تهران با فرسودگی شدید بخش قابل توجهی از خانه ها و محله ها در مناطق پایین شهر روبه‌رو است و به رغم آنکه شهرداری تهران طی دو دهه گذشته سبدسبد طرح و پروژه از نواب گرفته تا فروش متری و نوسازی بافت‌‌ به اسم مسکن مهر تا تاسیس قرارگاه مسکن را برای احیای تهران قدیم پیاده کرده اما امروز، نیمه جنوبی پایتخت با بحران اجتماعی ناشی از فقیرنشینی در محله های کلنگی دست و پنجه نرم می کند.

به گزارش اخبار ساختمان، بررسی های به عمل آمده در این باره نشان می دهد، ژاپن با تجربه‌‌ موفقی که از نگاه بانک جهانی توانسته در زمینه بازتنظیم زمین و بازآفرینی شهر (نوسازی) در توکیو و دیگر مجموعه های شهری، به ثبت برساند، می تواند الگوی ایران برای نوسازی بافت های فرسوده شود.
توکیو، نماینده شهرهای موفق ژاپن در زمینه بازتنظیم زمین و البته نوسازی و توسعه شهری است. پایتخت ژاپن به شهر بدون خانه کلنگی شهرت پیدا کرده است به طوری که مطالعات جهانی از پشت صحنه این موفقیت، دو سیاست شهری را شناسایی می کند.
سیاست اول، تجمیع شهرهای کوچک و روستاها در شهرهای اصلی است تا تصمیمات واحد برای ابرشهری مثل توکیو، قابلیت اجرایی پیدا کند و در عین حال، جلوی حومه نشینی و تشدید هزینه اداره شهرها گرفته شود.
سیاست دوم که اهمیت آن، کم از اولی نیست نیز طرح بازتنظیم زمین است. این طرح، قفل های نوسازی بافت فرسوده را به راحتی باز می کند چون گروهی از دل محله ها، نظر و خواسته مالکان زمین برای چگونگی نوسازی خانه و محله را جمع آوری می کنند و پلن نهایی بازآفرینی محله را به شهرداری ها که مامور اجرای خواسته مالکان هستند، ارائه می کنند.
معجون رسمیت دادن به خواسته های مالکان و تسهیلات و امکانات مالی و حمایتی برای ساخت و ساز در طرح ژاپنی بازآفرینی شهر سبب شده مالکان زمین انگیزه مشارکت برای تخریب و نوسازی پیدا کنند. مانع سند زمین و انتقال زمین برای ساخت و ساز، در این طرح وجود ندارد و این، قفل قدیمی و بزرگ نوسازی بافت فرسوده در شهرهای ایران را به راحتی باز می کند.
ژاپن طی دست کم دو دهه اخیر با دو سیاست مرتبط با زمین و محله های کلنگی توانسته، مسکن را به عنوان دارایی موقت نزد فعالان بازار ملک معرفی کند که همین، تمایل به ساخت و سکونت در خانه های پیش ساخته را سبب شده است.

شهرداری زدایی به جای شهرزایی

شهرسازی، بازآفرینی و نوسازی شهرها در کشور ژاپن آنچنان اهمیت دارد که می توان آن را شهر-کشور نامید. کشوری که به دلیل تبدیل شدن به شهرهای مدرن و پیشرفته جهان، تقریبا خالی از بافت فرسوده است، چرا که در معرض مداوم خطرات طبیعی و غیر طبیعی قرار دارد و ساختمان ها و محله های آن مدام در حال نوسازی و بازسازی در جهت استحکام هرچه بیشتر و مقاومت در برابر زلزله و حوادث غیرمترقبه هستند.
ژاپن، کشوری است که زندگی در آن، در ابرشهرها و متروپل ها جریان دارد و زندگی و فعالیت مردم در مرکز شهر متمرکز است و حاشیه های شهری چندان معنایی ندارند. بنابراین، ژاپن را باید در سبک زندگی شهرنشینی خلاصه کرد.
بر اساس مجموعه شاخص های توسعه بانک جهانی، جمعیت شهری ژاپن در سال ۲۰۲۲، حدود ۹۲ درصد گزارش شده است؛ از این رو، شهرسازی و نوسازی بافت فرسوده از اهمیت بالایی برخوردار است تا جایی‌‌‌ که ژاپن را از جهت سرعت شهرسازی و نوسازی در رتبه های برتر جهانی قرار داده است.
در حال حاضر حدود ۴۵ درصد از جمعیت ژاپن در سه منطقه شهری توکیو، اوزاکا و ناگویا متمرکز هستند. روند شهرسازی در ژاپن تا آنجا پیش رفته که بسیاری از روستاها و شهرهای کوچک در شهرهای بزرگ ادغام شده اند و به‌‌‌ منظور مدیریت بهینه مجموعه های شهری (حومه-مرکز) و کاهش هزینه های دولت، تعداد شهرداری ها در سال ۲۰۰۶ از ۳۲۳۱ شهرداری به ۱۸۲۱ کاهش داده شد و صدها شهر کوچک و روستا به بخشی از شهرهای بزرگ تبدیل شدند.
شهرهای ژاپن عمدتا وابستگی ای به میراث تاریخی خود ندارند، و به محض تخریب و آسیب دیدن و حتی قدیمی شدن یک ساختمان، بدون تعصبات تهدیدکننده عناصر شهر، اقدام به جایگزین کردن ساختمانی جدید می کنند. بافت شهری اکثر شهرهای ژاپن به‌‌‌قدری مدرن است که نه تنها اثری از بافت های فرسوده شهری نیست، بلکه حتی اثری از خانه ها و میراث قدیمی نیست.
علت را می توان در تخریب دوباره ژاپن بر اثر زلزله و جنگ جهانی دوم دانست که هیچ چیز نمی تواند برای همیشه ماندگار باشد. ژاپن به داشتن نظریه مسکن به عنوان یک دارایی موقت مشهور است. ارزش خانه ها در ژاپن به مرور زمان کاهش می یابد و معمولا خانه های تک خانواری یا حتی ساختمان های آپارتمانی کوچک در هنگام نقل مکان مالک تخریب می شوند و به راحتی خانه های قدیمی و فرسوده تخریب شده و خانه های نو جای آنها را می گیرند.
صنعت ساخت و ساز در ژاپن تا حدودی متفاوت از بسیاری از کشورهای جهان عمل می کند. مثلا مشتاق خرید خانه های پیش ساخته هستند، تا جایی که حدود یک چهارم خانه های جدید پیش‌ساخته هستند. چند شرکت ژاپنی به طور منظم بیش از 10 هزار خانه پیش‌ساخته جدید را هر سال تولید می کنند، از جمله تویوتا که پنج هزار خانه را در سال 2006 فروخت که همگی در کمتر از 45 روز ساخته شده و 60 سال ضمانت دارند. بنابراین، واضح است که یکی از بزرگترین دلایل مقرون به صرفه بودن نسبی مسکن و پروژه های ساخت مسکن در توکیو، سادگی ساخت شگفت انگیز مسکن است.
توکیو بین سال های 1995 تا 2015 هر سال حدود 155 هزار خانه جدید ساخته است. حجم خالص موجودی مسکن از سال 1963 تا 2013 تقریبا سه برابر شد و از 2.5 میلیون خانه به 7.3 میلیون واحد مسکونی رسید. توکیو این رشد قابل توجه را با ساخت و ساز متراکم به جای پراکندگی به دست آورده است.
از سال 2006 تا 2011، موجودی مسکن توکیو حدود 9.2 درصد رشد داشته است. امروزه، این شهر به طور متوسط حدود 220 خانه در هر هکتار زمین مسکونی دارد. البته، این مقیاس رشد بدون یک سیستم حمل و نقل مویرگی و کارآمد امکانپذیر نخواهد بود، که توکیو آن را ایجاد کرده است.
سیستم ریلی شهری آن در بیش از 200 ایستگاه ساخته شد و تخمین زده می شود که روزانه به 40 میلیون مسافر خدمات رسانی می کند. شکل متمایز شهرنشینی توکیو به گذشته این شهر باز می گردد که دو بار در قرن بیستم ویران شد و مجدد به‌‌ ‌طور کامل بازسازی شد. ابتدا در سال 1923 زلزله کانتون تخریب شد و 20 سال بعد، این ویرانی مجددا تکرار شد.
در پایان جنگ جهانی دوم در مارس 1945، ژاپن بمباران شد و سه چهارم ساختمان های توکیو از بین رفت. اما توکیو دوباره بازسازی شد و امروزه، قدیمی ترین ساختمان آن بیش از 70 سال قدمت ندارد و توکیو شهری است که مدام در حال تغییر است. بنابراین نگرش ژاپن نسبت به حفظ بناهای تاریخی با نگرش دیگر کشورها متفاوت است.
آمارهای مرکز بررسی مسکن و زمین ژاپن نشان می دهد، موجودی مسکن توکیو در 50 سال گذشته به طور پیوسته در حال افزایش بوده است و میزان ساختمان های تخریب شده نیز بالاتر از سایر شهرهای جهان است. این در حالی است که در دیگر شهرهای جهان، به دلیل اهمیت حفظ بافت شهری، شهرسازی در حومه شهرهای بزرگ گسترش چشمگیری یافته است.
امروز ژاپن به قوی ترین و مدرن ترین صنعت حمل و نقل شهری تبدیل شده است. در این راه شرکت های خصوصی با حمایت های مالی دولت و با کمک سیستم بانکی به سبک اروپایی در جهت نوسازی با استفاده از علم و فناوری غربی گام برداشتند. توکیو با شاخص های متعدد با سیستم قطار سریع‌السیر و فناوری نوآورانه خود، پیشرفته ترین شهر از نظر فناوری در جهان محسوب می شود.
توکیو نوعی سیاست شهرسازی را دنبال کرده که در مقایسه با دیگر روش های شهرسازی در جهان متفاوت است. شهری که به واسطه نوسازی، بهترین سیستم حمل و نقل جهان را به خود اختصاص داده است که عمدتا توسط اپراتورهای خصوصی و انتفاعی هدایت می شوند. با وجود این حجم از پیشرفت و تکنولوژی در شهرهای ژاپن، اما توکیو یکی از مقرون به صرفه ترین شهرهای بزرگ جهان است.
با این حال نقدهایی هم به منظر شهری در ژاپن مطرح است. البته با توجه به ازدیاد جمعیت و توسعه شهری، بسیاری از محله های توکیو از نظر ارتفاع و مصالح ساختمانی تنوع متفاوتی دارند. سبک های معماری به هم ریخته است. مغازه ها، رستوران ها و آپارتمان ها در یک ساختمان روی هم چیده شده اند و ساختمان های سه طبقه در کنار ساختمان های هشت یا ده طبقه قرار دارند. از این رو، بافت شهری در توکیو و دیگر شهرهای ژاپن زشت به نظر می رسد.
همچنین، انبوه تیر برق ها و سیم کشی نیز یکی از مشکلات شهرسازی سریع در ژاپن است. بر‌خلاف اکثر شهرهای توسعه یافته در سراسر جهان، که در آن انواع کابل ها در زیر زمین نگهداری می شوند، اکثر شهرهای ژاپن آنها را در بالای زمین دارند. علت را باید در آن دانست که پس از جنگ جهانی دوم، ژاپن قصد داشت برق را در سریعترین زمان ممکن به افراد بیشتری برساند و انجام این کار آسان تر و بسیار کم هزینه تر بود.

«LR» روش محبوب توسعه شهری

ژاپن طی بازسازی و نوسازی های خود طی 100 سال اخیر، برنامه های استراتژیک نوسازی و بازآفرینی مختلفی را در سیستم شهرسازی مدرن خود اجرایی کرد که در اینجا به دو مورد از مهم ترین و تاثیرگذارترین سیاست های شهرسازی این کشور اشاره می کنیم.
سیاست بازآفرینی شهری از سال 2001 در ژاپن آغاز شد، زیرا از نگاه دولت ژاپن، بازسازی شهرها برای بازیابی نشاط اقتصادی بسیار مهم است. این سیاست که با عنوان رنسانس شهری مطرح شد، منجر به ایجاد بزرگترین و مدرن ترین شهرهای جهان شده است. اما بزرگترین مشکل توسعه شهری در قرن بیستم توسعه بی پایان حومه شهر یا شهرسازی غیرقابل کنترل بود. از این رو، از جمله سیاست های شهرسازی ژاپن، سازماندهی شهرها است. سیاست بازآفرینی شهری (UDC) ابتدا در سال 1955 به عنوان نیمه دولتی و نیمه خصوصی به منظور تامین خانه های آپارتمانی و زمین برای خانه های مستقل در منطقه بزرگ شهری تاسیس شد.
از آن زمان تاکنون تعداد زیادی مسکن تا سقف 1.4 میلیون مسکن و شهرک های مسکونی و همچنین تسهیلات شهری را تامین کرده است. اما اکنون، تحت سیاست اقتصادی جدید به منظور کاهش کارهای عمومی و استفاده بیشتر از نیروی خصوصی، UDC قرار است مجددا سازماندهی شود تا به عنوان نهاد اداری مستقل، طرح ها یا پروژه ها را هماهنگ کند و بخش های خصوصی را به سمت بازآفرینی شهری هدایت کند.
سیستم بازآفرینی شهری، از طریق چهار پروژه تحقق یافت. اولین مورد تبدیل کاربری بزرگ بود که از تغییر ساختار صنعتی نشات می گیرد. پروژه دوم، توسعه مجدد نواحی پایین شهر است. سومین مورد نوسازی مناطق شهری پرجمعیت و چهارمین پروژه نوسازی سهام در حومه شهری است. در بازآفرینی شهری، بخش خصوصی نقش اصلی را در توسعه شهری و نوسازی شهرهای ژاپن در افزایش ساختمان های تجاری و مسکونی دارد.
تا پیش از شروع این طرح اکثر خانه ها در شهرهای ژاپن از چوب ساخته شده بودند. اما با شروع طرح توسعه شهری و بازآفرینی، ساختمان های مدرن و مستحکم در تمام شهرهای ژاپن سر برآوردند. طرح بازآفرینی شهری، اقدام به بازسازی شهرک های مسکونی حومه شهر و ایجاد شهرهای جدید کرد، که منجر به تسریع طرح نوسازی ژاپن شد. این باعث شد تا شهرهای ژاپن در حال حاضر به یکی از قابل سکونت ترین شهرهای جهان تبدیل شوند.
از دیگر برنامه های شهرسازی و بازآفرینی شهری ژاپن، اجرای سیستم مدرن مدیریت بازتنظیم زمین (LR) است که به بیش از 100 سال قبل بازمی‌‌‌گردد که در تکامل یافتن برنامه یکپارچه سازی زمین کشاورزی (ALC) همراه قانون برنامه ریزی شهری در سال 1919 ایجاد شد. LR یکی از روش های محبوب توسعه شهری در ژاپن است که برای اهداف توسعه مختلف در سراسر کشور استفاده شده است. اهداف توسعه نه تنها شامل توسعه مناطق مسکونی در مناطق حاشیه شهری، بلکه نوسازی شهری در مناطق شهری، و بازسازی پس از فاجعه و توسعه شهری یکپارچه با امکانات حمل و نقل شهری را دربر می گیرد.
تا به امروز، LR مناطق شهری را با مساحت تقریبی 3700 کیلومتر مربع ایجاد و توسعه داده است که 30 درصد از کل مساحت شهری سراسر کشور را به خود اختصاص داده است. علاوه بر این، LR امکانات عمومی شهری مانند جاده ها، پارک های سبز و ایستگاه های اتوبوس و قطار را توسعه داده است. LR در ژاپن یک روش توسعه شهری است. اهداف اساسی آن توسعه و بهبود امکانات عمومی و افزایش قابلیت استفاده از زمین است. بر این اساس، دامنه ها و عملکردهای LR دارای انعطاف پذیری هستند تا با توجه به تغییر موقعیت های اجتماعی-اقتصادی و سیاست مدیریت شهری، قابلیت کاربرد برای اهداف توسعه چندگانه را فراهم کنند. پروژه های LR از دولت مرکزی بودجه دریافت می کنند حتی اگر پروژه ها مخصوص به بخش خصوصی باشد.

بیشتر بخوانید: ژاپن برای همکاری با ایران در زمینه بازآفرینی شهری اعلام آمادگی کرد
دنیای اقتصاد