در پاییز 1401 است که در 20 اردیبهشت ماه در این سایت بارگذاری شده است. پس از آن دیگر هیچ گزارشی در مورد تحولات قیمتی مسکن در پنج ماهی که از سال 1402 می گذرد در این سایت نمی توان دید.
بانک مرکزی نیز به عنوان مرجع آماری دیگری است که هفت ماه است به سانسور اطلاعات در این زمینه دست زده. در حالی که رییس کل بانک مرکزی به تازگی از کاهش قیمت مسکن در کشور گفته و گویا ایشان و مدیران دیگری به آمارهایی دسترسی دارند که نباید به عامه مردم و حتی کارشناسان داده شود!
در عین حال، میزان وام خرید مسکن به 960 میلیون تومان افزایش پیدا کرده و سود آن هم 22.5 درصد اعلام شده اما با نگاهی به یکی از سایت های فروش آنلاین خرید و فروش املاک می توان دریافت که قیمت ها به گونه ای رشد کرده که با این مقدار وام اندک در مناطق شمال شهر تهران کمتر از ۱۰ درصد و در مناطق جنوبی تهران هم کمتر از ۳۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی را می توان خریداری کرد.

وام 960 میلیونی و قیمت های مسکن در تهران

به عنوان مثال؛ هر متر مربع از یک واحد 66 متری در چهار راه پاسداران در این سایت دیوار 113 میلیون و 636 هزار تومان و با قیمت کل هفت میلیارد و 500 میلیون تومان اعلام شده، همچنین قیمت هر متر مربع یک واحد 89 متری در سعادت آباد خیابان صراف های شمالی 162 میلیون و 921 هزار تومان و با قیمت کل 14 میلیارد و 500 میلیون تومان اعلام شده و در تهرانپارس هم قیمت هر متر مربع یک واحد 88 متری 93 میلیون و 181 هزار تومان و با قیمت کل هشت میلیارد و 200 میلیون تومان اعلام شده است و در خیابان رودکی مترو نواب هم قیمت هر متر مربع واحدی 79 متری 79 میلیون و 746 هزار تومان و به قیمت 6 میلیارد و 300 میلیون تومان اعلام شده و می بینیم که وام 960 میلیون تومانی تنها می تواند بخش اندکی از این قیمت های نجومی مسکن در شهر تهران را پوشش دهد.
وام مسکن در مناطق شمالی و جنوبی شهر به ترتیب کمتر از ۱۰ و ۳۰ درصد قیمت واحد‌های مسکونی را پوشش می دهد.
با آنکه حدود ۶ ماه است انتشار گزارش تحولات بازار مسکن متوقف شده، اما فعالان بازار متوسط قیمت مسکن را بالای ۷۰ میلیون تومان اعلام می کنند؛ بنابراین با وام ۹۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن (بدون کسر هزینه خرید اوراق حق‌تقدم) می توان حدود ۱۳.۷ مترمربع واحد مسکونی در تهران خریداری کرد.

نرخ بهره های بانکی در دنیا بسیار کم است

عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن در مورد میزان این وام گفت: این رقم 960 میلیون تومان برای خرید ملک از سوی طبقات مختلف متفاوت است، در صورتی که قشر کارمند متقاضی این وام باشد این رقم با نرخ 22.5 درصد برای این قشر بسیار بالاست ضمن آنکه این نرخ بهره در سطح جهانی هم اینگونه نیست و نرخ های وام خرید مسکن در دنیا و به خصوص در کشورهای اروپایی و امریکا بین 1.5 تا 2 درصد است.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: نکته بعدی نحوه احتساب بهره وام هاست. این بهره ها با هر نرخی که باشد باید روی متوسط این وام اعمال شود به این معنی که وام گیرنده اگر یک رقمی را در ابتدا دریافت می کند در انتهای دوره بازپرداخت باید یک‌دوم این وام را در نرخ بهره مربوطه و تعداد سال ها ضرب و پس از آن نرخ بهره را دریافت کنند این در حالی است که از 10 سال گذشته برای درآمدزایی بیشتر از این وام ها میزان آن را دوبرابر کرده اند و عملا این نرخ بهره حتی بیشتر از 22.5 درصد هم می شود.

وام های زیر یک میلیارد تومان مردم را سمت خانه های کوچک متراژ می کشاند

اکبرپور خاطرنشان کرد: هرچند افزایش میزان وام های مسکن مثبت است اما فرآیند اخذ وام سخت بوده و میزان بهره بانکی آن هم بسیار بالاست و با این میزان نرخ تورم های بالا تاثیر آنچنانی هم بر بازار خرید و فروش املاک ندارد.
این فعال حوزه مسکن افزود: با وجود قیمت های بالای مسکن، پرداخت وام های زیر یک میلیارد تومان برای خرید مسکن به اندازه ای ناچیز شده که اگر برخی از مردم هم متقاضی دریافت این وام ها باشند به ناچار باید آپارتمان هایی با متراژهای پایین را انتخاب کنند.
اکبرپور با تاکید بر اینکه باید نرخ بهره های بانکی خرید مسکن را کاهش دهند، گفت: بهتر آن است که دولت تمهیداتی در مورد کاهش نرخ بهره های بانکی بیندیشد چرا که این وام ها با وام های صنعتی متفاوت است در دنیا هم این وام ها را تفکیک کرده اند و مسوولان ما هم باید در این خصوص بررسی های میدانی انجام دهند.

نرخ بهره بانکی در دنیا بین 0.5 تا 5 درصد است

او افزود: حتی در کشورهای همسایه نظیر ترکیه، عراق و آذربایجان و پاکستان و… هم نحوه وام دهی بخش مسکن با ایران متفاوت است و ما هم باید از این کشورها برای خانه دار کردن مردم الگو بگیریم.
این فعال حوزه مسکن ادامه داد: نرخ بهره بانکی در دنیا بین 0.5 تا پنج درصد است چرا که همه می دانند افرادی که برای دریافت وام مسکن به بانک ها مراجعه می کنند قشر کارگر و کارمندی هستند که باید توان پرداخت این وام ها را داشته باشند و نرخ بهره های بالا را برای این قشر از جامعه در نظر نمی گیرند و معمولا بخشی از اعتباری که بانک مرکزی در اختیار بانک ها قرار می دهد را به اعطای وام برای خرید مسکن تخصیص می دهند.

پرداخت وام باید بر اساس توان مالی افراد باشد

اکبرپور با بیان اینکه در کشورهای دیگر افراد باید تنها پنج درصد قیمت کل مسکن را پرداخت کنند خاطرنشان کرد: در سایر کشورها معمولا تا 95 درصد قیمت یک ملک را به متقاضی وام می دهند و نرخ بهره بانک ها هم به صورت کنترل شده است و از این رو سعی می شود تا رضایت قشر کارگر و کارمند را هم جلب کنند.
او افزود: در سایر کشورها موضوعی با عنوان سقف وام وجود ندارد و توانایی افراد در اخذ وام هم باهم متفاوت است و بر اساس اظهارنامه مالیاتی سال قبل متقاضی وام و در نظر گرفتن میزان درآمد این افراد میزان وامی که متقاضی می تواند دریافت کند را به او اعلام می کنند و میزان وام ها برای همه مردم یکسان نیست و بر اساس توان مالی افراد در بازپرداخت ها این وام ها را می دهند.
اکبرپور در انتها در مورد حبس آمار قیمت مسکن از سوی مرکز آمار ایران نیز گفت: این اقدام مرکز آمار تحلیل فعالین بازار مسکن را تضعیف کرده و دسترسی به اطلاعات صحیح و به روز را هم با مشکل روبرو می کند این در حالی است که هر روز مردم شاهد تورم در این حوزه هستند و ضرورت دارد هر ماه این آمار منتشر شود.

بیشتر بخوانید: اقساط وام 960 میلیونی خرید مسکن چقدر است؟
اعتمادآنلاین