محدودیت عرضه مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان باعث شده تا ساخت و ساز این روزها روندی نزولی به خود بگیرد اما به واقع چرا هزینه های ساخت مسکن این روزها رشد ۱۶۰ درصدی داشته است؟

به گزارش اخبار ساختمان، با نزدیک شدن به فصل سرما در اغلب نقاط کشور سازندگان مسکن تلاش دارند تا آنجایی که ممکن است با احتیاط بیشتری برای ساخت و ساز اقدام کنند و اگر پروژه ای در دست دارند با سرعت بیشتری تکمیل و آنرا آماده عرضه به بازار مسکن کنند.
به گفته اغلب فعالان و کارشناسان مسکن، عرضه مسکن در حال حاضر به شدت محدود شده است و سال های سال است که ساخت و ساز روند نزولی به خود گرفته است. قدرت خرید پایین مردم نیز اجازه نمی دهد تا تقاضای آنها به سمت بازار هدایت شود و همین موضوع می تواند دلیل اصلی استقبال سازندگان برای ورود به صنعت ساخت و ساز باشد.

افزایش هزینه های ساخت یکی از دلایل رکود ساخت و ساز است

ایرج رهبر رئیس انجمن انبوه سازان مسکن در پاسخ به این پرسش که چرا روند ساخت و ساز سال های سال است روند نزولی به خود گرفته است؟ می گوید: قدرت خرید متقاضیان مسکن به شدت افت کرده است و وقتی سازنده ها متوجه می شوند تقاضا به سمت بازار هدایت نمی شوند می ترسند که وارد عرصه ساخت و ساز شوند.
او با بیان اینکه ساخت و ساز به دلیل اینکه از ابتدا تا انتها شرایط مشخصی از بابت هزینه ها ندارد و سازنده نمی داند پروژه را با چه قیمتی تمام خواهد کرد وارد ساخت و ساز جدید نمی شود ادامه داد: اگر بخواهیم در مورد رشد قیمت مسکن در طی سال های گذشته اظهار نظر کنیم دلایل زیادی می توان برشمرد. اما به هر حال افزایش قیمت‌ مسکن رشد تقاضای سرمایه ای را در پی داشته و این خود دلیلی برای افزایش قیمت مسکن در طی سال های گذشته بوده است.
وی تاکید می کند که قطعا افزایش هزینه های ساخت مسکن دلیل دیگری بر رکود ساخت و ساز است اما برخی سازندگان هستند که تحت هر شرایطی مسکن می سازند و به کار خود اعتقاد دارند.

تاثیر کاهش سود سازنده ها در رکود ساخت و ساز

به نظر می رسد کارشناسان با توجه به چشم انداز افزایشی تورم در سال آینده معتقد هستند گرانی ها باعث می شود در بازار مسکن چه از سمت عرضه و چه از سمت تقاضا، تمایل به ساخت و ساز که از اردیبهشت‌ ماه آغاز شده بیشتر شود. افزایش قیمت ساخت نیز می تواند دلیل دیگری برای این رکود محسوب شود.
اما سوال این است که چرا علیرغم سود مناسب ساخت و ساز، انبوه سازان و سازندگان تمایلی به ساخت از خود نشان نمی دهند.
اما برخی کارشناسان نیز معتقد هستند که افزایش هزینه ساخت در سال های اخیر می تواند عامل اصلی برای کاهش تمایل به ساخت و ساز از سوی انبوه سازان باشد. به ویژه اینکه تورم از یک سو باعث افزایش هزینه ساخت و از سوی دیگر سبب کاهش قدرت خرید مردم و در نتیجه افت شدید تقاضا شده است.
ساخت و ساز طی چهار دهه گذشته همواره در ایران به عنوان شغلی پردرآمد محسوب می شد و بعضاً سازندگان ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصد سود می کردند تا این‌که از سال ۱۳۹۲ به بعد همزمان با جهش تا ۵۰۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به سال ۱۳۸۶ قدرت خرید به شدت کاهش یافت که باعث شد تولید و عرضه مسکن وارد فاز رکودی شود.
حال سوال این است که سود سازنده ها این روزها چند درصد است و آیا دلیل اصلی رکود ساخت و ساز همین یک مورد است یا اینکه دلایل دیگری می تواند بر این دلیل اضافه شود.

دغدغه سازندگان مسکن باید ساخت مسکن مدرن باشد

داوود بیگی نژاد نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که سود سازنده های مسکن این روزها چند درصد است؟ گفت: قبلا و تا اوایل دولت روحانی سود سازنده ها شاید تا ۵۰ تا ۶۰ درصد هم شامل حال سازنده ها می شد اما بنا به برخی دلایل مثل بالا رفتن هزینه های ساخت این سود به زیر ۲۰ درصد رسیده است.
وی ادامه داد: قطعا کاهش ساخت و ساز موجب انباشت تقاضای شدیدی شده است. چرا که در سال نیازمند ساخت ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی هستیم. وقتی در حال حاضر هزینه ها و بروکراسی اداری برای سازنده ها به وجود می آید قطعا با توقف ساخت مواجه می شویم. دغدغه سازنده صرفا باید ساخت مسکن مدرن و به روز باشد این در حالی است که همچنان در ساخت و ساز سنتی گیر کرده و از آجر استفاده می کند.

برای کاهش هزینه های تولید مسکن باید به سمت کوچک سازی حرکت کنیم

خشایار باقرپور مدیر عامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران نیز با اشاره به اینکه سه سال پیش با بحران قیمت زمین مواجه بودیم و ۱۰ سال پیاپی نرخ رشد قیمت زمین ۱.۵ برابر قیمت مسکن بود باعث شد زمین از سهم ۲۵ درصدی تا ۷۰ درصد قیمت تمام شده هر متر مربع نقش پیدا کند می گوید: بعد از آنکه شتاب متوقف شد نهاده های تولید مسکن رشد کرد.
وی افزود: تورم عمومی کشور سال گذشته ۴۰ درصد بود اما تورم ساخت و ساز چهار برابر میانگین تورم کشور است. این نشان می دهد که ساخت مسکن و هزینه تمام شده ۱۶۰ درصد افزایش یافته است و باید این موضوع را به عنوان واقعیت بپذیریم. اگر می خواهیم هزینه های تولید را کاهش دهیم باید به سمت کوچک سازی حرکت کنیم.

نقش پررنگ رشد قیمت نهاده های ساختمانی در افزایش هزینه های ساخت

این اظهارات وقتی در کنار گزارش های اخیر سازمان نظام مهندسی قرار می گیرد مشخص می شود که افزایش قیمت نهاده های ساختمانی که در سال های اخیر همسو با تورم افزایش داشته یکی از عوامل مهم افزایش هزینه ساخت در نظر گرفته می شود.
سازمان نظام مهندسی ساختمان هزینه ساخت و ساز هر متر مربع بنای ساختمان برای سال ۱۴۰۲ را اعلام کرده است. بر اساس این داده ها هزینه ساخت برای ساختمان های یک و دو طبقه از سه میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در سال گذشته به ۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در سال ۱۴۰۲ می رسد؛ یعنی هزینه ساخت حدود ۱۵۸.۳ درصد در آینده افزایش می یابد.
در ساختمان های سه تا پنج طبقه نیز کف هزینه ساخت در سال گذشته چهار میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بوده که در سال جاری تا ۱۰ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان معادل ۱۵۹.۵ درصد بالا می رود.
بیشترین میزان افزایش قیمت ساخت متعلق به ساختمان های ۶ و هفت طبقه با ۱۶۰.۴ درصد رشد است. هزینه ساخت در این گروه از چهار میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در سال گذشته به ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در سال ۱۴۰۲ می‌رسد.
همچنین ساخت ساختمان های هشت تا ۱۰ طبقه و ۱۱ و ۱۲ طبقه نیز هر کدام به ترتیب ۱۵۹.۳ و ۱۶۰ درصد افزایش را در سال جاری تجربه می کند.
هزینه ساخت در ساختمان های هشت تا ۱۰ طبقه از پنج میلیون ۴۰۰ هزار تومان در سال ۱۴۰۱ تا ۱۴ میلیون تومان در سال ۱۴۰۲ و آپارتمان های ۱۱ و ۱۲ طبقه نیز از ۶ میلیون تومان در سال جاری تا ۱۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در سال پیش رو افزایش قیمت دارند.
هزینه ساخت ساختمان های ۱۳ تا ۱۵ طبقه نیز از ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در سال گذشته تا ۱۷ میلیون تومان در سال جاری صعود قیمت دارند که معادل ۱۵۷.۶ درصد رشد هزینه است.
آخرین گروه نیز ساختمان های ۱۶ طبقه و بالاتر هستند که هزینه ساخت آنها از هفت میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در سال گذشته به ۱۸ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در سال جاری می رسد و با ۱۵۹.۷ درصد افزایش قیمت ساخت مواجه هستند.
بازار