ادعای ریزش قیمت مسکن در شرایطی مطرح می شود که طی ۱۰ سال گذشته، قیمت هر متر مربع در تهران بیش از ۲۴ برابر شده، تورم مصالح ساختمانی از ۵۰ درصد عبور کرده و نرخ ساخت و ساز به کمترین سطح در ۱۵ سال رسیده است. در چنین شرایطی، حتی اگر در برخی مناطق حباب جزئی تخلیه شده باشد، معنای آن کاهش واقعی قیمت نیست؛ بلکه نشانه ای از رکود و نبود تقاضای مؤثر است.

به گزارش اخبار ساختمان، بازار مسکن، بزرگترین و شاید حساس ترین بازار سرمایه ای کشور، این روز‌ها دوباره در کانون توجه افکار عمومی قرار گرفته است. سخنان اخیر برخی چهره های صنفی و کارشناسان درباره «ریزش قیمت ها» و «پایان دوران حباب مسکن»، در حالی منتشر می شود که داده های رسمی و شواهد میدانی تصویر دیگری را روایت می کنند؛ بازاری فرورفته در رکود عمیق، با قیمت هایی نجومی که در ده سال گذشته بیش از ۲۵ برابر شده اند و هنوز هیچ نشانه ای از کاهش واقعی در آن دیده نمی شود.
در واقع اگرچه بخشی از التهاب قیمتی و رفتار‌های هیجانی، به دلیل رکود سنگین و عدم وجود خریدار از بازار خارج شده، اما تخلیه حباب در معنای علمی، به هیچ وجه با کاهش قیمت یکی نیست.
در بازار امروز مسکن، نه تنها خریدار واقعی وجود ندارد، بلکه سرمایه گذاری جدید نیز به کمترین سطح در دهه اخیر رسیده؛ و همین رکود ساخت و ساز، بذر گرانی های آینده را می کارد.

۱۰ سال تورم، بی وقفه و بی منطق

چنان که مروری بر داده های رسمی بانک مرکزی از سال ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۳ نشان می دهد که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از حدود سه میلیون و ۷۴۰ هزار تومان به حدود ۹۴ میلیون تومان رسیده است؛ رشدی معادل ۲۴ تا ۲۵ برابر تنها در یک دهه. همچنین در این بازه زمانی، سال هایی با جهش های بی سابقه به چشم می خورد.
در سال ۱۳۹۷، همزمان با بازگشت تحریم ها و جهش ارزی، قیمت مسکن در تهران ۷۹ درصد رشد کرد و در ۱۳۹۹، دوباره جهشی مشابه و ۷۹ درصدی رخ داد؛ یعنی ظرف دو سال، میانگین قیمت بیش از ۳.۵ برابر شد.
سال های پس از آن، هرچند رشد آرام تر شد، اما تورم قیمتی همچنان در پایتخت و به تبع آن احتمالا تمامی کلانشهرهای ایران ادامه یافت؛ ارقامی، چون ۴۹ درصد در سال ۱۴۰۱ و جهش ۴۹ درصد در ۱۴۰۲ و همچنین رقم افزایش ۳۴ درصد در سال ۱۴۰۳ از همین جمله موارد است.
در نتیجه، بازاری که در سال ۱۳۹۳ رقم خرید آن برای هر مترمربع آپارتمان با حدود چهار میلیون تومان در تهران برای هر متر شناخته می شد، اکنون به محدوده ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان رسیده است و تکان دهنده این که در برخی مناطق شمالی تهران، قیمت هر مترمربع حتی از ۲۰۰ میلیون تومان نیز عبور کرده است.

با چنین روندی، صحبت از ریزش قیمت چیزی جز یک برداشت تبلیغاتی یا برداشت نادرست از پدیده رکود تورمی نیست.

رکود یا ریزش؟ معنای غلط یک واژه

عجیب این که طی ماه های اخیر، برخی کارشناسان مسکن بدون توجه به وضعیت یک دهه اخیر این بازار لجام گسیخته و حتی شرایط امروز قیمت ها سخن از کاهش قیمت ها می زنند در حالی که میان رکود موجود و کاهش قیمت تفاوت جدی وجود دارد.
در همین حال حسام عقبایی، رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک، مدعی شد که بازار مسکن در یک سال اخیر کاهش حدود ۳۰ درصدی قیمت را تجربه کرده است. او حتی از سقوط وحشتناک قیمت ها تا پایان ۱۴۰۴ سخن گفت و مدعی شد گروه های مافیایی با القای ثبات قیمتی، مانع آشکار شدن این ریزش شده اند. اما نگاهی دقیق تر به بازار نشان می دهد که این تحلیل، با واقعیت های میدانی و داده های معاملاتی همخوانی ندارد.
در مقابل این اظهارات، کیانوش گودرزی، رئیس فعلی اتحادیه مشاوران املاک تهران، در چند گفتگوی رسمی اعلام کرده که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت بین ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان است و طی دو ماه اخیر، حتی افزایش جزئی در برخی مناطق رخ داده است.
او به صراحت گفته است که کاهش ۳۰ تا ۵۰ درصدی قیمت ها تنها در حد ادعا‌های اسمی بوده و در هیچ قرارداد واقعی ثبت نشده است. به گفته رئیس کنونی اتحادیه، در مناطق شمالی پایتخت تغییر محسوسی در قیمت ها مشاهده نمی شود و در مناطق جنوبی تهران نیز تنها افزایش های محدود ۵ تا ۱۰ میلیون تومانی دیده شده است.
به بیان دیگر، بازار مسکن در حال حاضر نه در وضعیت ریزش، بلکه در وضعیت رکود تورمی قرار دارد؛ یعنی قیمت ها بالا باقی مانده اند، اما معامله ای صورت نمی گیرد.
کمااینکه همین حالا یک کارگر در تهران با حقوق پایه ۱۰ میلیون تومان برای خرید تنها یک مترمربع مسکن به حقوق ۱۰ ماه خود بدون این که هیچ خرج و استفاده ای بکند، نیاز دارد. حال تصور کنید برای خرید یک خانه ۷۰ متری این کارگر به چه زمان و مدتی و عمر طولانی که همه را کار کند نیاز خواهد داشت.

بازار خالی از حباب یا در پی حبابی مزمن؟

البته که این تنها واکنش نبود و داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز بر این باور است که بازار مسکن خالی از حباب شده است. او با اشاره به رشد ۲۵۳۴ برابری قیمت مسکن از سال ۱۳۷۲ تا ۱۴۰۲، می گوید قیمت ها اکنون واقعی شده و سرمایه گذاری در این بازار فرصتی منطقی به شمار می رود.
اما چنین تفسیری نیز نادیده گرفتن یک واقعیت دیگر است؛ حباب الزاماً به معنای افزایش بی منطق نیست، بلکه نتیجه تجمع نقدینگی بدون پشتوانه تولید است. وقتی طی ۱۰ سال، تولید مسکن کمتر از نصف نیاز سالانه کشور بوده و قیمت مصالح ساختمانی طی یک سال ۵۰ درصد افزایش یافته، چطور می توان از تعادل عرضه و تقاضا سخن گفت؟
به تعبیر کارشناسان مستقل، تخلیه موقت حباب در برخی مناطق (مثلاً حاشیه تهران در تابستان ۱۴۰۴) ناشی از خروج مقطعی خریداران اتباع خارجی و افزایش عرضه واحد‌های کوچک بوده، نه تغییر بنیادین در ساختار قیمتی.
همان گونه که حسین محمدی، مشاور املاک در منطقه ولیعصر تهران، می گوید: در تیر و مرداد، به طور موقت قیمت ها در جنوب تهران کاهش یافت، اما در شهریور و مهر دوباره بازگشتند. بازار اکنون در وضعیت رکود تورمی است و احتمال رشد دوباره قیمت ها بالاست.

رکود ساخت و ساز؛ بذر گرانی های آینده

داده های غیررسمی وزارت راه و شهرسازی نشان می دهد میزان صدور پروانه های ساختمانی در تهران طی سال گذشته کمترین میزان در ۱۵ سال اخیر بوده است. این یعنی، برخلاف ادعای ریزش، سرمایه گذاری در ساخت و ساز به شدت کاهش یافته و عرضه جدید تقریباً متوقف شده است.
خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران، در گفتگویی با تأکید بر همین موضوع گفت: تولید واقعی مسکن در بهترین حالت کمتر از ۵۰ درصد نیاز کشور بوده است. از سوی دیگر، تورم ۵۰ درصدی مصالح ساختمانی و کمبود زمین مناسب، تولید را گران تر از تورم عمومی کرده است. به گفته او، بازار مسکن نسبت به بازار طلا و ارز عقب مانده و در آینده نزدیک احتمال جهش دوباره قیمت وجود دارد.
این تحلیل، برخلاف دیدگاه های خوش بینانه، یک هشدار صریح است: کاهش سرمایه گذاری امروز، گرانی فردا را قطعی می کند.

یک دهه افزایش قیمت مسکن بدون سیاست مؤثر

در این بین باید توجه داشت که اگر قیمت مسکن در تهران طی ۱۰ سال، ۲۵ برابر افزایش داشته است، اما باز هم نمی توان ریشه آن را صرفاً در رفتار بازار دانست. این روند، نتیجه مستقیم بی سیاستی دولت ها در کنترل زمین، حمایت از تولید و مدیریت نقدینگی است.
چنان که از نیمه دهه ۹۰، مسکن به پناهگاه سرمایه های سرگردان تبدیل شد؛ در شرایطی که بازار‌های موازی (ارز و طلا) پرنوسان بودند، سرمایه ها به بازار ملک پناه بردند.
در همین حال، برنامه های دولتی برای ساخت انبوه (از مسکن مهر تا نهضت ملی مسکن) نه‌تنها اثر پایدار نداشت، بلکه اغلب به دلیل کمبود منابع، تورم مصالح و ضعف در زیرساخت ها متوقف یا نیمه تمام ماندند. در واقع، برخلاف تصور عمومی، هر دوره افزایش قیمت نه نتیجه رشد تقاضای مصرفی، بلکه حاصل کاهش عرضه واقعی و تزریق نقدینگی بی هدف بوده است.

ادعای کاهش قیمت؛ واقعیت آماری یا روایت روانی؟

اما واقعا چرا با وجود چنین داده هایی، هنوز برخی فعالان صنفی از کاهش ۳۰ تا ۵۰ درصدی قیمت ها سخن می گویند؟ پاسخ را باید در رفتار روانی بازار جستجو کرد. در بازاری که معامله متوقف شده، قیمت ها عملاً به سطحی مجازی و ذهنی تبدیل می شوند. وقتی خریداری وجود ندارد، هر فروشنده ای می تواند عدد پایین تر پیشنهاد دهد، بی آنکه واقعاً معامله ای صورت گیرد. به همین دلیل، کاهش قیمت در آگهی ها یا فایل های املاک، به معنای کاهش قیمت واقعی معامله شده نیست.
همان طور که گودرزی گفته است «ادعای کاهش قیمتی که به قرارداد منجر نشده باشد، فقط عددی روی کاغذ است.»

در این شرایط، بازار در واقع دچار رکود سنگین است، نه ریزش. رکود به معنای توقف جریان پول، افت سرمایه گذاری و کاهش معاملات است، در حالی که قیمت های اسمی بالا باقی می مانند.

افق بازار در جهش یا ثبات؟

اما در این بین باید توجه داشت که چشم انداز بازار مسکن در پایان سال ۱۴۰۴ به دو عامل اصلی بستگی دارد:
۱. نرخ تورم عمومی کشور، که همچنان بالای ۴۰ درصد است
۲. تداوم رکود ساخت و ساز و کمبود عرضه جدید.
ترکیب این دو عامل نشان می دهد که حتی در صورت ثبات نسبی نرخ ارز، قیمت مسکن در ماه های آینده نه تنها کاهش نمی یابد، بلکه احتمال افزایش تدریجی آن بالاست. به بیان ساده، اگرچه ممکن است بازار در ظاهر آرام باشد، اما زیر پوست آن، فشار تورمی و کمبود عرضه به مرور اثر خود را نشان خواهد داد.

بازار بی‌خریدار مانده است، ارزان نشده!

اکنون ادعای ریزش قیمت مسکن در شرایطی مطرح می شود که طی ۱۰ سال گذشته، قیمت هر مترمربع در تهران بیش از ۲۴ برابر شده، تورم مصالح ساختمانی از ۵۰ درصد عبور کرده، و نرخ ساخت و ساز به کمترین سطح در ۱۵ سال رسیده است.
در چنین شرایطی، حتی اگر در برخی مناطق حباب جزئی تخلیه شده باشد، معنای آن کاهش واقعی قیمت نیست؛ بلکه نشانه ای از رکود و نبود تقاضای مؤثر است.
بازار مسکن ایران امروز نه در وضعیت سقوط، بلکه در وضعیت انتظار است؛ انتظاری پرهزینه و خطرناک برای اقتصادی که در آن، خانه دیگر کالای مصرفی نیست، بلکه تبدیل به پناهگاه تورم و آینه ناکارآمدی سیاستگذاری شده است.
ریزش واقعی در بازار مسکن تنها زمانی رخ می دهد که هزینه ساخت، عرضه زمین و قدرت خرید مردم در مسیر واحدی قرار گیرند. تا آن زمان، هر سخن از کاهش قیمت در واقع، صرفاً روایتی روانی از رکودی عمیق است، نه واقعیتی آماری از کاهش قیمت ها.
اقتصاد24