ادعای فراوانی زمین برای ساخت مسکن مدتی است از سوی افراد مختلف مطرح می شود؛ اما آیا واقعا چنین است و آیا چنین ادعایی می تواند به موضوع مسکن کمک کند؟

به گزارش اخبار ساختمان، ادعای فراوانی زمین برای ساخت مسکن مدتی است از سوی افراد مختلف مطرح می شود؛ اما آیا واقعا چنین است؟ فارغ از جهتگیری های سیاسی، ما با نگاهی اقتصادی و فنی برخی شواهد حاصل از پژوهش های علمی و آماری را که نشان دهنده نادرستی و حتی وارونگی ادعای رفع مشکل با الحاق اراضی است، مطرح می کنیم و امیدواریم نمایندگان به آن توجه کنند.
الف- الحاق اراضی باعث تولید مسکن نمی شود: از چهار میلیون مسکن نهضت ملی، حدود 1.2 میلیون مسکن حمایتی بود که قرار بود روی زمین های ملی (99 ساله) ساخته شود. در حدود سه سال دولت سیزدهم، بیش از 60‌ هزار هکتار زمین برای این منظور به شهرها الحاق شد که حتی طبق برنامه های همان دولت برای گسترش به اصطلاح افقی و کم تراکم حدود دو برابر زمین لازم بود. ولی بنابر اطلاعات به دست آمده کل واحدهای تکمیل شده حمایتی حدود بیست و چند‌ هزار واحد است. این یعنی در قبال الحاقات 200 درصدی زمین، پیشرفت ساخت مسکن تنها حدود 2.5‌ درصد بوده است.
ب- فساد و رانت خصوصی: در مطالعه ای کمی مشخص شد که ارزش اراضی مازاد الحاقی در استان هایی که میزان تخلفات و رانت جویی ارضی بیشتری داشته اند به شکل معنی داری بالاتر است. از سوی دیگر برخی افراد آگاه در روزهای گذشته به صراحت اعلام کردند که افرادی ذی‌‌‌‌‌‌نفوذ از فرصت پیش آمده جهت الحاق اراضی خود به شهرها استفاده کرده اند؛ به تازگی نمونه ای تاسف بار از این سوءاستفاده را در شهر همدان یکی از پژوهشگران گزارش داده اند؛ شهری که پس از 2500 سال به مساحت فعلی رسیده، قرار است یک شبه با بلعیدن سه روستا و اراضی کشاورزی آن، تقریبا 1.5 برابر شود!
ج- زمین خودبه‌‌‌خود مسکن نمی شود و شاید هیچوقت مسکن نشود: مطالعه ای (توسط دکتر سرایی) در سال 88 بر شهر یزد نشان داد که بیش از نیمی از سطوح اراضی واگذار‌شده جهت ساخت مسکن در دهه های پیش به حال خود رها شده و ساخته نشده بودند. جدای از سنگینی هزینه ساخت و ساز برای برخی دارندگان این زمین ها، جالب است بدانیم که ارزش همین زمین های خالی سالانه متوسط 81‌ درصد رشد داشته و آنها را ابزار دلالی کرده اند. کدام بانک و بورس و حتی رباخواری چنین بهره ای می دهد؟ از همین حالا هم می توان پیش بینی کرد که اراضی جدیدی که اصرار بر واگذاری آنها هست حتی اگر متعلق به زمین داران خصوصی نباشد، در آینده به جای تبدیل به مسکن، ابزار خرید و فروش و دلالی خواهد شد. متاسفانه همان استان یزد، در همین دو سه ساله، یکی از بیشترین ارقام الحاق اراضی را به خود اختصاص داده است!
د- زمین و مسکن دولتی به سود مالکان عمل می کند: در شرایط اقتصادی کنونی و با وجود تحریم و بحران های صنعت و بورس، حجم وسیعی از سرمایه های سرگردان، تقاضای کاذب برای زمین و مسکن ایجاد کرده اند. این روزها در رسانه ها و میان کارشناسان گفته می شود حدود نیمی از تهرانی ها مستاجرند. این یعنی حدود نیمی از واحدهای مسکونی تهران تحت تملک افرادی با چند خانه هستند. طبق مطالعه یکی از پژوهشگران مرکز پژوهش های مجلس (دکتر فراهانی)، در سالهای گذشته حدود 9 میلیون واحد به موجودی مسکن کشور اضافه شده است، ولی نسبت مالکان با مستاجران تغییر چندانی نکرده است. این یعنی در شرایط فعلی بازار، بسیاری از واحدهای جدید باز هم به کسانی می رسد که مالک هستند. در نبود قوانین لازم برای تعدیل تقاضای کاذب و سرمایه ای و توزیع مالکیت مسکن و عدم اجرای درست قوانین تنظیم کننده مثل مالیات بر خانه های خالی و سقف اجاره بها، زمین و مسکن گرفتار همین چرخه کنونی خواهد بود.
ه- حاشیه ها و شهرک های اقماری یک نسل را می سوزاند: حاشیه های شهری جدید حاصل الحاق که به‌ویژه برای سکونت اقشار کم درآمد در نظر گرفته شده اند، بی عدالتی را با کمبود خدمات به رخ ساکنان می کشند. تامین خدمات این گستره ها به‌ویژه اگر کم تراکم هم باشند، معمولا فاقد صرفه برای دولت و بخش خصوصی خواهد بود و بار سنگینی بر دوش شهرداری. گاهی عمر یک نسل (و شاید هم بیشتر) در ترافیک روزمره به مرکز شهرها یا شهرهای مرکزی شهرک ها خواهد گذشت و امکان رشد را برای آنها سخت خواهد کرد. این را می شود پرسید که چند ‌درصد از افراد حامیان الحاق اراضی، خود حاضر به سکونت در حاشیه های شهری جدید هستند؟
و- مسکن در حاشیه شهرها ارزان نیست: یک توجیه حامیان الحاق اراضی کاهش دادن قیمت مسکن با حذف قیمت زمین (با اعطای زمین دولتی) است. ولی در منابع جدیدتر علمی قیمت مسکن را تنها نباید با هزینه های ظاهری محاسبه کرد. زمین های دولتی خارج از شهرها هزینه و عمر زیادی را برای رفت و آمد به مراکز شهری تلف می کنند که از نظر اقتصادی قابل محاسبه است. در یک محاسبه سرانگشتی برای شهر تهران، به عددی در حد چند ده میلیارد تومان برای یک خانواده ساکن در شهرهای جدید اطراف تهران رسیدم. گرچه ظاهرا قیمت چهاردیواری تحویلی به این خانواده ها کم است، ولی آنان هزینه اصلی را با صرف عمر خود خواهند پرداخت. این هزینه ای است که نباید از محاسبات حذف شود.
ز- زمین های قابل سکونت ایران زیاد نیست: نزدیک 60‌ درصد مساحت ایران گونه های مختلفی از بیابان است. اگر کوهستان های غیرقابل سکونت و دشت های در حال فرونشست و سواحل را هم کم کنیم، مساحت قابل سکونت ایران برخلاف تصور برخی چندان زیاد نخواهد بود و همین زمین محدود همزمان پذیرای کشاورزی و دامداری و صنعت و سکونت است. برنامه آمایش سرزمینی ایران در سال 1399، به عنوان یک سند بالادستی مهم برای بهره برداری درست و متوازن از این منبع محدود تهیه شد. ولی متاسفانه به نظر می رسد این موضوع در روندهای سیاسی فراموش شده است.
ح- گسترش شهرها و تحدید تولید کشاورزی، عامدانه است یا بی برنامه؟: در سال 56 مشاوران ایرانی-فرانسوی تهیه کننده طرح آمایش سرزمین (که ناتمام ماند)، هشدار می دهند که آرایش سرزمینی ایران به گونه ای است که گسترش سطح شهرهای ایران در آینده باعث لطمه به اراضی کشاورزی آن خواهد شد و توصیه کرده بودند که الگویی مناسب برای تامین سکونتگاه ها پیش بینی شود. طبق همان پیش بینی بخش مهمی از اراضی کشاورزی و مراتع کشور در سال های بعد از بین رفت و به تولید کشاورزی و دامی آسیب زد. نتیجه را در قیمت برنج و گوشت و میوه می توانید ببینید. در این میان مراتع که نقش مهمی در تولید دامی در اقلیم ایران دارند به نظر بیشتر بی دفاع و مهجور مانده اند، این در حالی است که طبق برخی ارقام دم دست و برآوردهای اولیه، افزایش قیمت گوشت در سال های بعد از انقلاب حدودا چهار برابر افزایش قیمت مسکن بوده است. آمار بانک مرکزی در خصوص قیمت کالاهای مصرفی هم حاکی از شدت بسیار بیشتر افزایش قیمت اقلام خوراکی نسبت به مسکن است.
ط- گسترش افقی شهر آلودگی هوا را تشدید خواهد کرد: ساخت و ساز کم تراکم و یک طبقه در شهرها و شهرک های کوچک شاید مطلوب باشد، ولی در شهرهای متوسط و بزرگ تبعاتی را به همراه خواهد داشت که امروز در تهران عینا شاهدش هستیم. تصفیه گاه های هوای ورودی شهر تهران در کرج و شهریار به خاطر همین خزش شهری آسیب دیده و به جای تلطیف هوا خود منشأ آلودگی شده اند. گذشته از آن در مناطق کم‌‌‌تراکم حمل و نقل عمومی صرفه نخواهد داشت و وابستگی به خودرو و در نتیجه ترافیک و در نتیجه آلودگی در مراکز شهری تشدید خواهد شد.
دنیای اقتصاد